春节已过，春天的气息越来越浓了。然而，深圳楼市似乎依然寒风凛凛，二月的数据出来了，深圳二手住宅成交仅823套住宅，环比下跌47.1%，为2008年以来最低成交量，创下15年来的新低；一手住宅成交1959套，环比减少45.2%，同比减少43%。

显然，市场对去年以来一直低迷的深圳楼市仍然充满疑虑，大量刚需仍然在徘徊观望，在政策出现明显松动之前，精明的购房者们仍然担心房价会继续下滑，不愿冒险闯入这个仍然充满阴冷氛围的楼市，不想当接盘侠。

当然，毕竟低迷已经持续了太久，刚需中间也有相当一部分人在不断探问情况。近日不断接到网友的提问：现在能买房吗？

这个问题本来是很难给出一个统一的答案的，因为，买房者的情况千差万别，有的人就应该抓紧买，有的人可以从容一点，不要急，看准了再下手，而有的人则需要继续观察，不能急着出手。

我一向以来的观点就是，刚需不要问我该买还是不该买。

假如你是刚需，买房是为了你的居住和生活的真实、刚性需要，哪怕在楼市低迷的时候，只要是你必须买的情况，我建议你认真仔细选择合适自己需要的房子去买就好了，不必过于纠结房价的小涨小跌；

若你是为投资考量，我会告诉你在楼市的低迷通道里还是多观察、多研判，谨慎出手；

而对投机客来说，当然要力劝你不要去蹚那个浑水，因为自从“房住不炒”的国策出台后，炒房客已经成过街老鼠，你想去炒房，一个是没有什么机会进入，另一个是，即便你投机进入，也可能面临很大的风险，因为类似前几年的那种炒房市道已经完全改变了。

但是，现在的深圳楼市，低迷到这个份上，大概也算趴在地板上了。只要有一点动力，这个低迷的楼市就有可能活起来。到了今天，2022年3月初，有点“于无声处”的味道了，尽管不会出现“听惊雷”的地步，但是，如论如何，楼市的响声会出来的，买入的机会显然在增大。因此，我要特别对深圳刚需买房者说，房子可以“择机”去买了。

为什么是“择机”？因为“机会”很可能真的要来了，大家可以“选择性”进入楼市了。

从全国看，国家政策面对房地产和楼市的正面支持已经非常明显，降准降息将在上半年继续推进，各地楼市出现的降低首付等回暖促销措施不断推出。

国家住建部最新提出的房地产发展信号是：精调控、稳预期、保交付、护大盘。什么意思？放手搞活楼市，保障房地产稳健发展。

目前深圳房地产和楼市的顺应性新政尚未出来，但作为全国调控政策最严厉的城市，深圳已经被全国日益宽松的政策面和各地楼市加速回暖的态势所“包围”，如此这般，深圳楼市的“阴冷”氛围还会长期持续下去吗？答案显然是否定的。深圳的房地产和楼市无法持续“逆水行舟”，一定会在全国回暖的房地产格局中适度“顺势而为”。

从需求看，深圳在全国的潜在需求量可以说是最大的。因为没有自有红本房产的常住人口大约占比达到70%以上，远远高于北上广，高于强二线所有城市。这庞大的潜在需求只是在等待合适的机会才会浮现出来。

我们知道，深圳市从2020年开始，已经在大幅增加宅地供应，预计十四五期间，每年开发、竣工和开盘的住宅新盘（包括商品住房和保障性住房）的数量会大幅增加，深圳房地产和楼市将呈现出新房供应占比明显上升的“补课时间窗”，新房市场将趋向供需双向性活跃。

政府已经表示，市场非常关注的二手房参考价政策将会按照去年政策投放时约定的年度调整目标，在恰当的时候予以公布。

深圳房地产和楼市的回暖，应该已经在路上了。

春江水暖鸭先知。近来，房地产界和楼市上，已经有很多房企和刚需购房者在以自己的方式先行启动了。比如，近日有央企新盘高调推出“一成首付”的销售方式，以“90天内补齐剩余首付款”为注脚直白推出，而政府竟然并没有出面干涉。这种情形，放在去年，是无法想象的，但现在已经真实发生了。

楼市中更多出现的是降价销售的现象，而且降价楼盘不少，降价幅度也普遍比较大，其中，罗湖区去年新盘上市量较大，一些新盘在优惠降价上也是十分大方，例如背靠梧桐山与仙湖、拥有好学校资源和地铁口的东海富汇豪庭以精装修登场，却以贴近政府定价85折这样的大底价推向市场，最高的盘直降151万，如此大幅让利促销，为购房者提供了难得的选择机会。

深圳的房贷利率一直以来就是相对偏低的，在今年上半年全国进一步的降准降息通道内，不排除继续下探的可能性，为购房者创造更加经济和便利的贷款机会。

这里需要提醒的是，对于楼市上已经自发出现的市场化放松态势，政府不去干预就是一种值得关注的信号，从道理上讲，接下来出现政策面的适度放松就会显得比较自然。

当然，因为深圳房地产和楼市的本底里面存在一种“冲动”的势能，或者说叫“给点阳光就灿烂”，因此政策面的松动应该不会很大，政府已经明确表示，今年会继续整治市场秩序。事实上，坚持“房住不炒”调控背景下的偏温和的松动应该更有利于深圳楼市的稳健回暖和合理运行。

所以，大家完全不必担心深圳房地产和楼市政策再度放松背景下房价又会盲目上冲，可以说，这样的“无厘头”市道和行情在深圳已经被政策“摁死”掉了，没有出路了。

这个春天深圳很不容易，隔壁香港近期一天内的新冠疫情的确诊病例就能暴增到5万多例，而深圳受其影响，确诊病例也在增加，很多小区被封控或管控，全市800多个核酸检测点非常繁忙。这种情况下，深圳经济面临的压力显然会加大。

由此判断，房地产和楼市趋向活跃的机率更大了，有效甚至大幅增加成交量已经是政策面、市场需求面和整体经济面稳健而活跃运行的客观而迫切的需要了。

对于刚需来讲，在将要回暖的楼市里，踩准政策和市场的脉点，及时淘到一套心水房，何尝不是一种福分。