2022年1-2月，全国有大大小小15个城市提及房贷微调政策，但基本都是商业贷款的首套+公积金政策，力度有限。

2月23日在瑞信的一个投资者会上，伟哥分享了一些观点，提及一点小阳春肯定会出现，井喷的宽松楼市政策的力度只影响刚需用处不大，必须针对改善才有用，而且二套房信贷政策肯定会很快调整，郑州等低迷楼市城市肯定会出台政策。

果然，在3月1日，3月第一天，郑州楼市出台了一系列的稳楼市政策。

郑州是国家中心城市、中部重点城市和强省会城市，其一举一动对全国有不小影响力。郑州发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》引发市场轰动。

首先，这个政策的直接影响很大，但郑州本身因为2021年各种原因，楼市企稳需要时日。

郑州2021年的市场概述：

2021年上半年，郑州市场整体有回暖迹象，尤其4、5、6三个月份销售面积回升较快；但随着720暴雨的冲击叠加后续疫情反复，对市场冲击极大，成交量呈直线下滑，政策依然严格，限购限贷；刚需特征更加明显，随着郑州市三批集中供地的推行，小房企拿地情况不甚乐观；

项目方面以小面积总价低及央企国企品牌为特征的楼盘成为热度项目，民营房企经营困难，对后市的影响主要在会加重客户观望情绪，客户购房更加谨慎，将会直接影响市场成交量。

19条政策的影响：

一、对购房者的利好：

1、支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

2、引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

3、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

4、子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

5、对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。

6、推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

二、对开发商的利好：

1、稳定住宅用地供应节奏。合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。

2、土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

3、对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

4、按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

其次：郑州发布的系统性宽松楼市政策对全国的影响。

郑州房地产新政19条文字很多，但最关键力度最大的一条是，降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这也是2022年来全国第16个降低首付的城市，也是第一个降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

郑州二套房认定政策变成了只要符合限购没有欠房贷就算首套房，这比认房不认贷更宽松。

郑州作为一个二线城市，发布稳定楼市19条意义非常大，相比之前全国累积超过50个城市发布稳楼市政策，这是第一个系统性救楼市政策，政策力度更大，覆盖面更广，影响肯定也更明显。

2月虽然是春节月，但依然全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策，叠加1月份的66次，年内累积房地产政策全国次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，刷新了开年房地产调控政策次数记录。

与2021年开年1-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。

整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。2022年1月份2月份从中央部位到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。

郑州房地产市场持续低迷，统计局数据，一月新建住宅环比下调0.2%，二手房业下调了0.2%。房价持续下调，市场在疫情和洪水等影响下，非常低迷，出台政策稳定楼市是稳经济的必须。

从趋势看，预计3月开始更多的一二线城市也有可能出台稳定楼市的全面性政策，政策宽松趋势明显。预计更多的针对刚需、改善需求的政策会在最近井喷出现。

第三：哪些城市可期待政策会跟上？

从市场看，郑州属于一个典型的二线城市，但也以为2021年的部分特殊事件而成为第一个出台宽松改善信贷的政策。

虽然之前部分城市也有窗口指导，只做不说的宽松，但预计随着郑州政策的发布，后续会有更多的城市在3-4月份出台宽松改善，松绑改善的政策。预计整体看，起码有40个以上城市会针对改善需求出台稳定政策。

除了少数热点一二线城市外，全国针对首套房的认定政策都会宽松，认房又认贷政策会全面修改，在坚持房住不炒的前提下，限购范围内可购房的家庭，都可以享受首套房信贷政策，将成为市场趋势。

房住不炒+稳刚需和改善是未来政策趋势，这个政策影响下，预计楼市将很快走出低迷，二季度开始，市场将出现明显的小阳春，最近想买房的可以抓紧看看了。