随着去年史上最严厉调控落下帷幕,今年政策暖风频频吹来,万物复苏的季节又到了。
新年伊始,上海、苏州等地率先开启了楼市小阳春,新房与二手房成交量都持续上涨,楼市最艰难的时间已经过去了吗?现在又能入场买房了?
如何判断楼市死灰复燃的方法,其实很简单,对于普通购房者来说,记住以下四点足矣:
政策、信贷、中介、成交量与库存量。
1
政策是楼市的老天爷
我国的楼市,说白了就是政策市,没有什么是政策打压不了的,也没有什么是政策抬不起来的,想与不想而已。
以前只抓信贷,现在信贷与供需两手抓,以后是打是骂全凭心情。
在去年高达651次的调控威力之下,全国哀嚎遍野。
作为领头羊的深圳,永远涨的深圳,也早早低下了高贵的头颅。
所以,判断市场好不好,首先是看政策!
现在市场还是不好?那就是政策不够给力!
2
信贷是楼市的晴雨表
大多数普通购房者,买房基本都要贷款,所以对贷款利率尤其关注。
去年楼市的萎靡,少不了利率高涨的推波助澜。
往年4.9%-5.3%的首套利率,直接飚涨至6%以上。
以贷款200万/30年为例,增加49万的持有成本。
高涨的利率,抑制了一大批刚需的购房欲望。
虽然现在贷款利率已经严重和lpr脱钩,但5年期lpr利率的变动,还是至关重要!
因为bp基点的加减,属于地方性操作,影响的只是地方;而5年期lpr属于全国性的金融政策,影响的是全国,也是高层释放善意的买房信号。
银行对于利率的调整是很严谨的,都是为了应对市场而调整。
2022年1月20日,虽然5年期lpr下调了5基点,但并不符合市场预期,市场普遍预期是下调10基点,所以对市场的情绪带动有限。
这说明高层对楼市虽然采取了怀柔政策,但还是持有谨慎态度。
3
中介是楼市的风向标
春江水暖鸭先知!存量房的时代,中介就是楼市的风向标。
他们掌握一手成交数据、挂牌数据、涨跌数据、客源量数据,随时与房东保持联系,直面房东心态。
这就导致了中介绝对是最先了解市场冷暖的一批人!
多关注中介的朋友圈,10个中介9个在发降价、急售等信息,市场凉;反之,今天发的房源,过几天就卖了,或者大多数房源都集体涨价,市场热。
最直观的判断市场好坏的方法:
如果你所在的城市,所在的板块,一段时间内中介门店突然遍地开花,不要怀疑,市场已经火热了。
反之,如果到处都是“旺铺转让”,中介门店七零八落,那市场铁定很凉。中介门店和人员的成本开销很高,在市场差的时候,领导层会毫不犹豫的裁员闭店。
4
成交量是楼市的发动机
量在价先,一件商品只有在供不应求的情况下,才会坐地起价,所以当成交量起来了,价格才会起来。
一手房的成交量是可以人为操控的,只能作为辅助参考。
二手房的成交量才是最有参考价值的,如果你所在的城市,成交量连续三个月以上上涨(一两个月间断性的成交量上涨,可能是以价换量,不好判断市场好坏), 那你就得警惕了,成交热就会导致市场热,市场热就会人传人。
因为普通人都有盲从的心理,这也是为什么大多数人买涨不买跌的原因,自身没有辨别能力,宁愿买涨吃点小亏,不愿买了就跌吃大亏。
二手房的库存量,可以很好的判断楼市的好坏与供需。
如果库存量持续走高,去化率持续走低,去化周期长,说明供需失衡,形成了僧多肉少的局面。这时候的市场,就变成了买方市场。
如果库存量日渐变少,去化率持续走高,去化周期短。那这时候就称为卖方市场了,房东坐地起价,挑客户选资质的局面会再次上演。
5
基于以上四点来判断,目前全国楼市,只有上海是最符合这四项特征。
政策宽松、房贷利率低至4.95%、中介遍地、库存量低至1.2万套(未通过价格核验的不予展示),成交量已连续上涨三个月以上。
已经有好多大v发声,说上海可以上车了。
但我持否定观点,我认为上海目前是最适合出清非学区老破小、远郊盘、商铺、公寓等非优质资产的机会,也是这个楼市周期里最后的机会!
基于以下几个因素:
1.年底翘尾年初小阳春,是普遍的市场行为,哪怕在楼市低迷期。
2.按以往周期来判断,一线总是带头领涨,不鸣则已一鸣惊人,一年涨幅翻倍、一年微跌调整、三年横盘期,五年一个轮回,历来如此。
3.一线并非没有泡沫,只是用时间、一线强大的金融属性和源源不断涌入的精英人口来抹平泡沫。
4.上海2020初至2021年中,房价已经暴涨,有的板块接近翻倍,现在进入的是尾轮行情。
5.三价就低只是局部上调,属于纠偏,只要三价没全面上调,杆杠不可恢复,楼市就是无根之水。
6.一直涨的商品是不符合市场规律的,涨涨跌跌才是常态,之所以称为小阳春,是因为也只有小阳春。今年的上海,房价不会有大涨。
6
至于其他的二线,一类是去年很可能有行情,因调控而行情消失的城市:
如苏州、郑州、济南、青岛、福州等城市,我认为在稍微宽松的2022年,会迎来补涨的机会,大涨基本不可能。
第二类是去年初上涨,紧接着被打压下跌的城市:
如武汉、佛山、珠海、重庆等城市,我认为在2022年会止住跌势,优质产品可能还有小幅反弹。
已经大涨过的城市,如深圳东莞,就不要幻想还有行情了,能横盘止跌已是万幸。
因城施策,每个城市的周期与行情均不同,大家可以对照以上四个方法,在自己所在的城市各自印证,作为参考。
本文仅代表个人观点。
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