今天说二线城市，主要是东部的几个地方，杭州、南京、宁波、厦门，合肥。

他们2021年的行情都很相似，上半年火，下半年因为信贷收紧，行情太惨。10月信贷放松后，市场又开始筑底回升。

2022年他们的市场会如何，想知道的请耐心看完。

杭州

1、市场行情

新房

杭州去年上半年依然是打新热，什么房子都好卖。

克而瑞数据显示，2021年杭州（含富阳、临安）的新房总成交约20.8万套，在最近十年里仅次于2016年。成交均价从2.8万涨到3万。

到了年中就出现拐点了，红盘集中推出，购买力被分流，加上信贷收紧，二手房市场转冷，新房市场也凉了。

热门区域的普通红盘的中签率大大上升，弃选率也提高了。

非热门区域更惨，富阳高桥出现新盘0登记区域，打响杭州新盘降价的第一枪。

年底还出现了“退房”现象，就连未来科技城的蒲荷芸邸都有退房。

新房库存整体稍微下滑，从去年年初的14万套，下降到目前的11.7万套左右。

二手房

全年成交只有77637套（不含临安），存量不降反升了4万套左右。

一是受政策影响。信贷收紧、热门学q房降火、限购收紧，特别是二手房指导价随时可能出台，导致二手房成交从3月跌跌不休，10月跌破3000套进入冰点时刻，投资客的信心被打击得七零八落。

二是新房分流了购买力。想卖房打新也只要降价才卖得出去。就连优质学q房也撑不住，从1月巅峰后一路狂泻，价格打了约7折。

热门的申花板块、闲林板块、未来科技城板块普遍在最高成交价打8折。还有奥体板块，创世纪7月成交9.3万，年底成交削掉1.5万。

以价换量加上信贷放松，年底成交稍微回升了一点。

2、土地杭州土拍跌宕起伏，第一轮集中拍地火爆，第二轮直接冷冻，第三轮在降地价、限价提高的刺激下，在全国算最先回暖的。市区（含富阳、临安）全年成交土地221宗，总成交金额3029.9亿元，创下历史新高。其中涉宅用地成交建面1681万平，在近10年里处于高位。说明接下来一年的新房供应不会少。

3、市场预判1、2022年上半年新房市场仍会延续火热。先看供给端：

1、当下新房库存处于低位，供不应求情况还是比较明显，但未来会增加；

2、2022年上半年亚运会，新房开工受到影响；

3、2022年下半年新盘供给量加大。

再看需求端，杭州早早开始抢人，积累了大量的需求。还有新盘限价这一客观事实和亚运会的利好。接下来虽然新房限价提高了，但对于买房人来说打新性价比更高，上半年打新难度估计还是比较高。

2、部分二手房需求释放，但不要高位接盘部分区域。学q房该买还是买，这是刚需。但是比如奥体、科学城等区域二手已经涨太多了，接下来还会继续挤泡沫，不要急着下手。亚运会后，杭州楼市走势会怎么样，主要看政策，政策凶猛，市场就会调整。买房想要保值增值的，依然只建议买新房，二手房随时面临限价，一夜回到原点。

宁波

1、市场行情

在楼市行情连续汹涌5年之后，2021年宁波新房和二手住宅成交约10.8万套，比2020年减少了3.3万套，下降23.5%。主要是因为楼市调控不断加码。

从下图二手房的成交走势就能看出来，政策的杀伤力有多大。

二手成交在3月见顶，4月份出台了4·16政策，限购区扩大，投机需求被堵上，成交量就开始下滑。

5月又调控加码，学q房设置指导价，房价打7折，加上信贷收紧，当月成交直接砍去近半。一路跌到10月份，房贷开始放松，11、12月份才稍微回升一点。二手房全年只卖了44751套，同比锐减39.1%。

对比前几年的至少成交6万多套起步，也明显低得多。但房价跌的不算多，实际的成交价格大概跌了10%。再来看新房。

新房住宅相对好些，市六区成交63259套，环比只是微跌。其中除了奉化之外的五区成交量增加了14.8%，达到52337套，反而创下2018年以来的新高，说明行情确实分化严重。新房成交均价涨了近9000+元/平。

政策也影响到了新房的成交预期，圈内成交套数整体下滑，曾经日光的片区，比如鄞州下应，下半年入市新盘去化能有五六成就算成绩不错了。

所以很多新盘推出了买房送车、特惠房等优惠吸引买房人。

2、土地

2021年宁波市六区宅地计划供应421.18万平，但下半年土地市场不给力，全年成交231.84万平，完成率仅过半。宅地成交面积同比下降46%，建面下降36%，创下近五年新低。

这决定了2022年宁波整体新房供应量不多。但是区域间区别也很大。奉化土地供应达标，全年成交超75万平，供应量最大；核心区海曙、鄞州完成率却都低，前者只有22%，而它们的平均地价破了2万。

3、库存

新房库存量达到了近5年的高峰。同样的区域之间的分化严重。奉化库存最大，有465万平米，其他五个区加起来才539万；海曙、鄞州去化周期较短。

这是因为奉化原本属于非限购区，但2021年被纳入限购区，投资客一下子被赶出市场，12月有很多新盘直接0登记，造成库存积压。市区二手房的挂牌量从8月份的7.1万套，到春节前已经增加到了近7.7万套。

4、市场预判

因为限购升级，很多投资客被赶出宁波楼市，留下真正的刚需、改善。这些购买力也不多了，已经在此前连续火热的5年里消化了大部分，市场想要再次大涨是很难了，还需要时间来积攒需求。

新房市场会出现明显的分化。库存少的海曙区，因为新盘少，今年的市场还是会不错，鄞州本身就有分化，地段好的新盘才会好卖，地段不好的也不会好卖。

像奉化新房库存太多，卖地也多，投资客又被赶出市场，今年肯定要降价，以价换量。

二手房市场，特别是学q房，因为有指导价的存在，成交也会受限，只是今年因为房贷放松了，所以小户型会比去年下半年好卖一些。

厦门

1、市场行情

厦门楼市上半年一二手住宅同频高热，下半年齐转冷。克而瑞数据显示，厦门新房住宅成交量达到了34024套，同比大幅增加了61.5%，达到近8年峰值。

成交均价38146元/平，同比反而下降5.6%。

因为新房成交集中在刚需户型，70平以下户型成交占比上升，相反144平以上的改善型减少了。年底降价走量也是一个原因。前9个月供不应求，后来因为厦门疫情突袭、调控政策出台、信贷收紧等，新房成交陷入低点。年底岛外新盘还要以价换量。比如同安中海花湾、集美阳光城等都有优惠。

但这不妨碍厦门库存相比2020年底缩减了38.51万平，去化周期也从约15个月减少到10.3个月。

厦门的二手房住宅成交量也达到了36928套，环比上涨0.8%。具体到每个月一般是二手比新房成交好，但在5月因为金融端管控就被反超了。

2、土地

好消息是去化减缓的同时，今年还会有大量的新盘等待入市。2021年，厦门市共完成23幅住宅用地出让，共292.24万平，全市全年商住用地平均楼面价重回3字头，吸金793.85亿元，供应量和成交金额刷新近10年新高。要知道过去每年都只有一两百万平的供给量。

岛内土地供应大放量，最近几年都有天量拆迁，2021年就供应了6宗，成交了5宗地，成交面积占了整个厦门成交的1/3。

3、市场预判

1、岛内横盘是大概率事件。

厦门是个共识很强的城市，岛内就是唯一的共识。但岛内在第三轮土拍也遇冷了。岛内现在二手房价格随随便便就是7、8万，相当高了。

年后潜在新房的供应又非常多，对二手房的冲击很大。更别说还有大量的拆迁，接下来几年的新房供应不会少，买新房不香吗？还有一个最大的变数就是指导价，一旦出了指导价，岛内的二手房就要消停。

2、岛外新房分化明显，一些折扣收回，一些继续降价。

岛外的土地供应也增加了，而且这些地多数被节奏比较慢的国企拿了。

一、二季度供应估计还是比较少，新房市场不会因为有更多竞品而变得更差。已经推出的新盘分化明显，优质新盘去化会好一些，之前给出的折扣大概率收回。而实在卖不动的新盘还会继续降价，这类新盘不建议碰。

南京

南京市场向来比较稳定，就算别的城市大涨，南京也只是温和稳步上涨。

因为南京是个中产阶级队伍庞大的城市，投机炒房的少，不像深圳杭州，所以南京不会出现暴涨暴跌的局面。

但也正是因为刚需改善群体多，这些人观望的周期短，信贷收紧就暂停，一旦放松就会入市买。

1、市场行情

南京新房住宅2021年成绩相对喜人。商品住宅供应1389万平，同比上涨11.81%；成交1220万平米，环比上涨22.4%；成交均价也环比上涨13.76%，达到29579元/平。

南京最近五年来成交量大趋势都是稳步上升的，每年供给都比需求多一点，不会因为供不应求导致房价跳涨。

南京也是上半年火，下半年惨。

受到改善型置业推动，核心区域的豪宅盘稍微好看点，河西、城南还有豪宅能日光；远郊新盘却无人问津，比如禄口普遍去化只有几十套，开发商只能以价换量。

行情走弱导致库存积压，新房库存突破了7万套以上，创下了近几年的库存量新高。

主要是供给比较多的江宁、栖霞区等库存多，远郊的盘卖不动。

二手房成交10.98万套， 同比下滑5.1%。

成交从三季度开始走低，学q房跌了15-20%左右。

最受伤的也是远郊，2020年进去的投资客直接被锁死，房价降10个点是卖不掉的。毕竟供给量太大，买家的选择很多。

2、土地

在楼市走弱，房企资金紧缺的情况下，南京2021年土拍市场也降温了。

总共成交土地面积693.12万平，成交金额超2015亿元，创下历史新高。

核心区域毛坯限价涨了，比如鼓楼滨江涨了近2000元/平等。

去年三次集中土拍共有137幅地块成交，27幅终止出让、2幅流拍，67幅底价成交、52幅摇号成交。

大家可以看看这些底价成交的土地，地段肯定不太好，也不是热门板块，升值潜力一般般。

而52幅摇号成交的，肯定是集中在一些热门板块，主要集中在江北核心区、大校场、河西南、两桥、江心洲等热门板块。这些都是在主城区，或者说跟主城区很近，板块又比较干净的地方。

如果你想房子保值增值，就可以往这些地段买。

3、市场预判

做几点预判：

1、今年土拍市场会有所好转，就会带动楼市回暖。

2、新房市场分化加剧，热门板块不缺需求，不愁卖。但郊区难卖。

3、二手房今年比去年下半年好卖，价格会回暖一点，不会大涨会小涨。

购房建议：

1、学q房不要追高，要特别小心学q房的政策风险。

2、买房还是以热门板块的新房优先。溧水的房子不要碰。江北也看地段，去年江北是南京土地供给量最多的地方，但不是什么房子都好，想增值就选核心地段。

合肥

1、市场行情

合肥这一年也是很明显的两极分化，4·6新政等导致楼市出现分水岭。

新房

据金刚石数据统计，2021年合肥一共成交了6.09万套新房，较2020年减少了约6700套，跌幅约10%。

主要因为货量不足，全年供应只有40593套，创5年来新低。

新房成交主要集中在上半年。下半年整体推盘节奏和去化都在变慢，靠新站、瑶海等外围区域支撑成交。

2021年底合肥市区新房狭义库存面积230.8万平米，较2020年年末下降39.8%；平均去化周期5.66个月，虽然不高，但是有上升的趋势。

二手房

21年开年学q房房价跳涨，热门区域一度冲上5万+/平。政务、滨湖、高新等热门区域领涨，带动了瑶海、新站补涨。

随着4·6政策出台，当月月底二手房限购区成交面积跌幅超60%，交易价格下跌10%左右。8月份增加了二手房限购区域，热点学区二手房指导价出台，成交进一步萎缩。

政滨高等热门区域二手房成交价格下调，拖着整个行情下行。下半年二手房成交萎缩也比较明显，在10月不到3000套成交后，年底贷款放松等出现了翘尾行情。

2、土地

合肥2021年总计出让118宗地块。出让面积10404亩，成交金额848.48亿元，同比分别增长29.72%、51.78%。2022年的供给量会明显回升。

其中市区供应明显增加，比如热门的经开竟然供应了16宗地（涉宅用地11宗）、滨湖区8宗（涉宅用地7宗）。

不过主流区域的选择并不多。经开一半的土地都在空港新城，位于核心区的很少，就连瑶海这个传统的刚需供应大户只有4块地成交，2022年热门区域的供应还是不多。

3、市场预判

主流热门区域供给量没有明显增加，政务、滨湖、高新、经开核心区随着信贷放松，价格会趋于稳定。这些地方是合肥的未来，所以价格合适就入市，学q房跌的多就可以入手；

今年地价上涨，新房价格大概率也会上涨。

一二手倒挂减少，新房的吸引力下降了，这对打新人来说是件好事，竞争可能减少了，反而是个入手的好时机。

刚需青睐的瑶海价格已经涨起来了，二手3万+，如果有倒挂新盘可以买入，不然别买；

新站房价1万出头，供应量巨大，房价难涨。

总结

看完这几个城市就知道，他们成交的好坏，明显是被政策牵着走。

政策收紧，信贷收紧，成交就马上下滑，时间一长，房价就跟着下跌。

今年在房贷放松后，刚需和改善是可以买的，市场机会也比较多，但不要指望大涨。因为政策没有放松，再加上他们才涨完不久，需求已经被透支了一波。

买什么板块升值潜力大，我告诉你们一个最简单的办法，就是看土地，毕竟大部分开发商判断市场的能力还是比我们普通人要强很多。

哪些土地是开发商抢的最多的，哪些是溢价最多的，就是最看好的，那些流拍或者是底价成交的，就是被嫌弃的，想增值很难。