01.

2月11日，预售资金松绑的传闻，刺激了地产股集体爆发。其实，高估了政策的作用力。因为，预售资金总体趋势是“监管趋严”。很简单，过去监管得太松了。从暴雷的企业案例看，没有不挪用或套取预售资金的。如果再从“保交楼”的楼市新任务来看，也应该严格监管。

另外，这几年烂尾楼太多了，住建部门疲于奔命，这是在为过去行业快消式的“高周转”在买单。未来一段时间，房地产要发展新模式，过去高速增长时期，5个盖子盖10个锅的风险还会暴露，还要为此买单。要痛苦少一点，就必须强化监管。当然，强化监管不是一棍子打死。

而是，规范和一以贯之。

过去，各地都有预售资金监管办法，但效果不好。因为，地方政府、开发商、施工单位、银行是同盟关系。挪用预售资金，去扩大地产投资，相当于违规“加杠杆”，对扩大卖地买房、提高地价房价、增加贷款收益，都有好处，地方怎么会强监管呢？银行怎么会截留呢？施工和监理单位也会配合开发商套取预售资金，一方面，他们很弱势，另一方面能扩大业务量。

未来，预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好、又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到提取节点、超额的、有银行保函的、信用优质的，都能提。

预售资金监管，本质上还是回归“预售”的本源！

也就是，我们为什么要搞商品房预售制度，而不是现售，目的是“降低房屋成本、增加住房供应”。但是，这是从开发商利益考虑的，怎么保障小业主的利益呢？那就“专用账户，专款专用”。既不能因噎废食，取消预售制度；也不能不好好监管，而是两个方面要结合起来。

02.

疑惑都是，为啥盯着预售资金监管？

近期，地产债务风险爆发，司法纠纷、保护债权等，都来查封预售资金账户，导致资金被冻结、暴力“抽走”，影响工程进度和交付。为此，前段时间最高人民法院等三部门发了一个文，大意是司法保全债权，不能影响项目建设相关费用的正常支付，不能超额查封和划扣。

这就扯出一个问题：

开发商项目普遍“超融”。拿预售资金做担保的，有土地前融、有开发贷、有私募、有其他担保等。也就是，预售款根本盖不住债务。当房价上涨，5个盖子能盖住10个锅。当房子卖不动了，盖不住了，一下子冒出来很多不知名的债务人，所有债权人都慌了，都来申请查封和保全。

这时候，金融部门要“防风险”，银行要确保贷款质量，也来查封；同时，“三保”（保交楼、保民生、保稳定）成了楼市的新任务，各地的住建部门担心资金被抽走，难以保交付，也对预售资金强化了监管。这里，有几个怪现象，银行抽走正常的贷款、超额查封和监管。

说到底，市场对于如下问题，心里没底：

银行贷款有多少，债券有多少，私募有多少？

表内负债有多少，表外负债有多少？

企业到底有多少可售货值？

企业的盈利能力究竟如何？

信息极其不透明，就连“三道红线”达标的企业，也暴雷。到最后，所有人都关心一个问题，“到底欠了多少钱？我的钱能否拿回来？”当债权人一个接一个浮出来，雷一个接一个爆发，市场销售下行，情绪越来越恐慌。不赶快行动，马上查封，借出去的钱，就打水漂了。

当每个债权人都这么想，就会导致“个体理性导致集体非理性”的结果。于是，就出现了多方查封、超额查封，甚至随意抽走账上资金、未到期被抽贷等现象。对住建部门来讲，也要超额监管，确保交楼。因为，有的销售资金根本未进账户，已被拿走；随时都有可能爆出来，某一笔材料款、农民工工资，开发商说支付了，但其实并未支付；随时都有维权的人堵门口。

没办法，只能多监管一些资金，以防后患。

03.

去年10月份，监管部门提出，开发商合理融资需求要满足；去年12月又提出，鼓励国企央企、稳健民企“收并购”出险企业项目，且这类贷款和债券不计入“三道红线”。但是，1月份的数据显示，房地产债券净融资为-154亿，延续了去年下半年以来持续负增长的态势。

简单来讲，到底欠了多少钱，货值是否货真价实，风险到底有多大，这些都没有搞清楚的情况下，对非头部、非国有房企，银行的态度仍然相当谨慎。这也就不奇怪，为何被称为“第一单”的招商蛇口30亿并购票据，未去“救民企”，而是去并购国企上海城投旗下的城更项目。

即便是有洽谈的项目，“杀价”也很厉害。已经卖掉的项目，比如世茂、融创、雅居乐等，要么是资产清晰的物业管理项目，要么就是产生正现金流的项目。反正，都是优质资产，而且还得“割肉”。说来也唏嘘，正所谓祸兮福所倚，福兮祸所伏；成也萧何，败也萧何。

政府绝不“拉郎配”，也不担心部分企业暴雷、倒闭。因为，“坏的市场经济出清”，这是防风险的长效机制。想想上世纪90年代，没有大批僵尸国企倒闭，哪来今天的“中国制造”。何况，不夸张地说，部分民企作奸犯科，盈利进了老板腰包，风险给了农民工、小业主和金融机构。

有人问我，难道不担心地产下行，冲击经济、投资、就业吗？想多了，风物长宜放眼量，结构调整早已开展，国企、央企、城投、稳健民企，已经成为行业的生力军。土地供应和城市更新，基本向他们倾斜。别再较劲“国进民退”了，现在要纠偏坏的市场化，回归地产的公共属性。

未来，上述企业既要推进地产项目，也要承担社会责任，比如大量基建开发、城市更新、老旧改造。地产盈利弥补基建上的亏损和现金流缺口，已经成为新模式了。国家“十四五”规划，在构建国内消费大循环中，有这么一句话：促进金融，房地产同实体经济协调发展。

上面讲的地产新模式（之一），就是地产和实体经济的无缝对接。现在，新老基建、公共设施补短板，已经成为经济稳定的引擎，背后则是地产的强大支撑。同时，金融资源的调整，已经开始了。2月8日，央行发文，保障性租赁住房贷款不纳入银行房地产贷款集中度考核。

04.

回过头，再看预售资金新政，就更能理解其正本清源的本色了：该严格监管的，一毫也不差，确保竣工交付，确保农民工和小业主的利益；该提取的，绝对让你提取。但根本上讲，预售资金监管的重点，就在“保民生”、“保稳定”。在这种情况下，能救企业的，只有企业自己。

绝不是，不负责任的所谓专家说的“房企有望获更多流动性”，“放松对预售资金账户的监管”。

记住，靠货币放水、房价上涨，让问题自动消解，把风险、内卷再推高一个层级、留给明后年，这不可能。未来，只有两条路，一是卖房子，二是卖资产。供给端冲击（民企债务风险）继续存在，促销卖房和割肉卖项目，还会是普遍现象。由此，市场情绪就不会太高，资金不会大规模流入地产。

1月份政策如此友好，但居民长期贷款明显下降，同比减少了4270亿元。供给端冲击继续存在，风险未出清，大家还是观望的好。即便今年二季度楼市回升，至多也是不好不坏的“温吞水”行情。

近期，郁亮讲了，“行业进入缩表出清阶段”，缩表出清就是去金融化，这是个必然的趋势，也是痛苦的过程。今年背水一战，要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。