来源：朱罗纪

春节过后，房地产喜忧参半，我们来整理一下，以方便继续探讨“房地产现在处在什么状态”的问题。

我们之前的判断再重申一遍：

1）这一波全行业流动性危机，已经超过了2008，直追1992-1993大垮塌，但最终预料不会像彼时那么惨。

2）政策的走向将是“适度纠偏 有限宽松”，托底而非刺激，不能期待过高。

3）市场会出现“冰与火”并存，有“下落的元宝”也有“下落的飞刀”。

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从节后披露的信息看，应该说我们可以非常坚定的维持先前的判断。

从政策方面看，意在缓解有史以来最严峻的房企流动性大危机的宽松金融政策，在继续推进。

我在之前的分析文章中，将本轮房企流动性大危机归于四个因素：a）“三道红线”导致开发商融资能力丧失，银行抽贷雪上加霜；b）各地预售资金过度监管，削弱开发商资金周转能力；c）房地产销售低迷，降低开发商回款能力；d）行政类管制调控（比如“限跌令”）阻碍了开发商自救。这四个因素互为影响，比如开发商爆雷了，银行会迅速抽贷，各地为自保进一步强化预售资金监管，从而加剧开发商倒下，华夏银行对佳兆业的抽贷，以及深圳对佳兆业的监管，便是明证。

另一点，上述四个原因里面有三个都与政策直接相关，所以，求解方案也要直接向上述关联政策来寻。

近来这些政策在快速边际宽松，一是并购贷款不计入三道红线推动了“国家队”开始筹备资金，像华润置地与招商银行联手成立了200亿的并购基金，是一个实质性的信号。

二是资管公司开始被要求直接参与出险房企的重组纾困工作。三是货币政策出现了实质性宽松，存准、利率都双双下调，金融机构也被要求不可以随意抽贷。四是，各地的调控政策开始松动，比如惠州大亚湾开始在探讨松动。最重要的消息在昨天，预售资金监管政策正在全国统一化，会在满足楼盘交付的基础上允许开发商按比例提取，此举将能释放开发商相当部分的“受限资金”。

这些近来的政策变化，对于房企而言都构成了非常正面的利好。具体有多大，暂时先不谈，但这些信号我认为最关键、最关键的一点，是它再次确认了一个近于常识的基本事实：

中国无力承受房地产行业硬着陆的风险。

这是一个底盘思维，这样的底盘思维可以让我们对房地产行业的现状不消那么悲观。但回到去年严打教培的时候，这样的看法显然并不占优，彼时有不少童鞋质疑我：他们认为既然教培能够“锤死”，房地产为什么不可以，我当时已经解释了为什么。形势比人强，不在个人意志。讨论到底是谁“谁绑架谁”这样的问题，是非常没有意义的。讨论经济问题，最重要关心的还是成本与收益，实现同样的结果，不意味着非得使用激进的手段，渐进式的手段往往代价更低。

第二个释放出的信号是，这是房地产政策“纠偏”的开始。我之前举了“运动式减碳”的例子，房地产现在也是一样。

02

基于我们的“国情”认识，多数人对房地产的认知都是“政策市”，政策放宽人就很容易亢奋。但如果你放眼于行业和市场的反应来看，对于政策的期待，就需要谨慎一些。

主要表现在三点。

一是，政策传导可能会存在“肠梗阻”。从目前看，政策宽松是“亦步亦趋”式的，也许是监管层害怕给到公众要重新刺激“夜壶”的联想，针对房企的宽松显得左顾右盼，小心翼翼，口惠而实不至。尽管政策上一直喊话，防止信贷坍塌，但是落地下来，可能存在着障碍。一个障碍是金融机构的意愿，愿不愿意把贷款放给开发商。第二个障碍是国家队，愿不愿意果断接盘出险资产。第三个障碍是地方政府的意愿，愿不愿意担责不去一刀切的监管预售资金。这三个关键管道现在看来都处在初期，还需要时间观察。尤其是要地方政府“放松”对预售资金的监管，必须要解决问责的问题。

二是，市场终端销售还没有起色。上面列举的四个原因，市场交投低迷是很关键的其中之一。从克尔瑞1月份数据看，是比较难看的。1月百强房企销售操盘金额为5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。1月份的社融数据虽然整体超预期，但是在展现房地产景气度的居民中长期贷款这个数据上，比去年同期为差。显示货币政策的宽松，在房地产领域还没有传导到“宽信用”上，很多人基于信心丧失而暂缓了购房脚步，尤其是往年都不错的“返乡购房”，今年也没了声响。

三是，企业的盈利水平极差，未必能够等到政策搭救。据Wind统计，至2022年1月29日，已披露年度业绩预告的66家A股上市房企，30家亏损，占比约46.15%。大面积的亏损，在中国房地产历史上是极为罕见的。这个暗示了，爆雷的房企只是冰山一角，徘徊在爆雷边缘的房企不知道有多少。 

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说到这里，我们要强调一点，现在市场的目光都高度聚焦在出险房企的处置上——比如恒大、世茂等等，反而忽视了目前没有爆雷的上市房企。实际上，中国房企的高台跳水是“前赴后继”的，正荣地产股价今日突然崩盘——2小时暴跌8成，收盘暴跌66%，便是有力的证据。它暗示了中国房地产这个爆雷跳水的过程还没有完结，依然在中继的过程中。原因也正是上面四点，大家之前都是按照原来的套路玩的游戏，规则突然变化之后，几乎没有民营房企可以幸免。现在反而是已经爆雷的房企更安全，因为风险已经完全的暴露，而那些还没有爆雷的高负债民营房企，却都可能成为下一个大雷。

所以，看今天的房地产市场，冰山之下未展现的风险更重要。房子不好卖，市场不给融资，预售资金不能动，那么，几乎很少房企可以全身而退，这是我们要密切关注的。不要说那些出险的房企，就是现在负债低活得不错的房企，据我的了解，今年的各项支出也都大幅压缩在2成以上，深圳也有几家非上市房企都已经发不出工资了。从房企的市值角度来看，过去半年一直到现在，实质上都是中国房企的“明斯基时刻”——市值完全崩溃，类似世茂集团、中国恒大，市值蒸发都高达9成，游戏已经完全不能玩了。

我想，这整个一季度乃至上半年都将是：一方面是政策宽松带来的情绪回温，一方面是出险房企大额资产并购带来的市场兴奋，但同时，也可能会不断有房企继续表演令人恐惧的高台跳水。