因银行审批贷款迟两个月，买受人赔偿490万，究竟发生了什么？

华商律师周争锋

最近这两天媒体都在报道上海那个买卖二手房的买受人，因为银行迟延两个月审批贷款，导致买受人赔偿高额违约金490万元的案件。这个案件的一审和二审判决书我都看了。今天我们来谈一下这个案件，看从这个案件中我们能够吸取到哪些经验和教训。

这案件的核心就在于买卖双方的合同约定过于详细，对每一个步骤的履行具体时间、违约责任的承担均有明确约定，并且约定的步骤也具有可操作性。而合同中关于每一步骤的详细约定，也不是买卖双方一次性达成的，而是买受人多次迟延履行后，买卖双方反复多次协商达成的。

也就是说，在买受人已经出现违约的情况下，出卖人已经给过买受人机会，双方最终达成了一个补充约定。一旦补充协议里面约定的条件成就，在没有特别情况，法院不会调整补充协议约定的处理办法和违约金额。而本案合同补充约定的部分内容，对买受人不利。

买卖双方对于合同中过户时间的理解出现了偏差，买受人认为合同上面约定的过户时间，只是一个大概时间，而出卖人则认为合同上约定的时间就是一个确定的时间。买受人在合同约定的过户时间前，没有达到合同约定的条件，取得银行的贷款承诺函，构成违约。

特别是买受人在签订买卖合同的时候，对自己贷款可能存在的问题考虑不周，盲目相信自己的资信能够满足银行的审批条件，导致在约定的过户时间前没有取的银行的贷款承诺，达到了合同约定的解约条件，在符合解约条件的情况下，出卖人当然享有解约权。

在出卖人依据合同约定解除合同以后，在诉讼期间买卖双方完全有条件达成和解，当然，买受人要做出一定的让步补偿卖方的损失。但是买受人盲目认为自己已经支付了一半购房款，在合同履行过程中，银行已经审批贷款成功，并且自己已经占有并装修了房子，法院不可能判决解除合同。在这个错误观念的误导下一错再错，丧失了调解的机会。

以至于法官在说理部分最后明确的点出买受人错误地理解了法律的有关规定，错过了法院给予长时间调解期用来弥补错误的机会，法院最后只能遗憾的按照法律规定和当事人之间的约定，判决解除合同。

在这里需要说明一点，当事人之间的约定，只要不违反法律法规的强制性规定，就是双方之间的法律，对双方均有约束力。

在本案的说理部分，法官特别注明了双方交易的标的是二手办公楼，不是用于居住需求的房产，这是一个商业投资行为。判决的原文“请注意，本案涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房。”也就是说，对于投资行为的买受人，没有特殊保护的必要。

而买受人之所以有这样的观念，很可能是因为九民纪要第47条的规定。九民纪要第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。

违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。在这里我必须明确的指出来，这只是最高人民法院的一个指导意见，只具有参考性，实际上这只是影响法院价值判断问题，也就是碰见某些特殊情况，可以法外开恩，绝不是所有的当事人都可以依据本条主张权利。九民纪要本身也不是法律法规和司法解释，对法官没有强制约束力。

如果说购房者购买的是用于居住需要的商品房，法院有可能采用九民纪要第47条的规定，判决双方的合同继续履行，但是买受人要承担迟延履行的违约责任，以平衡双方的利益关系，但是偏偏本案交易对象是个二手办公楼。

实际上，深圳在2014年也发生过类似的案件，买受人做了高评高贷，在房产过户并抵押给银行以后，银行放款前发现买受人做了高评高贷，拒绝放款。而此时房产已经过户，买受人已经不可能再重新按照二手房按揭贷款流程重新在该行申请二手房的按揭贷款，因此出现了纠纷。

房产过户给买受人以后，出卖人收不到购房款，出卖人以合同目的无法实现为由，起诉解除合同。买受人认为房产已经过户了，只是迟延履行支付购房款，法院最多也只是判决其支付剩余的购房款和相应的利息。在2015年3.30政策以后，房价已经上涨了几百万，买受人仍然坚持这个观点，错失了在法院主持下的调解的机会。

一审法院按照买受人的想法判的，但是二审法院改判出卖人售房目的不能实现，有权解除买卖合同，再审也维持了二审判决。

南方都市报报道了深圳的这个案件，题目是《一宗二手房交易签了3份合同 “阴阳合同”引房产权属纠纷》。

我也写文章，点评过了，题目是《高贷“惨案”：二手房过户后又被卖家收回究竟发生了啥？》。有兴趣的话，可以百度一下。

在文章的最后，就二手房交易的风险做出一些提示。合同就是当事人之间的法律，二手房买卖双方在签订合同时，一定要认真审核自身的条件。

作为出卖人，首先要审核自己有没有权利出售房产，也就是说，房产是不是在限售期内，其他共有人是否同意，房产的承租人是否行使优先购买权。

另外，出卖人应格外的关注设定有抵押权的房产，能不能顺利赎楼。赎楼义务始终是出卖人的义务，在出售房子前出卖人一定要核实是否具备赎楼条件，如已经发现自己征信存在问题，或者已经涉及诉讼，那么就要及时放弃担保公司融资额度赎楼，和买受人协商选择通过担保公司现金赎楼，以免因为自身的原因导致担保公司额度赎楼不能，构成违约。

2.作为买受人，首先要审查自己有没有购房资格，审查购房资格的途径，在深圳比较麻烦，目前要求你必须先在深圳房地产交易信息平台上录入政府版本的网签合同，取得网签合同号，才能够在该政府平台上审核购房资格。在此情况下，买受人需要多找几家中介公司核实下自己的购房资格。

并且，对于有些疑难购房资格的认定，有必要在合同签订时在合同中约定清楚，若最终经核实买受人没有购房资格，双方互不追究责任。

另外，买受人要提前知道按揭贷款银行的审批条件，按照该银行的要求，提前准备自己的贷款资料，特别是涉及到公积金贷款的时候，要提前准备一下配偶和子女、父母的相关资料。

在合同的条款中最好不要约定取得贷款承诺函的具体时间和买卖双方最后的递件过户时间，以免因为银行的原因，导致自己构成违约。

3.买受人支付首期款的时间，申请贷款的时间，取得贷款承诺的时间，出卖人委托担保公司的赎楼时间，出卖人去银行提交赎楼申请时间，注销抵押权登记的时间，及双方递件过户和过户后买受人的抵押时间，要符合当地的购房流程的要求。

出卖人的赎楼并注销抵押登记时间不能和合同签订时间挂钩，要和买受人取得贷款承诺函时间挂钩。约定的最后递件过户时间，要和买受人取得贷款承诺函时间和出卖人注销抵押登记时间挂钩。合同的条款搞错了正常交易的履行顺序，或者说把履行的时间顺序安排的太紧凑，都有可能达到合同约定的解约条件，不利于双方合同的正常履行。

——周争锋2022年1月21日写于深圳港中旅大厦

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附：上海案件一审案件查明的事实及说理部分

一审法院查明 

经审理查明:2020年5月27日，原、被告签订房地产买卖居间协议，编号0008197。内容：出售方（甲方）范x、应xx，买受方（乙方）伍xx，居间方（丙方）上海XX有限公司。甲方转让上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋于乙方，转让价格共计1550万元。被告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，通过以下方式支付：乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。同年5月30日，原、被告双方签订补充条款，约定：房屋总价款仍为1550万元（净到手价格，不含佣金），乙方支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。

上述协议签订后，原、被告双方即于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同（编号3975505）（含补充条款、附件）。约定：出售人（甲方）范x、应xx，买受人（乙方）伍xx，通过上海XX有限公司居间介绍，甲方依法取得的房地产权证号为沪（2020）黄字不动产权第XXXXXX号，房地产座落：XX路XX号XX室，房屋类型办公楼，建筑面积180.09平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为1490万元，在2020年8月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件3明确写明：乙方应支付甲方首期房价款计745万元，乙方已在原、被告签订本合同前通过居间方转付或直接支付原告定金100万元及部分房价款400万元，乙方应于2020年7月31日前（含当日）通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房款计245万元。第二期房价款745万元，乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。合同补充条款另约定：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方等。同日，原、被告双方又签订协议书一份，约定：若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。如因甲方违约导致合同解除，则同样甲方应向乙方赔偿装修费损失180万元。

在履行上述合同时，被告在支付合同约定的部分首期房款245万元时即发生逾期支付的情况，经原告催讨,原、被告双方于2020年7月2日签订补充条款一份，约定：由于乙方（被告）未按合同约定于2020年6月30日支付完首付，余下245万元首付未付，现甲方（原告）同意乙方从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给甲方利息损失。乙方须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，乙方应偿付甲方违约金（合同总价的20%），且赔偿甲方原有的装修损失180万元。后该部分逾期付款利息被告已向原告实际支付。同时其余应付的首期房价款，截止至2020年7月13日被告共计付款745万元，对此原告予以确认，表示收到该款，金额没有异议。同时明确，依据双方的合同约定，在被告承担了其应负的违约和赔偿责任（直接抵扣相应款项）后，剩余的已付房款可以由原告退还被告。

原告实际于2020年6月左右即将涉案房屋交付于被告使用。之后由于被告申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）发生延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。期间，2020年9月15日，原告以律师函方式，告知和催告被告，内容：合同约定于2020年8月30日前过户，被告应于过户前付清全款，但被告却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望被告在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，原告有权解除合同，并要求被告赔偿违约金及装修损失等。后同年9月30日，原告又向被告发出解除买卖合同通知书一份，明确：被告在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此原告行使合同约定解除权，并要求被告搬离并归还涉案房屋，偿付房款总价的20%的违约金，和房屋装修损失180万元等。对于上述两份函件，被告于2020年10月7日均确认收到，未有异议。

审理中，被告坚持认为，被告的情况不属于贷款未获批。延误和未通过是不同概念，被告并非申请贷款被拒绝，而只是延误，同时认为在2020年10月7日原告还同意配合被告办理延期贷款，故原告现在的单方解约行为是不合法的。被告要求继续履行合同。对此，原告未予认可，被告也未能提供相应的事实和法律依据。

以上事实，由上海市房地产买卖合同（含补充条款、附件）、协议书、付款收据、律师函以及当事人当庭陈述等证据予以证实。

一审法院认为 

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点涉及：

1.被告坚持认为，其贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易（过户）时间，因此，被告的行为并非根本性违约（而导致买卖合同提前解除）。对此，本院难以认同。因现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，乙方即被告选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期（获得贷款）则应及时在申请产权过户之前向中介或原告用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，原告有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中被告提供的相关证据证明，被告最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了原、被告当事人自己的预期，当然贷款延期获批的原因和原告无关，和被告本身的资信能力等可能也无关，对此原、被告并无异议。但是，本院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，被告却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分被告同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得本案原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任被告是无法免除的。

2.由于被告违约，就原告的解约行为而言，依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定，被告逾期履行债务超过十日原告即享有单方解除权的条件也早已成就。本案原告相关解约律师函已送达被告，同样依据法律规定（及本案涉案合同的自身约定），合同自解约通知到达对方时解除。原告的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经被告以微信方式确认收到，故原告诉请确认双方的涉案房屋买卖合同（含补充条款、附件）及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持（至于被告坚持认为的，事实上2020年10月7日原告仍同意配合被告延期办理贷款，故原告之前的单方发函解约行为系不合法的观点，由于被告并未能提供相应的事实和法律依据，原告也未予以认可，故本院依法不予采信）。同时被告理应承担相应的违约责任，其导致的原告的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括涉案房屋的装修损失180万元等，有相应的事实和法律依据（双方的协议书中亦予以了确认违约方的该部分义务），对此，被告并无异议，因此，本院依法当予以支持。至于被告认为原告主张的违约金（房款总价20%）的数额过高的观点，本院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于被告的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案被告违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故本院对原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。另对于原告主张的有权直接将被告已付房价款项抵扣完上述违约金、赔偿金后，再将剩余的部分退还被告的观点，亦因有合同依据，与法无悖，且未实际影响到被告的合法权益，故本院对此亦予以许可和采纳。

3.对于原告主张的逾期付款产生的赔偿金部分的请求，本院认为，结合上述2点意见，该部分请求应已吸收合并到上述的违约金和实际装修损失诉请中，不应再单独计算，否则，则有不恰当加重当事人负担的嫌疑（虽则本案被告是违约方，这是无疑的），因我国法律不仅对守约方，对违约方的合法权益同样亦应予以注意和保护。同理，对于原告举证中提到的律师费损失等，原告并未单独将其作为一条诉讼请求，同时从公平诚信的角度出发，原告即使单列了该条请求，法院大概率也是依据上述相同的吸收合并的原理，予以同样处理（即不会单独再就该律师费损失予以支持）。

4.关于原、被告双方及居间方（丙方）共同签署的原房地产买卖居间协议，则因当事人已于之后签订了正式的标准样本的上海市房地产买卖合同（即俗称的“网签合同”），所有原居间协议中涉及到的买卖合同义务均已转移确认至后合同中，故该居间协议的解除与否已无需再在本案中单独予以提及（原告诉请解除的标的中亦未提及），也未尝不可。因如涉及到本案原、被告与居间方有佣金等纠纷（在本案审理中，原、被告均自认无佣金纠纷），则与本案纠纷的处理亦无关。

5.至于审理中，被告坚持认为的涉案房屋的房价款，被告已实际支付了50%，故原房屋买卖合同应予以继续履行为妥的观点，虽具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失，但在本案原告坚持依据合同约定，所赋予其的单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，则被告所提出的所谓因已经支付了房款50%而导致合同不能解除的观点，是显然没有任何相关法律依据的，我国的合同法相关规定及相应的关于买卖合同的司法解释，并无相关的强制性的规定（即买受人付款超过房价50%则合同不得解除，请注意，本案涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房），对此，本院也只能无奈地表示遗憾（因本院已注意到给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约），法官不得拒绝裁判，且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决，本案涉案的房屋买卖合同，并非我国法律必须予以强制保护履行（否则将损害国家、公共或第三人利益）的特殊合同，换言之，如在本案原告享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。