租房市场的陷阱有多少?进入长租公寓时代,除了虚假房源、合同漏洞、克扣押金外,违规租金贷、“爆雷”等问题也让租户频频中招。
昨天,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,在房源真实性、中介禁赚差价等问题上重申,对长租公寓也有新要求:加强监管“高进低出”“长收短付”,指导设立资金监管账户,严查违规建立资金池等。业内分析,长租公寓将就此告别野蛮生长。
“禁赚差价”只针对经纪机构
“不让赚差价了,那长租公寓过去收的差价是不是就可以退给我?”新规发布后,有租户在社交媒体上如此反问。
《意见》要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。但需要注意的是,“不得赚取住房出租差价”的规定仅适用于房地产经纪机构,也就是常说的租房中介,并不包括长租公寓等租赁企业。更通俗地说,市场上的中介仅是居间服务,租赁依然是房东和租户签约,中介只起到居间服务的作用;而像自如、蛋壳这样的长租公寓是租赁企业,相当于二房东,先把房子从房东手中租来,再转租给租户,租户其实是跟租赁企业签约。
对于房地产经纪机构而言,“禁赚差价”也不是新规。2011年就发布的《房地产经纪管理办法》已明确,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
但目前长租公寓企业赚的正是差价:先从房东手中以较低价格收来房源,进行简单装修后,再以较高价格租给租户。这不等于长租公寓可以随意涨价,此前多地住建部门都要求租赁企业不得哄抬租金。
严查资金池防“爆雷”
虽然本质上是租房,但长租公寓被调侃成“金融产品”。从去年开始,杭州等地长租公寓品牌出现了“爆雷”。
它们都走过同一条路:租赁企业先从房东手里收来房子、把房子以租金贷的形式租给租户;金融平台率先把租户需要支付的租金一次性垫付给租赁企业;后续租户不再向租赁企业付房租,而是还贷给金融平台。
“这之间的时间差、资金差给租赁企业可乘之机。”一家倒掉的长租公寓负责人向记者形容,因为可以提前从金融平台拿到租金,私设资金池,拼命扩张市场,抢占房源。但这笔钱本不属于长租公寓,而是应该付给房东。只要出现市场需求减弱、金融平台不再打款、向房东大量支付租金等情况,租赁企业就可能出现资金链断裂等问题,房东、租户全受牵连。中原地产首席分析师张大伟直言,长租公寓更大的问题是金融化带来的资金池,转移且随意动用房主的预期租金,存在上下游多重纠纷的隐患。
强力监管势在必行。相比过去住建部门单方监管,《意见》更强调了金融监管,并把银保监会纳入其中。《意见》首先拿“租赁贷款”开刀:贷款期限不得超过住房租赁合同期限,认真评估借款人的还款能力,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
高风险公寓面临资金监管
两种经营模式将面临强监管——“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)。
正常逻辑下,租赁企业会低价收房、高价转出,运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。上述长租公寓负责人解释,大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源,“租户不傻,不会高价租,于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作,堪称玩火自焚。”他说。
由于相对隐匿,这类风险难被及时发现、有力监管。但这次的《意见》中明确,相关部门将指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。
“资金监管的方式在二手房业务中已经实现,的确可以发挥很好的监管作用。”也有业内专家建议,租房业务金额小、交易频繁,具体监管模式还应该进一步探索。(本报记者 曹政)
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com
最近更新
- 【长三角日报】绍兴原市委书记马卫光,任杭州市政协党组书记2022-01-15
- 西安市新城区发布关于在外人员返乡有关事项的通告2022-01-15
- 大幅提速!长春中院首次适用二审民事案件独任制审判2022-01-15
- 天津津南检察:“既要抓好防疫,也要办好案件”2022-01-15
- 豫警文苑丨黑夜卡口,藏着最深的爱和最亮的光2022-01-15
- 全省法院实现诉讼费缴退费“线上办” 传统线下缴退费功能为何仍保留?2022-01-15
- 受疫情影响西安部分区县蔬菜滞销,亟需各方助力解决2022-01-15
- 恩施州6个重大交通运输项目集中开工!总投资32亿元2022-01-15
- 【15号用】3岗招聘若干人!45岁以下可报!五险一金+包食宿!2022-01-15
- 国际科技合作助推湖南优势领域提升国际竞争力2022-01-15
- 延安城区新增车位3100个 有效破解停车难2022-01-15
- 鸿星尔克入选2021年“诚信之星”!2022-01-15
- 菏泽农商行新兴支行开展包片行政村信贷产品推介活动2022-01-15
- 巩义市:党员“双报到”进社区 为民服务“不打烊”2022-01-15
- 广东珠海1月15日新报告1例本土确诊病例2022-01-15
- 大降价!阜阳即将启动2022-01-15
- 北京专报丨国家卫健委:天津疫情仍在持续发展,西安疫情进入收尾阶段2022-01-15
- 陕西对符合解除隔离条件人员 落实后续7天居家健康监测措施2022-01-15
- 信阳消防联合多部门 开展应急实战演练2022-01-15
- 城西区:“红色存折”让社区志愿服务更有温度2022-01-15
- 乘动车忘带身份证 可开电子证明2022-01-15
- 陕西组建2400人的省级医疗团队 支援本土确诊病例救治工作2022-01-15
- “德尔塔”与“奥密克戎”,救治有何不同?2022-01-15
- 手拉手共成长 长沙清水塘北辰小学孩子“牵手”湘西娃2022-01-15
- 抓整改 提标准 县住建局全力提升城市精细化管理水平2022-01-15
- 破防了!这家山东科技企业的暖心行动2022-01-15
- 临潼区:多措并举助力农业复工复产2022-01-15
- “这个嘉宾思路厉害”,市消保委委员张兆安做客《海波热线》特别节目2022-01-15
- 福州市副市长、公安局长王锡章带队到莆田市公安局考察调研疫情防控工作2022-01-15
- 合肥这家知名书店,新年再出发2022-01-15