面对去年结转的库存和今年新增的旺盛供应,新年伊始,各大楼盘也是拼了。众多限房价项目在发挥价格优势之余,开始专注市场需求。尤其是在一线城市,近100平方米的四居出现了,不能不说是在市场竞争激励下,产品发展的一大跨步。
MINI四居变成“一步到位”新标准
太小或者功能不足的空间难以承载家的幸福。三居室曾经被很多置业专家说成是一步到位,理由是:在“房票”稀缺的时代,买房就要一步到位。而四居室则被认为是豪宅的标配、轻奢的象征。
而今,随着“二孩时代”来临,三代、六人组合的家庭越来越多,四居开始成为一步到位的新标准。如果没有一步到位的财力,不断改善的刚需们就不会停下追赶楼市的脚步。
来自贝壳研究院的调研结果显示,目前,北京改善型换房成交占比大约为61%,首次置业群体占比为29%,改善型换房为市场成交主力。
面积不求大,功能一定要完备。这是很多改善型换房人对家的要求。
然而,一线城市面对高企的房价,要一步到位谈何容易?
因为洞察到市场的这一需求,位于在户型设计上一直精益求精的深圳,住宅均价约为46500元/平方米的龙光玖龙台,推出102平方米和105平方米两大主力户型,其通过优化公摊率,提升得房率,打造四房两厅两卫的全生命周期大空间。这一户型的总价约为500万元左右。
值得一提的是,以户型“大气”著称的北京,在新的市场需求下也催生这种MINI四居。春节前,样板间刚刚开放的大兴金茂悦推出了全周期的成长型户型,104平方米四居可以同时满足儿童成长、适老需求的设计,通过空间灵动的设计,形成社交化的生活方式。大兴金茂悦均价约37000元/平方米,核算下来,总价也不过400万元。
贝壳研究院的数据显示,2018年,从交易占主导的二手房套总价分布看,总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。因此,无论是刚需,还是刚改,低总价、高使用率仍是大多数购房者的需求。
全家庭户型有望成为新趋势
MINI四居的好处还在于空间的灵活变换,若是两口之家,可将多出来的房间打造为书房、休闲室、健身室;若是三代同堂,则可安放父母的惬意晚年;而二胎家庭,可以打造成两个儿童房。由此,这样的四居被认为是全家庭户型。
目前,市场上出现的MINI四居都是四居两厅两卫,功能齐全,主卧中采用套房结构,容纳独立内嵌式卫生间,这样可以保障主人生活的私密性。
事实上,自新一轮宏观调控以来,在北京市场,高使用率的户型结构已成为新特征。比如,禧瑞天著89平方米三居、和悦华锦90平米三居、中海云熙的88平方米三居。但是100平方米的四居并不多见。
对此,有业内人士分析认为,也许是受“70/90”政策限制,70%的户型为90平方米以下中小户型的影响,以往100平方米的四居产品在楼盘中的比例并不高,四居以上的户型大多在130平方米以上,最小也要120平方米左右。
此外,上述业内人士认为,高低配规划一直是北京楼盘普遍采用的方式,而四居往往被划入高配的行列。作为高端产品的四居,如果按100平方米的标准来设计,又会太局促。
如今,随着四居刚改需求的增加,昔日的轻奢户型开始离购房者越来越近了。
“目前,为了避免同质化竞争,从产品上形成竞争力已经成为很多项目的共识。”易居研究院智库中心研究总监严跃这样认为。
尤其是随着二孩家庭的增多,这一产品有望成为市场的一个新趋势。尤其是在北京五环以外区域的项目,因为缺乏区域竞争优势,则力求在产品户型上吸引更多的购房者。
这种新兴的逆天MINI四居到底什么样?我们不妨在从北向南的一线城市搜罗一下,开开眼界。
长幼分区 高效串联
项目:北京大兴金茂悦
面积:104平方米
户型:四居两厅两卫
点评:这是针对二孩时代及全家庭需求,做出的全龄规划设计。主卧套房设计、南侧儿童房、北侧老人房及多功能房,满足了全家庭不同代际的居室功能需求。四区独立的设计理念主次卧分区,长幼分区,减少不同生活习惯的干扰。
十字核心动线规划,高效串联户内各居室功能。餐客一体,处于轴线中心位置。老人房位于整体最静谧区域,尺度宽阔,可容纳双床布置,减少老人睡眠相互干扰。不足之处是卫生间没有做到干湿分离。
会客、家务、休息三线分离
项目:深圳龙光玖龙台
面积:102平方米
户型:四居两厅两卫
点评:该户型会客线、家务线、休息线三线分离。客厅、餐厅采用竖厅的设计,连成一体,又独立分区,卧室、书房与会客空间有效分隔,且厨房紧邻入户门,炒菜上菜一气呵成,动静之间互不打扰。在家中可以有孩子的嬉戏,也可以慢享静谧。
大开间客厅连接景观阳台,凭栏远眺。厨房的外接阳台,拓展了明厨的空间视野,也让居家生活多了一些收纳空间。不足之处是餐厅空间过于局促。
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