继万科、龙湖后，今年最有可能卫冕房企销售金额榜冠军的碧桂园(02007-HK)，也在上海推出首个长租公寓项目。

项目坐落在上海虹桥商务区附近，是碧桂园上海区域建立长租公寓事业部不到一年后就推出的首个长租公寓项目，预计在今年年底开业。

碧桂园上海区域总裁高斌在接受人民网记者采访时表示：“这是碧桂园在长租公寓领域的首次尝试，目前在长租公寓的整体规模上还没有具体的指标，但是，未来，碧桂园会首先在北京、上海等一线城市推出更多长租公寓项目。”

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挑战更具舒适感

长租公寓作为租房市场新兴的主力军，越来越受到年轻人欢迎，也逐步成为房企和资本追逐的对象。

自近期九部委联合发文鼓励发展租赁市场之后，上海市也于近日出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确：加快培育和发展住房租赁市场，到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

不仅如此，上海也不断在核心地段推出住宅租赁用地，本月初，上海就集中出让分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的四宗租赁住宅用地，起始楼面均价仅为每平方米7725元，其周边房价均超过每平方米10万元。

在此背景下，房企纷纷选择一线城市首先试点长租公寓项目。高斌表示：“租赁市场是未来发展的热点方向，肯定要优先布局，集团在选择落地城市时，上海、北京等具有人口吸附力的一线城市是首选。”

据了解，房企在选择长租公寓项目的用地时，一部分会将项目规定自持的部分拿来做长租公寓，一部分会选择包租合适的商住项目，高斌表示，由于前者在拿地时地价高，自持部分做长租公寓是“亏钱”的。

而虹桥项目的地块就是“包租”而来的，先由碧桂园包租15年然后再打造为长租公寓分租，从这个意义上，开发商承担了“二房东”的角色。

高斌却反对“二房东”的称谓，他指出开发商需要对所租的项目进行重新装修、改造、定位后再次推向市场，绝不仅仅是“包租公”那么简单。

对于上海虹桥项目，高斌称，他希望这个项目更具有舒适感：“在做这个项目之前，我们参观了业内的很多项目，包括开发商和中介等做的品牌，我们发现时下的长租公寓还是比较压抑的，面积较小，只能容纳一张床的空间，很难有功能分区。而我们这个项目面积段在40平左右，设计时有工作、休息等简单的功能分区，空间上也更有舒适感。”

盈利困境亟待突破

对于首个先行先试的项目，高斌坦承，做到“不亏钱就是赚。”

在对长租公寓市场进行研判后，高斌认为，目前，房企做长租公寓其实较难盈利。他给记者算了一笔账：以40平方米为例，承租的成本加上重新装修的每月成本费用已经在3000元以上，还有后期的管理、运营等。但是，对外租价还不能太高，需要考虑到租房人群的承受能力，所以在定价这块也是个难题。

据悉，上海虹桥项目的对外出租价还未正式公布，预计在每月的租金在3000-5000元左右。

事实上，业内其他经营长租公寓的企业也同样面临盈利难的考量。比如，世联行旗下的红璞公寓由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

而刚刚推出冠寓品牌的龙湖也表示，做长租公寓“三年内不考虑盈利”，同时指出，“冠寓的动态投资回收期是五到六年，轻资产项目的毛利率是35%以上”。

对于这样的预期指标，高斌却认为“不太乐观”，长租公寓的回报率可能没有想象的那么高。

高斌认为，目前长租公寓的金融端口尚未打开，也是开发商大举进军长租公寓的制约瓶颈。

在上述上海出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中也特别提出，将加快REITS等金融产品的落地，进一步推动不动产证券化。

“除了REITS放开外，我们也期待政府在政策上有一定的支持，比如税收，对租客来讲个人所得税的减少，对房企来讲营业税的减少等。”高斌称。

此外，高斌称，除了房租差价外，未来长租公寓还应该有更多的多元化的盈利来源，比如说增值服务、金融产品等，目前都在“摸着石头过河”。