近日，家住郑州的刘女士急的焦头烂额，向本网反应，她母亲于今年年初和10月份分别在焦作市修武县征云山水名都项目买了2套“包租返祖”小户型的房子，她翻看了相关的法律文书，发现包租返租是国家明令禁止的，70年产权的住宅改成商用酒店也属违规，看似每年8%返租的高回报投资，恐怕要打水漂。

征云山水名都项目违规销售 承诺五年包租返祖

征云山水名都项目位于焦作市修武县云台大道与青云路交叉口青云路99号，是河南征云置业有限公司开发的集酒店、商业、公寓住宅一体的旅游综合地产项目。

焦作征云名都项目销售中心

据刘女士介绍，2017年12月2日，征云山水名都营销中心推出的珍藏精装小户型酒店公寓开盘，70年产权，之后的每个周六，售楼处的人员都会组织和她母亲年纪相仿的老年人们，统一从郑州乘车去焦作修武县项目部看房，然后再统一乘车返郑。征云名都项目推出包租模式的为16#楼，共6层100间，房间内部完全按照酒店形式装修，主要用于投资类型的公寓酒店，投资方为修武县紫金酒店。

包租协议一签五年，前五年必须要签，经开发商托管。返还租金为35.67平方户型年返9000元，其中包括7000元现金和2000元酒店券，46平方户型年返11000元，8000元现金，3000元酒店券。五年协议的第一年租金不返用于酒店装修翻新，剩余四年每年中旬开始返还现金，经银行转入购房者账户。

根据《商品房销售管理办法》(2001年建设部令 第88号)第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售商品房。”对此，住房和城乡建设部在2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)中，再次强调“对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理”。开发商以租代售或售后返租的行为违反了前述禁止性规定，是违规卖房。

开发商玩弄文字游戏 购房者权益谁来保障?

刘女士的母亲就是在那个时候频频接到售楼处销售人员的电话，抵不过销售人员的“嘘寒问暖”。她的母亲在今年年初的时候，购买了一套户型为35.67平方朝南包租返租酒店公寓投资房。当时每平方单价6352元，总价226576元。开盘优惠交3万抵5万，每平方减200元。优惠下来总价169442元，单价为4750.27元每平方。在10月份的时候，她的母亲又以给刘女士投资为目的，再次购买了一套35.67平方的16#楼二楼的朝北户型。

本网来到售楼部了解情况，售楼人员告诉本网，现在35.67平方的户型每平方的单价为8132元，总房价290068元，每平方便宜200，总价282934元，团购交四万抵六万，现在的租金收益是每年返房子总价的8%，每年为222934元乘以8%，前两年的租金直接抵房款，这样算下来总价为227264，单价为6371.29元每平方。

当本网问及，为什么五年的租金收益不按照总房款282934元的8%计算时，销售人员解释说，租金收益是紫金酒店给的，他们只按照实际的房价(222934元)算租金收益。

“那我实际的总房款是付了262924元，团购的4万抵6万，那我交的4万块钱的收益哪里去了?”

“我们只按照222934的8%计算收益，其他的你们得问紫金酒店。”

本网在网上查询发现，焦作紫金酒店管理有限公司，主要控股为河南征云置业有限公司(占68%)和王豫闽(占32%)，实际控股人为河南征云置业有限公司，企业营业期限从2014-06-20至2024-06-20，那么现在到2024年只有不到6年的时间，对于租金收益开发商和酒店互相推诿，交钱的收益金都算不清楚，那合同5年期限到期后，谁又能保证购房者的合法权益呢?

房产开发商套路深 投资客收益“羊毛出在羊身上”

世上没有一本万利的事情，销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，所谓“羊毛出在羊身上”。

本网在售楼中心了解到，位于同一项目正在建设的征云国际酒店马上就要封顶，问及价格时，销售人员告诉本网，单价每平六千多，但是没有包租返租的收益，不如投资这个包租返租的酒店公寓，这是纯投资很划算，而且不用费心。

高回报的焦作紫金酒店托管合同

同样的楼盘，同一开发商，包租返租的酒店公寓每平方的价格就要高出两千左右，可见，开发商承诺的8%的高回报率，是购房者自己给自己买单。

通常，这类住宅都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险，搜索新闻可见，相关的购铺者投诉、打官司、开发商无力偿还租金、跑路等类新闻不在少数。

征云名都违规销售近一年 房产监管部门成保护伞?

早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。”

住建部在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示，2011年最高人民法院还曾针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租返租行为的禁令和规定，后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。买房投资是好事，但购房者理应谨慎，焦作修武县征云山水名都项目违规销售近一年，修武县的房产监管部门又是如何进行监管?就以上情况，本网将持续予以关注。