当下的房地产市场，“已进入买方市场，目前正处在从增量市场转向存量市场的过渡期。”这是阳光城集团执行副总裁吴建斌在接受《证券日报》记者采访时做出的评价。由此不难看出，房地产行业的“天花板”已经出现，进取性的房企在维持开发主业的同时，已开始尝试多元化转型。

一位房企高管向《证券日报》记者打了一个形象的比喻：炒白菜要吃，但也要尝试精致菜。对于后房地产时代房企到底应该做什么，御风集团董事长冯仑在多个场合表示，转型不转行的“小转型”房企，都在找一个细分领域去实现运营价值。

百强房企过半涉足文旅地产

文旅地产是房地产企业转型的一个重要方向。据公开数据显示，在百强房企中，已有50多家布局文旅地产，有近十家成立了专门的文旅公司(或集团)，其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。

在《证券日报》社主办的“2019中国文旅产业投资价值峰会”上，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云表示，宏观市场的发展催生了房地产市场多元化突围的局面。在百强房地产企业中，已有九成涉足文化地产、旅游地产、商业地产、产业地产、健康产业等多元化业务，试图转型突围。

但在蔡云看来，房地产企业通常具有强大的资金基础及经验积累，占据产业层面的制高点，可以通过这些积累去做其他产业的投资。同时，房企还有广泛的C端客户源，使新增长点具有核心竞争力。此外，从市场供给来看，百强地产企业半数以上已进入文旅地产领域，提供品质和全产业链服务的系统产品。

蔡云进一步表示，规模性开发时代造就了房企的城市运营能力，而文旅地产则是开发商成为城市运营商、实现可持续发展的必由之路。

具体来看，房企在文旅地产领域的布局方式和打法各不相同，有的主打主题乐园，如恒大童世界、融创文旅城等;有的依据当地资源优势建设特色小镇，如以首创置业为代表的世界湖区休闲度假目的地小镇等。

“文旅大盘的开发周期一般是5年起步，运营业态要以实现持续价值的心态去投资布局。”首创置业相关人士向《证券日报》记者表示，首创近几年一直在尝试“文化+地产”的创新型商业运营模式，对不同土地要有不同定位和研判，结合当地资源进行开发运营。

但万变不离其宗，分期开发销售、保障资金进账只是文旅大盘走完的第一步，实现后期运营价值才是长期现金流来源和新的利润增长点的保障。

休闲时代催热文化旅游产业

在清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波看来，根据旅游消费发展规律，人均消费水平的高低一般与在旅游地停留时间的长短有关，这也决定了随着人均GDP的走高，旅游消费发展阶段从观光游升级到了度假游，也就是说，从需求上来看，如今全球已经进入到休闲时代。

他进一步表示，对比日本东京-富士山和美国内华达州-拉斯维加斯，人均GDP 11.82万元、拥有2100万人口的中国北京，尚没有世界性度假目的地。而北京周边有望被打造成“生态休闲之都”将是平谷。

“刚拿到这个规划面积2.4平方公里的项目时，我们做过很多市场调研。”上述首创置业相关人士称，最终选择联合政府，启动一二级联合开发模式，引入住总、首开、保利、城建、龙湖等5大开发商，打造了集旅游、度假、休闲、会议、文化、生活于一体的世界休闲度假小镇“禧瑞金海”。

据了解， 2020年平谷第十六届世界休闲大会预计将吸引游客800万至1000万人次，旅游创收可达百亿元人民币。

值得关注的是，在蔡云看来，正是休闲需求催生了文旅大盘。而世界旅游和贸易委员会对国内旅游消费市场规模的预判，是未来10年将达50万亿元。

或许这就是房企争相布局文旅大盘的背后动因。比如上述文旅大盘涉及6至8个地块，目前已通过招拍挂出让4个地块，总计实现近53亿元的土地出让收入。此外，依托金海湖畔医院、学校、公园、产业、轨道交通枢纽站等配套资源优势，先期入市的地块将配套建设行宫会馆、休闲会馆和文创会馆，洋房、双院叠拼、天地合院等住宅业态也将率先销售，为房地产企业换得一部分现金收入。

“关于文旅大盘的投资收益，首创并不注重短期收益，而是以持续化运营心态进行投资，更多考虑的是长期运营带来的收益。”上述首创人士称，或许这也是百强房企中半数以上想深耕文旅地产应有的投资心态吧。(记者 王丽新)