文/乐居财经 徐酒眠

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历时179天，鑫苑服务（01895.HK）仲裁地产母公司鑫苑置业的官司，终于宣告了胜诉。这一步走完了，接下来才是最大的难关。

“被索赔人应向索赔人转让若干非现金资产，并立即向索赔人以现金方式支付上述款项与仲裁庭所宣告的被索赔人提供的非现金资产的价值之间的差额。”虽然在香港国际仲裁中心作出的裁决指示中提到了“立即”二字，但鑫苑置业负债累累，鑫苑服务何时能将这4个多亿的赔付款尽数拿到手，似乎仍充满着不确定性。

值得一提的是，被违规挪走的是真金白银，但鑫苑服务如今追回的有一部分将被“以资抵债”。是车位、商铺、办公楼，还是商品房……不管将收到什么，对鑫苑服务而言都不过是退而求其次的无奈选择。

对走轻资产路线物企而言，这类重资产拿到手，若出售套现，是否卖得上价；若自营收租，又何时能回本，都要画上一个问号。

只是房企深陷债务泥沼，粮草告急，没有现金偿还给物企，还能够拿出资产相抵，总是好过了让应收账款变成计提的坏账。事实上，今年以来，以资抵债正在成为越来越多开发商与物企结算欠款的方案，并付诸实施。

一个有趣的现象是，在部分相关案例中，被拿出来抵债的重资产项目，存在实际估值低于抵销应付款项金额的情况；且在这个过程中，时有物企反而又倒贴出了部分资金。

追债还要被薅羊毛。

1250亿应收巨款

“翻开财务报表，赚到的是一大堆应收账款。”

地产行业萎靡，物业公司传统的好客户——开发商们变得捉襟见肘，对物企账单的优先支付度降低。延迟付款导致物业公司应收账款激增，在最近两期财报表现尤为突出。

今年4月份，以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》统计了50家港股物企，在减值拨备额合计超92.17亿元后，还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%；而同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

日前，乐居财经《物业K线》又对目前发布2023年中期业绩报的56家港股物企进行了应收款统计，并将口径扩大到了贸易应收款、其他应收款、预付款项及预付税项等。

数据显示，截至2023年6月30日，56家港股物企的应收款合计超1250亿元，较截至2022年12月31日的1093亿元增长约14.7%。同期，这56家港股物企创造的总营收约为1267亿元。

即使在2022年业绩报和2023年中期业绩报中，不少物企都进行了大额计提，但整体来看，上市物企目前的应收款压力依然不小。

具体来看，今年上半年，56家港股物企的应收款均值约为22.38亿元，超过均值水平的共有18家；而2022年底约为19.51亿元，当期超过均值水平的也是有18家。

今年上半年，以207.33亿元夺魁并蝉联“营收王”的碧桂园服务，应收款也远远领先，其贸易应收款及其他应收款约为240.53亿元，而紧随其后的雅生活服务和万物云的应收款分别约为99.36亿元、94.42亿元。

应收款数额排在第4位的保利物业（68.51亿元），较2022年增长118.44%，环比增幅排在首位。今年上半年，其贸易应收款项及应收票据较2022年底增加约6.98亿元。保利物业表示，一部分原因是在管面积扩大和项目数量增加，另一部分原因是公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，但受到信贷期的影响，贸易应收款余额增加。

不过，真正导致保利物业应收款剧增的其实是一笔保证金，其与关联方保利发展集团开展车位租售业务代理服务支付了30亿的保证金。根据合同，这笔钱将在今年12月份收回。

打折追债

回款、追债，正在成为上市物企重要的工作之一。今年以来，收债收到重资产的案例不断。

6月21日，方圆生活服务与鹤山市富都物业发展有限公司订立了一份置换协议。据此，后者将旗下23套住宅物业转让给前者，以抵销其拖欠方圆生活服务的1600万元应收款。（物企被迫买房）

几天后，6月30日，雅生活服务与雅居乐集团“以房抵债”的首笔交易完成落地，后者向前者转让406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，涉及总建筑面积约为4.25万平方米，而该等物业合计抵销约2.823亿元的应收款。（这家物企成功追债地产爸爸）

不到一个月，7月21日，远洋服务宣布，以6.26亿元的对价收购关联方远洋集团部分资产，包括4961个车位、168项商用物业。在这笔交易中，远洋服务应付的代价将与应收款项全数抵销。

紧接着8月13日，金科服务也宣布与金科集团订立物业转让协议，后者向前者转让19项住宅物业、6项商业物业、8项写字楼，以及3项产业园，共计36项物业物业以抵销2040万元的应收款。（物企追债地产，反倒贴百万定金）

9月26日，烨星集团与北京锐鸿达企业资询有限公司订立了一项转让协议，也涉及资产抵债。后者将旗下的一座办公大楼的使用权让渡给前者，为期17年10个月，以抵销3684.69万元的未偿还的可退还保证及贸易应收账款。（没钱还债，地产商拿资产抵给物企）

值得注意的是，上述几桩交易对物企而言都没有很划算。

比如，方圆生活服务、金科服务不仅没有拿回现金，将应收款变成了资产反而倒贴了钱，前者向交易对象富都物业发展支付一笔400万元的首付，后者在交易中也以现金方式支付了一笔180万元的代价差额作为预付定金。

即使没有倒贴资金出去，用以抵债的物业估值似乎都高于实际价值。以远洋服务收购的车位和商铺为例，交易公告显示它们2022年净利润仅有42.9万。以此计算，这笔收购的市盈率高达1459倍。

无论盈亏与否，关联地产商没钱还债，拿出资产抵给物业，总是避免了相关应收款沦为坏账的局面。可以预见，以资抵债的故事还将继续。

以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》统计的56家港股物企中，有42家披露了今年上半年关联贸易应收款情况，总数额约291亿元。这当中，除了减值拨备的部分，还将有多少会被关联方拿资产抵销尚不可知。