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政策放松浪潮持续！提醒常州购房者，房地产发展模式正在转向
来源：深圳房地产信息网     2023-10-18 14:49:23     


(资料图片仅供参考)

最近一段时间，分析师有两位朋友都买了房。

有意思的是，其中一位朋友是卖了常州的房子去南京买了套129㎡的三房；还有一位朋友是南京人，为了来常州工作买了一套89㎡的小户型。他们俩都是在这个月定的房，恍惚中给了我一种空间置换的错觉。

不得不说，今年以来购房政策的全面宽松，为他们俩跨城买房提供了极大的便利性。

结合各个城市的政策风向，分析师总有这样一种感觉，楼市，似乎真的到了可以“随意”买房的阶段了。

当然，这种“随意”，肯定不是说你可以闭着眼睛买，而是说购房者可以按需求挑房源、挑板块，甚至挑城市了。

从9月开始，不少重点二线城市扎堆取消限购，包括一线城市广州，也放松了限购政策。
昨天（10月16日），曾经的全国炒房第二城——杭州，也大幅度地放松了限购政策。除此之外，杭州还放松了首套房认定标准、调整了信贷比例、非限购区增值税5改2……
这一系列政策的放松，再度引起了全国性的关注。
从趋势来看，杭州之后，各城市根据市场节奏，肯定还会有更多放松限制性政策的措施。这其中，也不排除几个一线城市也会适度跟进。
这些限制性政策的放松，短期内肯定会对这些城市带来积极的作用。
一方面，刺激刚性/改善需求入场。
像杭州本地户籍现在可在限购范围内买两套房，非本地户籍有社保或个税记录的，就可在限购范围内限购1套。这也意味着虽然还是限购，但相比此前外地户籍购买新房需连续缴纳48个月社保或个税、购买二手房需连续缴纳12个月社保或个税的条件，这个限购政策的“限制性”也基本没什么强度了。
这种程度的放开限制性，确实是能刺激一部分在等待新政的刚性需求的购房者入市的。
另一方面，能吸引一部分外来需求。
像杭州这种能级的城市，此前由于严格的政策限制，一些有购买能力的外地购房者是很难在杭州置业的。限制限制政策的放松，也为这类购房者开了这样一道口子。
但值得注意的是，无论是本地刚需/改善需求还是外来置业需求，这两部分需求其实在现阶段都是有限的。短期刺激过后，能否有持续性，是最大的问题。
关注房地产市场的人大概都会发现，9月以来包括南京、厦门、成都等强二线城市都已经放开或者放松了包括限购在内的各项限制性政策，但市场并没有明显的反馈。
这一方面是因为各城市的政策落地还是相对较为平稳中性，并没有超预期或者组合性的强效措施落地；另一方面也是因为当下这样的大环境下，大家对于房地产市场的预期和信心已经发生了彻底逆转，重塑信心更依赖于人们对经济社会发展预期的根本逆转。
如果深入去考虑这个问题，我们就能看清楚，在过去的市场高热期使用的调控手段，包括限购、限售、限贷、限价等举措，正在逐步退出市场。政策的全面放松的背后，不仅仅是作用于当下的“救市”，而是一次市场发展模式的全面重塑。
何谓市场发展模式的全面重塑？
这两年以来，高层关于房地产市场有两个高频表述，分别是：1、房地产供求关系已经发生了深刻转变；2、建立房地产市场发展新模式。
这两个表述是有着深刻的关联性的。
所谓的房地产供求关系已经发生了深刻转变，即我国住房总量已经不缺，全国房地产市场已经真正的进入了买方市场。
而新的房地产市场发展模式下，行业探寻的应该是新的消费模式、新的供应模式、新的金融模式和新的管理模式……
在这样一个底层逻辑下，我们会发现，相比于这些限制性政策的松动，房地产市场目前真正的变革，是在于供给侧的改革。
怎么改革？在7月的住建部会议中有这样一段话，大家应该都看到过很多遍了：
要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。
这段话有几个重点：
1、提升住房品质；2，加强住房保障和城中村改造、公共基础设施建设。
这两个重点，分析师认为就是供给侧改革的最终方向，这就是我们说的商品房市场和保障房的双轨并行。
在这样的双轨制下，一方面，商品房市场逐步放开限制，价格和供需都交给市场决定；另一方面，政策进一步保障安居需求和公共基础设施建设。
换句简单的话来表述就是，供给侧改革的目的，就是为了让买得起更好的房子的人去买更好的房子，而基础的住房保障也有政府能支撑。
理清了本轮房地产市场变革的底层逻辑，我们回过头再来看常州房地产市场面临的现状。
从短期来看，周边重点城市调整的放松对于常州来说肯定是有一定利空的，一方面会虹吸常州的购买力，另一方面也会让本城市内购房需求加重观望情绪。
但从长期来看，分析师认为常州的房地产市场还是具备较强的韧性的。
第一：常州官方的住房保障工作是全国推广的“样板”。
第二：常州商品房库存总体可控，且新房品质明显高于二手房。
第三：常州在购房政策支持方面，是走在全国前列的。比如优先恢复商转公、二手房带押过户等。
第四：常州正在积极推进城中村改造，且将结合当前房地产市场的实际情况以及城中村改造工作推进情况，推进房票政策。
综合而言，常州房地产市场是具备迈入新的发展模式的基础条件的。加上常州城市发展风口势能强调，城市能级处于跃升期，房地产市场长期具备健康发展的基础。
最后说一句，对于购房者而言，无论这一次房地产市场变革怎么变。
当下，真的就是房地产市场新旧模式切换时期的一个置业窗口期。
这个时间段，无论你是从其他城市来常州置业，或者在常州换房，还是走出常州去更好的城市置业，都是好的时机……

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引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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