10月17日,东吴证券发布房地产行业跟踪周报。
(相关资料图)
投资要点
上周( 2023.10.7-2023.10.13,下同): 上周房地产板块(中信)涨跌幅-3.3%,同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.7%, -0.4%,超额收益分别为-2.5%、 -2.8%。 29 个中信行业板块中房地产位列第 25。
房地产基本面与高频数据:
( 1) 新房市场: 上周 38 城新房成交面积 285.2 万方,环比+281.3%,同比-17.2%; 2023 年 10 月 1 日至 10 月 13 日累计成交 330.9 万方,同比-14.1%。今年截至 10 月 13 日累计成交 12624.5 万方,同比-9.6%。
( 2)二手房市场: 上周 17 城二手房成交面积 203.0 万方,环比+4332.6%,同比+20.9%; 2023 年 10 月 1 日至 10 月 13 日累计成交 205.4 万方,同比+42.2%。今年截至 10 月 13 日累计成交 6399.6 万方,同比+32.0%。
( 3) 库存及去化: 14 城新房累计库存 9394.0 万方,环比+0.3%,同比-2.8%; 14 城新房去化周期为 17.8 个月,环比变动+0.3 个月,同比变动+3.5 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 13.3 个月、 10.0个月、 23.5 个月、 49.0 个月,环比分别变+-0.4 个月、 +0.0 个月、 +0.6 个月、 +0.4 个月。
( 4)土地市场: 2023 年 10 月 9 日-2023 年 10 月 15 日百城供应土地数量为 335 宗,环比+105.5%,同比-56.5%;供应土地建筑面积为 1876.2万方,环比+118.4%,同比-57.2%。 百城土地成交建筑面积 1527.4 万方,环比+81.2%,同比-61.6%;成交楼面价 1020 元/平,环比-5.9%、同比-61.7%;土地溢价率 1.6%,环比-0.9pct,同比-0.1pct。
重点数据与政策: 全国层面: 住建部表明目前超大特大城市积极稳步推进城中村改造,分类推进实施;除安置房外的住宅用地及其建筑规模,原则上应按一定比例建设保障性住房。 地方层面: 钦州、惠州、莆田、赤峰、贵港、台州、遵义等城市发布认房不认贷相关通知。多地放松公积金政策,六盘水、百色提高公积金贷款额度,海南降低公积金贷款购买首套房首付比例,广州拟修订公积金提取新规。浙江海宁发布楼市相关措施,放松人才购房补贴政策、鼓励以旧换新、提高公积金贷款额度。广州发布直管房租赁新规,部分非住宅用途的直管房可安排定向租赁,或享受租金减免优惠。
周观点: 受国庆假期异常数据影响, 10 月第 2 周新房成交数据环比上升281.3%,同比下降 17.2%。二手房销售同比提升 20.9%。 上周住建部表明目前超大特大城市积极稳步推进城中村改造, 全国多个城市积极跟进认房不认贷政策或放松公积金政策。 预计广州以外的一线城市四季度有望放松限购限价政策。 推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企,未来有望率先受益于市场复苏和政策放松;同时由于疫情影响褪去带来利润修复,物业股有望迎来估值+业绩的双击,建议关注物业行业的投资机会。 推荐: 1)开发商: 保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份, 建议关注中国海外发展; 2) 城中村改造受益标的: 越秀地产、珠江股份、城建发展; 3) 物业公司: 华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务; 4)代建公司: 绿城管理控股。
风险提示: 房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。
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