许多宏观分析已经难以展开，房地产已经和整个国民经济深切的捆绑在一起。这个时候，讲什么悲观或者乐观，都已经不重要。冷静的面对，度过就好。

近来和一些同学交流，让我觉得，如果不能为自己的买房行为多寻找一个支点——那本是正常市场下的合理之举，那么你在眼下这个市况中几乎不能做出任何决策。

打个不恰当的比方，给到别人买房子提供建议，某种程度上就像医生给患者做诊断。每个人的情况都不同，每个医生的水平也不同，而且前者往往更加的困难。原因在于，医学毕竟是科学，虽然医生的水平各不同，但是针对医生的诊断，外行很难也不敢去轻率置喙。然而经济学并非科学，针对每个人的买房建议，就如同情感纠葛一样，一旦放到网上，会出现一大堆甚至彼此对撞的观点，七嘴八舌的人可以给出千变万化的说法。任你是再厉害的专家，都难以实现掌握全部楼盘的信息对称。那个景象，就像人们常常嘲笑两个经济学家关起门来讨论一个问题，最后一定会出现三个观点一样。

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是以，表现在微观决策上，尤其是买房自住，首先要正视的问题一定是巨大的个体差异化。从这一点出发，我们可以推导出至少一点：

仅仅是为了买一套房子自住，个人关心甚至弄懂宏观、中观的东西，其实真的不那么重要——那对于投资更为重要一些。

我们说宏观的东西，比方说国际形势变化、宏观经济走向；我们说中观的东西，比如说深圳房地产的成交情况、房屋的均价走势……这些，都不那么重要。真正重要的，是自己的需要、选择的标的、以及风险承受力。

所有宏观、中观的部分，统归可以指向一点：择时。也即是说，关于时机的判断，你能不能够判断到最佳的入市时机，“抄到底”。必须承认，在任何一个“熊市”——或者任何形式的市场——买房子，再敢下手的人也会心里犯嘀咕：我会不会抄底在半山腰，哪怕是半山脚。每个人都想着：买下这套房子，然后等半年之后回头看，咦，发现自己抄了个底！那会让觉得自己不单是幸运的，而且是有眼光的……同样，每个人都不想做那个大冤种，抄到半山腰，那不仅意味着自己蒙受了亏损，而且还要承受一种“智识上存在缺陷”式的自我贬低，面子不好看。

如果让我来给一句话总结，我坚持选择这句：没有人买房子不考虑未来的价格波动，但同样，没有人能够看透房价在某一个时间段的价格波动。在住房市场可资追溯的电子数据足够公开透明的情况下，人们都看不透，更不要说如今我们的价格信息在很大程度上是被扭曲的情况下。

抛开一些视镜效应，我们可以观察到，历史上真正买房子赚到钱的人，往往不是那种真正带有所谓“炒房意图”的人，尤其绝对不会是那些通过数十张信用卡套现激进高杠杆的玩家。相反，那些带有明确炒房意图的人，通常会把自己搞得很糟糕。就拿这一轮调整来讲，不要说那些高杠杆的玩家像激进派开发商一样倒下了，即便是不少“短短三年资产做到1个亿”的房产大V，也一样非常不好过。大势之下，没有人可以幸免，我们要承认这一点，少点自负，多一些市场敬畏。

这是我所说的要为买房“寻找多一个支点”的现实意义，这是历次楼市周期提供的教训，更是回到本源的做法。

让我简单来举例。

一位在深圳15年的粉丝X女士要买罗湖的一个老二手房，上世纪90年代的房子，大约62平米多点，最初报价是260万，X同学与业主谈判初始降到227万，到本周最后实际成交价为：218万，单价大约是3.5万。我查了下，在2021年5月的时候，这个楼盘成交单价大约为5万/平米，以此为起点计算，大约下跌了3成。以最初报价260万算，杀价1成6。

X女士问我，买不买得过？我认为OK。这是基于我对她的情况做出深入对话的基础上：1）她买房子，最简单的因由是不想再交给房东租金，想在深圳拥有一套属于自己的房子；2）在罗湖选房子，是想离自己的家人近一些。

当然可以继续等待，等待下一个可能会更低的价格，也许会出现。但这就回到了前面讲的，你有可能陷入“完美总在下一个”的无限循环里。1）你不能知晓房价何时到底，尤其是落地到某个楼盘某个户型上，在何时出现极端价格的概率分布，完全不可测。所以，即便你大能知道盘面均值到底，放到具体一个楼盘里也无微观意义。2）你会损失掉买房子的“获益”——“拥有一套属于自己的房子”的获益，或者是“改善居住条件”的获益。理解这个“获益”非常重要，常有人讲，租房子也可以“过得很好”，说这话的常常是买了房的人。这就像说，经历了人生绚烂的人会觉得平淡最美，离过婚的人也可能会劝告你人为什么要结婚。但对于绝大部分普通家庭来说，这一生中的某个阶段是不是“有产”，很重要（即便是一段生命体验）。

所以，我讲，如果你是自住，那么下注之前，想明白自己的“支点”在哪，那个支点绝不应该是价格。否则，你十有八九会陷入到做不出任何决策的“犹豫”漩涡。而且，即便你下了注，你也难以撑住每日房价的波动之苦，每天会陷入“买错了”的心理煎熬之中。

如同股市一般。仅仅是出于预期股价立即上涨而去买股票，你不会放弃每天看盘，也会被每一次市场波动所惊扰。股价涨了你想卖，跌了你也想卖。我是非常反对那种天天看盘去操作的玩法，我既没那个精力也没那个定力——时时刻刻看盘的事儿我不是没干过，结果是几乎每一刻我都好想卖！好想换！

如果非要谈到窗口，那么，对于自住者，我认为现在就是不错的窗口，这是显而易见的。除了先前我们讲的逻辑——比如市场迈入买方市场你可以从容选盘、有大量的限价盘可以选择——之外，如今还有一个很重要的理由，很多二手楼盘价格已经跌到了新盘以下——这才是一个正常的市场，同类可比条件下，新盘价格应该比二手房高出1-2成才对。相比于2021年，你可以动辄省下几百万。

同样，我们要强调的是，如果是投资（买房搏升值），现在依然不是好机会。原因无关房价是否到底，而是关乎未来的不确定性太高，宏观方面的不确定性，房地产行业出清的不确定性，都太高了。

当面对不确定的时候，我们没有办法拿着不多的真金白银去赌一个单纯的信念。或者说，投资里面需要很好的耐心（以及正确的能力圈）。如果你的投资生涯拉长到未来30年那么长，那么，这个当下，早一点，晚一点，重要吗？至少我认为，现在应该做的事，是持续的读书思考，努力的保持赚钱能力。整个世界都在变，我们以往所抱持的认知已经不能再适应当下的新时代——所谓的“商业周期”理论显然已经无法说明当下的中国经济以及房地产（A股其实还要比房地产容易看懂一点，房地产真的已经成为宏观经济巨大的考验）。