文/乐居财经 杨宏彬
中铁建地产被交到李兴龙手里,已有超过两年半的时间了。
2020年11月,吴仕岩退休,李兴龙接过权杖,担任中国铁建地产集团党委书记、董事长。中铁建地产由万亿航母中国铁建100%持有,是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一,较一般房企有着经营优势。
(相关资料图)
在李兴龙掌舵的时间里,中铁建地产亦有过突破。
2021年,中铁建地产实现营收295.18亿元,同比增长11.18%;实现净利润29.9亿元,同比增长2.23%。
但自2022年以来,房地产市场遇上前所未有之变革,中铁建亦无法独善其身,2022年,该公司在营收大增35.64%至400.39亿元的前提下,净利润下滑32.7%至20.12亿元。
之后力挺房地产的政策不断出台,但中铁建地产的经营似乎未有起色,且滑坡有愈演愈烈之势。2023年上半年,中铁建地产营收144.78亿元,同比下滑6.51%,归母净利润则大跌94.31%,仅为4479.91万元。
具体来看,中铁建地产期内的营业成本为131.32亿元,较去年同期略微增加,营收下滑和营业成本增加导致了公司毛利同比减少43%至13.46亿元。
同时,在2023年上半年中铁建地产除了销售费用略微下滑外,管理费用及财务费用均录得增长,其中管理费用为3.36亿元,同比增长5%,财务费用为1.01亿元,同比大增115%。销售费用则录得3.52亿元。
刨去三项费用后,中铁建的利润为5.57亿元,扣减税费及其他支出后的净利润为1.12亿元,同比下滑了87%。
然而,少数股东还分走了中铁建地产大部分的利润。期内,中铁建地产的少数股东损益为6717.98万元,超过归母净利润4479.91万元。而中铁建地产的归母净利润同比下滑了94.31%。
截止2023年6月末,中铁建少数股东权益为121.63亿元,占比中铁建总权益的28.6%;而期内的少数股东损益占比总利润的60%,二者占比存在31.4个百分点的剪刀差。一般而言,该差值的存在,意味着企业存在较大明股实债的可能性。
债务端,截止2023年6月末,中铁建地产有息债务余额为939.04 亿元,较2022年末增长1.76%,其中一年内到期的有息负债合计达215亿元,占比23%,债务结构较为合理。
而期末中铁建地产持有的货币资金为219.78亿元,能覆盖短期债务,但经粗略计算短债比也仅为1.02。
作为央企地产商,中铁建地产有着天然的融资优势,期内公司发行了25亿元的公司债,拟全部用于偿还有息债务。
布局方面,截至 2023年6月底,中铁建地产在北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥、南宁等45个城市(含9个国家级新区)布局245个项目,现有项目总建筑面积约7700万平方米,已开发面积约6500万平方米。
作为中国铁建旗下的重要地产平台,中铁建地产的经营自然会一定程度影响着中国铁建的经营。截止2023年6月,中铁建地产的总资产2548.84亿元,占比中国铁建总资产的15.44%。
2023年上半年,中国铁建的经营状况可用稳定形容。期内,该公司实现营业收入约5410.6亿元,同比基本持平;归属于上市公司股东的净利润约136.49亿元,同比微增1.18%。
然而,在总体稳定之下,地产业务确实也是拖了中国铁建的“后腿”。期内,中国铁建地产业务营收为214.11亿元,较上年同期基本持平,营业成本同比增长4.74%至187.72亿元,导致业务毛利率同比下滑3.86个百分点。
另外,期内中国铁建地产开发业务的销售费用、管理费用及研发费用均有所上升,其中销售费用为6.22亿元,同比增长13.29%;管理费用及研发费用为5.75亿元,同比增长10.56%。毛利率下滑、费用支出上升导致地产业务的利润同比下滑42.89%至9.96亿元。
不过从销售端来看,中国铁建的地产开发业务韧性较强。期内实现销售金额 533.7亿元,同比增长40.47%,在全国房企中排名第16位。
虽然今年地产业务表现不如意,但中国铁建却是土地市场的“常客”。前三季度,中国铁建拿地金额达270亿元,拿地面积217万平,均位列百强房企第7位。
刚刚过去的9月,中国铁建及旗下公司在西安、重庆接连摘下3幅地块,斥资达34亿元。
更早之前,8月份中国铁建溢价14.67%夺得成都天府新区华阳街道地块;7月份的上海第二批其中供地,中国铁建61.48亿摘闵行华漕宅地,6月份中国铁建12.57亿元摘下海曙区CL-01-05地块。
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