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有一句话，叫潮水退去才知道谁在裸泳。

(相关资料图)

深圳楼市已退潮两年半，两年半时间，足够让各路神仙和妖魔鬼怪现出原形。

都说深圳大跌，到底跌了多少，什么样的房子扛跌，什么样的房子不扛跌？

图源：唐老师傅

这个表格涵盖了深圳各个片区的大多数板块，选取了160套同户型房源，分别对标了21年初的最高价，和近期成交的最低价，总体跌幅在10-40%之间。

根据这些数据，我做了一个各片区跌幅比例统计表。

跌幅20-30%的最多，占比40.6%；

跌幅10-20%的其次，占比30.6%；

跌幅30-40%的第三，占比18.8%；

跌幅0-10%的第四，占比5.6%；

跌幅40%以上的最少，占比4.4%。

用更直观的图示来表达。

结论就是，到目前为止，深圳房价普遍跌幅在20-30%之间，向左右区间延伸，下跌10-20%的要多于30-40%，平均跌幅25%左右。

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最不扛跌的房子有哪些？

1、老破小学wei房，尤其是二类ming校或挂牌ming校的，跌幅普遍30-40%，代表盘友邻公寓、八卦岭宿舍、阁林网苑和上品雅园，八卦岭宿舍甚至达到了腰斩。

2、位于西部学wei一般的老破小，周边大涨之后，它们由于面积小总价低，也被炒高，代表盘有南山的深华园，西乡的鸿隆广场。

3、福田南山的塔楼老破大，涨的不多，跌的不少。代表盘福田的彩福大厦，南山的荟芳园。

4、最便宜的刚需上车盘，布吉的龙珠花园，中兆花园，一样跌势凶猛。

5、概念片区的领涨盘，代表盘前海的诺德假日、沙井的博林天瑞和光明的玖龙台。

这五类最不扛跌的房子，排除被炒高的学wei房和网红盘，剩下的全是老房子，破房子，不论是低价上车的200万布吉小两房，还是市中心配套齐全的老式大塔楼，统统都不扛跌。

为什么会这样？

因为老房子破房子是穷人（相对意义的穷人）的选择，穷人能接受的商品，最难涨，最易跌，最难穿越周期。

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最扛跌的房子有哪些？

1、豪宅盘

2、南山福田核心区，楼龄老品质好学wei一般的楼盘，比如福田的星河世纪、黄埔雅苑、缇香名苑，只跌了十几个点。

3、近郊的次新盘，跌幅普遍不超过20个点，比如龙华的壹城中心，横岗的恒地阅山湖、观澜的华盛丰荟名庭。

不考虑价格的话，豪宅盘是投住兼顾的最优选，高峰期领涨，下跌期扛跌。

2和3属于自住属性强，炒作属性弱的产品，高峰期涨的不多，下跌期跌的较少。

这三类产品，其实就是中产、改善和富豪这三个阶层，在个人能力范围内的最优选。它们的扛跌程度：1>2>3。

房子做为沉淀资金的投资品，对应的购买阶层越有钱，产品就越扛跌。

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还有一个不跌反涨的异类，就是华侨城的香山美墅。

华侨城的三个大板块，纯水岸、香山美墅和天鹅湖，在下跌周期的表现都异常坚挺。

以香山美墅云颂170-200平的大四房为例，2019年成交9-11万，2020年成交11-13万，2021年调控之后，成交价反而涨到了14万+。

令人震惊，这个盘竟然扛住了可怕的周期，千盘下跌唯它独涨。

原因是这个盘完美契合了几个特点：

1、涨的慢，深圳湾26万时它才13万。

2、位置好

3、环境好

4、次新

5、大户型豪宅

三年时间，深圳楼市经历的完整轮回，充分证明了三句老话：

出来混，总是要还的

笑的早的，不一定笑到最后

欠你的，迟早要补给你