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8月23日,信达证券发布2023年1-7月统计局房地产数据点评。
销售:7 月销售金额跌幅持平,市场情绪持续走弱 。销售延续 6 月低迷情绪,7 月商品房销售金额跌幅持平。2023 年 1-7 月商品房累计销售面积 66562.87 万平,同比下降 6.5%;7 月单月销售面积 7048.28 万平,同比下降 15.5%。2023 年 1-7 月商品房累计销售金额 70450.00 亿元,同比下降 1.5%;7 月单月销售金额 7358.23 亿元,同比下降 19.3%。高频数据来看,市场进入 7 月之后整体波动相对较小,市场情绪自6 月以来持续走弱。信达证券认为销售难有起色可能主要由于:1)需求方面:今年经历了积压需求集中释放后,市场销售持续走弱,购房者对于房价悲观预期较强,整体需求不足。2)供给端来看,销售持续走弱,企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来的去化压力,因此进入 7 月推货更为谨慎,另一方面也受到资金压力影响,新开工大幅下降,有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下,7 月销售仍未见起色。
投资:开发投资累计跌幅扩大,开工走弱保交楼持续推进。房地产开发投资降幅扩大,投资承压趋势未改。2023 年 1-7 月累计开发投资完成额 67717.00 亿元,同比下降 8.5%,跌幅扩大 0.6pct;7 月单月开发投资完成额 9167.14 亿元,同比下降42.3%,跌幅扩大 32.0pct,环比下降 28.7%。新开工方面,销售低迷开工意愿无起色,房企出险持续,开工能力仍在恶化。今年以来累计开工面积同比跌幅持续扩大,7月当月开工面积同比跌幅略有收窄,但仍然高达 25.9%,新开工仍然在持续下行,主要由于:1)在销售疲弱、回暖不确定性较强的情况下,房企开工意愿较难有明显起色。2)房企出险暴雷仍然在持续,开工能力仍在恶化。3)去年拿地不足,可开工有效储备不足。竣工方面,“保交楼”持续推进,竣工同比增速大幅回升。
土地:供应与成交仍处低位,房企拿地更关注“确定性”。百城土地供给与成交面积均处低位。供应方面,7 月 100 大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积 3315.48万平,同比下降 6.2%,跌幅较上月收窄。成交方面,成交土地规划建筑面积 2289.80万平,同比下降 49.3%。受到市场区域分化加剧的影响,房企对于土地投资的确定性要求更高,因此大部分房企为了投资的安全性均聚焦于核心城市的核心区域,而这些区域的土地供给规模有限,通常较难在土地市场热度提升时大幅增加土地供应,而核心区域以外的土地供应由于土地市场遇冷,今年整体供应缩量。土地市场热度分化加剧,部分基本面有支撑、销售热度恢复较好的城市,今年的集中供地参拍房企增加,逐步有优质民企开始在这些城市积极补货,这些核心城市优质地块对于房企而言投资安全性更高,因此恢复拿地能力的民企、积极补货强化供给优势的国央企均扎堆向这些地块聚集。但其他市场相对较弱的城市,土拍仍然较冷,房企投资的有效边界并未有明显扩大,因此信达证券认为今年土拍的总量来看未必会有明显提振。
资金:销售回款支撑转弱,房企资金改善转弱。开发到位资金单月跌幅扩大,房企资金情况仍较弱。2023 年 1-7 月房地产开发企业到位资金 78217.00 亿元,同比下降11.2%;7 月单月到位资金 9419.52 亿元,同比下降 24.6%,跌幅扩大 3.1pct,环比下降 26.6%。从分项看,国内贷款 1-7 月累计金额 9732.00 亿元,同比下降 11.5%,跌幅较 6 月扩大 0.4pct,定金及预收款 27377.00 亿元,同比下降 3.8%;个人按揭贷款 13950.00 亿元,同比由正转负为-1.0%。销售回款支撑转弱,房企资金情况不乐观。7 月当月到位资金同比跌幅扩大,销售热度下降、销售回款支撑转弱,资金情况同步转弱。具体到细项来看,国内贷款单月同比跌幅扩大 3.2pct,环比下降 31.3%,利用外资占比较小,因此同比变动幅度较大,自筹资金同比跌幅略有收窄,定金及预收款及个人按揭贷款跌幅均扩大,环比分别下降 24.0%和 26.4%,销售情况是房企资金的重要影响因素,在销售走弱的背景下,房企资金端的改善也同步转弱。
风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。
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