大家有没有想过一个问题：

房住不炒时代，房子又该靠什么保值增值？

(资料图片仅供参考)

我的答案是，靠产品力！

逻辑不难理解，当全民炒房的风气逐渐褪去，未来大家买房会更加关注居住体验，而决定居住体验的就是产品力。

具体来说，就是户型设计的好不好、得房率高不高，这些日常居住最能直观感受到的东西。

而这也是我今年推出「销冠研究院」产品分析系列的初衷。

全中国最好的户型

这几年，跑得城市越多、看的盘越多，我就越是觉得：

全中国最好的户型，可能就在广州。

就拿同样是一线城市的广州和深圳来说，在产品设计上的差距，真不是一星半点。

在深圳，80%多的得房率，都可以作为一个卖点宣传了。而在广州，如果得房率没有个90%及以上，开发商都不好意思提。

马上，广州的户型又要进行大版本进化了。

在白云，有一个叫珠江右岸的项目，其官微推文上，赫然写着“20%赠送率”。

有人测算出，其实际使用率高达107%-109%！

未来，得房率超100%，将会成为广州新房市场的新常态。

这一切，都要归功于一份低调且重要的文件。

近日，广州市规自局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》。

这份文件的核心要点就一句话：

放开对赠送面积的限制！

比如飘窗进深，从0.5米放宽到0.8米；比如阳台占套内面积的比重，从15%放宽至20%。

大家都知道，现在飘窗是全赠送、阳台是半赠送，这些放宽意味着室内赠送的实用空间变大了。

再比如，允许设置一个满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台，不限制其进深。

这句专业用语，让人听着容易一头雾水。

你只需记住一点，未来的主阳台可以做到超大进深，大到完全可以做出一个房间的那种。

看看下面的演示，你就知道了。

来源：谈房

此外，像消防楼梯、连廊、公用配电房等公共设施，也都不计入容积率面积了。

珠江右岸超100%得房率，就疑似是按照新规设计的户型。

比如下面这个125㎡的4房，使用率107%。几乎每个功能分区都赠送飘窗或花池，再加上阳台率高，阳台进深也大（2.2m，通常1.6m左右），使用面积想不多都难。

来源：谈房

总之，大家一定要重视这份新规对广州新房设计的影响。

最晚从明年开始，你会慢慢发现，很多新项目的户型，会现在及之前的有很大不同。

这些年，广州新房的产品力进化史

复盘这些年广州新房的产品进化，能发现几个明显的趋势。

1、广州新房在户型设计上突飞猛进，其实只是近两三年的事，再之前的也很普通。

这是2021年番禺某新盘的户型

为什么呢，一是因为这两年房子不好卖了；二是房价涨上来后，上车门槛变高了。

这些都逼着开发商去卷产品，在控建筑面积和总价前提下，做出更多的空间和功能来。

尤其是刚需项目，这两年有一个显著共性：

即小面积多房间、高赠送、多卫生间，还有全南向。

比如创新城板块的越秀·大学城·星汇锦城，76㎡竟然能做3房2厅2卫！还做到了南向三开间还带主套，约8.5米采光面。

主套接近一半的面积设计成阳台，叠加景观阳台、飘窗等，相当于直接赠送一个主卧，实际得房率接近100%。

再比如下面这个98㎡的4房2厅2卫，主卧、次卧都是靠拓展阳台得来的。并且做到了更夸张的5开间朝南，近14m的超长采光面。

2、产品进化，呈现从“局部地区”到全面蔓延之势、从刚需到改善都在卷。

前面说了，房子越不好卖，开发商会越卷产品。

广州最开始卷产品的地方，就是增城、白云这些“老大难”的外围市场。

比如白云湖板块。

品实云湖花城，实用率达9成，超出市面上大部分同类产品。

中建星光城，号称“同价南向多一房”，69㎡做到了3房。

招商雍云邸，85㎡四房两卫还带入户花园，实用率近100%！

主卧有一半面积都是阳台改来的，飘窗更是每个房间的标配，关键还能做到4开间朝南。

同在白云的公交珠实·花城云著，得房率稍微差点，但也有95%左右。同样在约90㎡段左右，做到了4房2厅2卫。

不过，它是2开间朝南，且主阳台有点不规则。

越秀·白云·星汇城二期的产品同样很能打。

通过对飘窗、阳台、花池等拓展空间的利用非常极致，赠送率最高达20%，和珠江右岸有的一比，实际使用率近乎100%。

比如87㎡的3房2厅2卫,同样做到了4开间朝南。

虽然和前面两个同面积段的产品比，少了1个房间，但也有前两者无法比拟的优势：

比如真正的南北对流，不需要把卧室门打开的那种。再比如超大阳台，长度达5.5m。

来源：广州房产

就像班里有几个同学突然很努力学习，其他同学也会不自觉的被这种氛围带动，目前广州很核心区、多改善板块的改善盘，同样开始狂卷产品。

比如荔湾老西关板块珠实西关都荟，天河北的越秀天河和樾府、联投·文津府等，也都以高得房率著称。像西关都荟的6个户型，实际得房率都在100%及以上。

再比如位于海珠客村板块的保利四季和颂。

除了常规赠送外，通过双开门电梯的创新设计，既打造出私享电梯厅的效果，又节省了公摊，进一步提高了利用率。

在售的建面约108-140㎡单位，实用率少则过90%，多则超100%。

3、当前引领广州新房产品设计的，主要是越秀、保利、万科等龙头房企，而且这些房企的产品，升级迭代非常快。

越秀的和樾府系列，这座和樾府和那座和樾府之间，产品就会有有很大的不同。

比如越秀·万博·和樾府，下面这个130㎡的4房2卫，南北通透、方正大横厅设计，主阳台开间达到6.8m，加上花台后的进深达到1.7m。

一问世就深深地震撼了市场。

到越秀在广州的第三座和樾府——越秀天河和樾府时，产品再度升级。

比如下面这个140㎡的4房2卫，主阳台的进深达到了约2.2米，开间升级到了8m+。一个阳台的面积就达到了约17.6㎡，比一个普通三房的主卧都大。

写在最后

广州户型迭代越来越快，该如何买房？最后再跟大家唠叨几句：

1、高得房率不能决定一切，但一定是最关键的买房要素之一。

由于房价是以建筑面积计价的，高得房率相当于总价不变情况下，间接降低了房价。

广州的房价已不算便宜，如果能少个十几万、乃至几十万，能享受到同等空间，干嘛还要多花那个冤枉钱呢。

当这种思维反应到二手房市场时，高得房率的二手房将会有更高的流动性和溢价能力。

这一点在现实中已经有所体验了。

比如隔壁深圳的“恒二”，为什么能在深圳湾的一众海景豪宅中，那么耀眼？很大一部分原因就来自它超100%的得房率。

未来这种现象在广州只会更加普遍。

2、新规的出台将会进一步加速广州住宅产品的分化。

前面说过，广州的户型设计是近两三年才突然爆发。

这几年的产品设计，较于之前是跨越式的升级。但从明年开始，又将迎来一个跨越。

过去得房率90%的得房率，可能就已算是优秀了。

但日后，得房率95%以上只能算是及格，因为未来面世的新房，得房率超100%，将会成为新常态。

因此未来不是大阳台、不是高赠送的户型，恐怕更不好卖了。

买房就怕货比货。

市场上那些产品力一般的大路货，会慢慢地被分化、被嫌弃。

所以出于住着舒服，也为了保值增值，现在能买新房就不要买二手房，因为产品设计上差的真太大了。

那些得房率七八十左右的二手房，除非资源禀赋特别强的，比如稀缺的江景、顶级的教育、核心的地段等，其他的能不买就不要买。

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