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7月11日,浙商证券发布房地产及物管行业周报。
政策面:央行加大宏观政策调控力度,实施稳健的货币政策,多地优化住房公积金政策,徐州、济南推出购房补贴政策。中央:央行:要加大宏观政策调控力度,精准有力实施稳健的货币政策,搞好跨周期调节,更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能,全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作,切实支持扩大内需,改善消费环境,促进经济良性循环,为实体经济提供更有力支持。各地:1)温州市推出加快推进二手房“带押过户”交易登记新模式,调高并统一全市住房公积金贷款额度,调整公积金贷款首付比例等组合政策;2)深圳市、厦门市、天津市等城市优化住房公积金政策;3)徐州市推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策,对自2023年7月1日起至2023年12月31日止在主城区购买新建商品住房的个人(家庭),按新购商品住房合同价给予一定补贴。
基本面:本周新房及二手房市场成交环比由升转降,各线城市成交量环比均下降,成交绝对值基本回至6月中旬水准。本周30大中城市商品房成交面积342万平,环比-30.1%,环比增速较上周下降61.3pct;同比-12.0%,同比增速较上周上升27pct。分线城市来看,本周一、二、三线城市成交面积均环比下降。本周18城二手房成交面积125平,环比-6.30%,环比增速较上周下降13.5pct,同比-16.2%,同比增速较上周上升7.6pct。分线城市来看,本周一、二、三线城市成交面积均环比下降。
板块行情:本周沪深300下跌0.44%,SW房地产上涨0.29%,房地产跑赢大盘0.73pct,表现强于大市。恒生指数下降2.91%,恒生地产建筑业下降3.39%,房地产跑输大盘0.48pct,表现弱于大市。恒生物业服务及管理下降3.43%,恒生物业服务及管理跑输大盘0.52pct,表现弱于大市。
本周观点:从本周成交来看,本周新房及二手房市场成交环比由升转降,各线城市成交量环比均有所下降,浙商证券认为主要因为上周为6月最后一周,部分房企冲击半年度销售数据,导致基数较高,从成交绝对值上来看,本周新房及二手房成交数据基本回至6月中旬水准。从供应数据来看,根据CRIC数据,7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1019万平方米,同环比降幅预计为24%和29%,前7月累计供应面积将达到8486万平方米,累计同比回落8%。7月新房供应再度进入低迷期,同环比齐跌,绝对量回归至5月水平。浙商证券认为,7-8月为房企传统的成交淡季,叠加供应减少,若无明显政策刺激,预计7月成交复苏可能仍然承压。从房企融资来看,根据克尔瑞数据,6月房企发债143亿元,环比减少49.3%,同比减少19.9%,是2020年以来的单月新低;80家典型房企新增债券类融资成本为3.31%,环比下降0.04pct,同比下降0.26pct。7月将有41笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元,环比6月到期的21笔债券,到期金额增加82.81%。浙商证券认为,当前头部央国企及部分民营企业能够受益于融资环境放松,融资成本保持下降趋势,但部分已出险房企融资环境仍未出现明显改善,7月房企债券到期量环比大幅增加,若销售复苏仍然承压,部分房企债务违约的情况可能仍会出现。
继续看好:1)都市圈聚焦型房企:华发股份、越秀地产、滨江集团;2)全国化龙头房企:保利发展、招商蛇口、中海地产;建议关注:华润置地;3)抗逆性较强的标的:中国国贸;4)二手房新房联动逻辑持续存在,二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示:1)房企开发资金到位速度不及预期;2)融资实质进展不及预期;3)行业回暖速度不及预期。
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