文/十一弟

二十年前，在北京，成立了一家很不起眼的小企业——

北京九环函训招待所有限公司。

(资料图片仅供参考)

在这个小企业里，有两个自然人——迟迅、张欣。

其中，迟迅担任了法人代表、董事、总经理，张欣则是股东。

2012年，迟迅的职务，以及张欣持有的股权，转让给了另一个自然人——何文学。

迟迅、张欣、何文学，这三个人的名字，后来又在融创有了交集。

迟迅在融创的最后职务，做到了上市公司的执行董事，华北区首。

今年四月份，融创宣布迟迅离任之后，突然失联了。

从失联到现在，已经一个月过去了，杳无音信。

在孙宏斌的商业帝国里，迟迅绝对算得上肱股之臣、左膀右臂。

二十年前，融创创立之初，迟迅就跟着孙宏斌了。

他先是负责天津区域，在融创的大本营，连续五年蝉联天津楼市销冠。

拾级而上，后来又执掌了华北区域，做成了融创第一个销售额突破千亿的区域公司。

融创的二十年扩张，迟迅立下了汗马功劳，也换来了位高权重、名利双收。

结果，他碰上了楼市灾年，从融创黯淡收场，命运难料。

2012年，张欣从北京九环函训招待所退股以后，在工商层面，就与迟迅斩断了关联。

几个月后，有个跟“张欣”同名的人，在天津注册了另一家企业——

嘉祺建筑装饰设计（天津）有限公司。

那时，融创的总部仍在天津，迟迅担任了天津公司总经理。

从名字上就能看出来，天津嘉祺的主营业务，就是装修设计。

它的规模很小，实缴资本仅为30万，参保员工人数为零。

根据天津嘉祺对外公开的信息，它自称是“加拿大Daluxe gallery.inc公司在中国注册的分公司”——

专门从事室内设计及软装设计，主要承接开发商的设计业务，涵盖售楼处、会所、别墅、公寓、样板间等。

但实际上，天津嘉祺并不是外资企业，股东也不是来自加拿大。

它只有两个自然人股东——张欣持股95%，方秋持股5%。

尽管天津嘉祺的规模很小，但客户却很大。

十一弟仔细地查了下，天津嘉祺服务过的客户，可能只有一家，那就是融创。

迟迅进入融创的管理层，出任了两个很关键的职位——

2015年之前，迟迅是融创天津公司总经理，此后升任华北区首。

迟迅出任华北区首以后，张欣又在深圳注册了两家企业——

嘉祺设计事务所（深圳）有限公司、嘉祺建筑装饰设计（深圳）有限公司。

深圳嘉祺的两个自然人股东，也是张欣、方秋。

成立以后，这两家企业一路北上，接下了不少楼盘项目的设计合同，都来自融创华北区域。

作为融创华北区域一把手，迟迅管辖了天津、西安、郑州、长春、哈尔滨、沈阳、大连、豫西、豫东等上十个城市公司。

融创在暴雷之前，华北区域每年都会进行一项工作，盘点楼盘项目的示范区。

2019年，融创华北区域有15个楼盘示范区入选，

其中，有5个项目的精装设计，是由深圳嘉祺来负责，占比三分之一——

天津融创·上河印、郑州融创·中原壹号院、商丘融创华亨·观澜壹号、西安融创·东方宸院、西安融创·世园大观。

售楼处、样板间的精装设计，这是一块利润诱人的业务——

开发商卖的是期房，开盘的时候，能给客户看到的，只有售楼处、样板间。

尤其是豪宅开发商，打造售楼处、样板间，会砸很多钱。

少则几千万，多则上亿，为的就是打动客户。

比如建发，每一个楼盘项目，都会花重金打造大门，营造一种尊贵感。

后来有人说，建发是专业卖大门的。

十一弟有个朋友，开了一家装修设计公司，专门给开发商做售楼处、样板间。

他告诉十一弟，天津嘉祺、深圳嘉祺属于设计企业，靠卖一张图纸就能赚钱。

他们最大的成本开支，就是设计人员的工资薪水。

给开发商的楼盘项目做精装设计，有实力的企业，拼的是名气、创意。

而那些没有名气、资历浅薄的设计企业，全靠关系，开发商里面有人罩着，指定合同。

这个行业的竞争，其实很激烈——

不知名的小企业，每平米一两千块钱的设计费，也能做。

大牌的设计企业，每平米的收费可能高达几千块钱。

一个楼盘示范区的精装设计做下来，设计企业靠一张图纸，就能赚几百万、上千万。

在开发商里面有关系的设计企业，合同到手，就算自己不懂设计，转包出去都能赚钱。

融创华北区域在2019年入选的15个楼盘示范区，负责精装设计的，还有CCD香港郑中设计事务所、梁志天室内设计（北京）有限公司，都是行业知名的大牌设计企业。

深圳嘉祺是个另类——

这15个楼盘示范区，其他9个项目，都是由一家企业就完成了精装设计。

而深圳嘉祺负责的5个项目，全都找了帮手，与人合作。

没有一个楼盘示范区的精装设计，是由深圳嘉祺独立完成的。

十一弟的这位朋友说，行业水很深，定价上没有标准，是一块利润丰厚的肥肉——

人人都想吃，但又不是什么人都能吃到。

十一弟做了个粗略统计，在融创华北区域的天津、郑州、商丘、西安、长春、信阳、沈阳等城市，至少有上十个楼盘示范区的精装设计，交给了天津嘉祺、深圳嘉祺。

而融创之外，天津嘉祺、深圳嘉祺参与其他开发商旗下楼盘示范区精装设计的案例，一片空白。

这其中的秘密，就藏在迟迅、张欣的身上。