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6月27日,财通证券发布房地产行业周报(2023年第25周)。
本周板块回顾:板块表现方面,申万房地产指数下跌 4.68%,沪深 300指数下跌 2.51%,板块跑输沪深 300 指数 2.18pct,在 31 个板块中排第28 位。
行业数据回顾:本周 30 大中城市商品房成交面积 248 万平米,环比9.9%,同比-51.8%。细分城市能级来看,30 大中城市中,一线城市商品房成交面积 60 万平米,环比-16.9%,同比-41.8%;二线城市商品房成交面积 142 万平米,环比-2.7%,同比-57.9%;三线城市商品房成交面积 46 万平米,环比-19.3%,同比-37.5%。各能级城市销售环比均出现回落,其中二线城市环比表现相对较好。二手房市场方面,我们重点监测的 14 城二手房成交面积 111 万平米,环比-31.9%,同比-30.3%。
细分城市能级来看,2 个一线城市二手房成交面积 22 万平米,环比25.9%,同比-29.7%;9 个二线城市二手房成交面积 84 万平米,环比33.5%同比-31.2%;3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米,环比29.3%,同比-16.8%。各能级城市的二手房销售亦出现环比较大幅度回落,一线城市环比跌幅相对较小。库存方面,本周 4 个一线城市库存面积环比均出现不同幅度的上涨,其中北京环比上涨 2.4%,深圳环比上涨 1.5%,3 个月移动平均去化周期保持在 16 个月以内,其中上海表现最优,为 4.54 个月;二线城市中,南京库存面积环比下跌 6.2%,去化周期上杭州仍然表现突出,3 个月移动平均去化月数仅 2.68 个月;三四线城市去化周期均高于 20 个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交 9 宗,平均溢价率3.71%;二线城市成交住宅用地 11 宗,平均溢价率 8.17%;三四线城市共计成交住宅用地 80 宗,平均溢价率 2.98%。
本周政策情况:6 月 20 日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,1 年期 LPR 为 3.55%,5 年期以上 LPR 为 4.2%,均较此前下降 10 个基点,这是 2022 年 8 月 22 日以来 LPR 首次调整。广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》,提出进一步深化“放管服”改革,优化城中村改造审批流程,持续优化广州市营商环境,加快推动城中村改造项目落地实施;明确加大金融支持力度,通过金融创新助企纾困;鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持;支持金融产品创新,满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。天津市拟将首套住房公积金贷款最高限额由 80 万元提高至 100 万元,第二套住房公积金贷款最高限额由 40 万元提高至 50 万元。上海市政府网站发布《质量强国建设纲要上海实施方案》,方案提出,推广先进建造设备和智能建造,加强智能化高品质小区建设。北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》,自 2023 年 7 月 1 日起正式实施,明确非住宅可进行不同用途产权调换。
重点公司跟踪:6 月至今我们跟踪的重点企业总共拿地 20 宗,拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团、越秀地产和建发股份,大部分为国央企,民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中,华润置地发行 25 亿元超短期融资债券,票面利率 2.25%;建发房产发行 4 亿元一般公司债,票面利率 4.03%。
投资建议:销售表现上,本周新房及二手房市场同比仍然有较大幅度的下跌,环比亦出现回落;细分城市能级来看,新房市场以二线城市环比表现相对较好,二手房市场以一线城市环比表现相对较优。整体来看,销售表现转弱。在去化表现上,杭州及上海维持最为突出的去化周期,分别为 2.68 个月及 4.54 个月,其余城市去化周期均超过 10 个月,城市之间的分化仍然明显。投资端,6 月至今跟踪的重点企业中,拿地企业仍然以国央企为主,民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州,整体上房企在投资端仍然较为谨慎。在政策端,继 2022 年 8 月以来,央行在 6 月 20 日首次下调 LPR 报价;此外,各城市地产相关政策持续调整优化,整体政策环境仍然宽松。看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企,建议关注:招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。
风险提示:基本面不及预期,行业政策收紧,资金面收紧,个别企业出现信用风险等。
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