6月12日，惠誉评级将龙湖集团（00960.HK)的展望从负面上调至稳定，并确认了其长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级为“BBB”。

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稳定的展望反映了龙湖集团在监管层政策和其庞大的无抵押投资物业组合的支持下，加强了银行融资渠道。惠誉认为，尽管国内房地产行业的资本市场融资渠道有所收窄，龙湖集团的财务灵活性仍然很强。

惠誉还相信，鉴于龙湖专注于重点城市的需求以及购房者对该公司的信心，龙湖集团的合同销售额可以继续超过民营开发商同业。龙湖集团的评级也受到了其稳定的知识产权和物业管理业务的支撑。

关键评级驱动因素

强劲的银行融资渠道：惠誉认为，得益于支持部分民营房地产开发商融资渠道的政策，龙湖集团获得银行融资的渠道有所加强。龙湖集团的境内银团贷款余额在2022年增加了220亿元人民币，达到1120亿元人民币，惠誉了解到该集团在2023年获得了额外的境内银团贷款，包括其投资物业组合的运营贷款。截至2022年底，龙湖集团的投资物业组合的估值为1880亿元人民币，其中包括1090亿元人民币的未抵押部分。

资本市场融资渠道仍难拓宽，但龙湖集团预计2023年总债务余额将保持稳定。2024年1月到期的150亿港元银团贷款的偿还将被境内银团贷款的增加以及潜在的境外贷款再融资所抵消。

销售企稳：2023年前五个月，龙湖集团的合同销售总额同比增长34%，至540亿元人民币，与大多数国有同业持平，远超大部分民营开发商。然而，近几个月来，中国的房地产销售增长有所放缓。惠誉相信龙湖集团的月度销售额可能在短期内保持稳定使2023年合同销售总额同比增长6%，达到1350亿元人民币，这得益于将在年内推出的超过2000亿元人民币的可售资源，其中90%以上的资源位于一、二线城市。

充足的土地储备：惠誉估计龙湖集团拥有接近三年的可出售土地储备，其中80%以上覆盖中国一二线城市。惠誉认为，这为该公司提供了在短期内减少购地以支持债务削减的灵活性。

在2023年前五个月，龙湖集团以146亿元人民币应占地价收购17块土地。惠誉预测，2023年的土地收购将保持在相对较低的水平，为310亿元人民币(2022年：300亿元人民币)，占销售收入的25%，以产生正向运营现金流。然而，长期减少购地可能会影响其长期业务状况。

稳定的杠杆率：龙湖集团的杠杆率(以净债务衡量，包括供应链资产支持证券(ABS)/净资产)从2021年底的40%小幅上升至2022年底的42%，原因是该集团销售额大幅下降而录得负向自由现金流。惠誉预测，由于合同销售企稳和土地收购策略受限，2023年杠杆率将降至39%。融资渠道强于惠誉的预期可能会导致土地收购支出增加和去杠杆化速度缓慢。

评级推导摘要

龙湖集团的评级受到了其作为中国房企十强的市场地位的支撑，以及其产生经常性收入的庞大投资物业组合贡献的支撑。其投资物业资产的规模与华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK，BBB+/稳定)相当，并超过保利发展控股集团股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，简称“保利发展”，600048.SH，BBB+/稳定，独立信用状况：bbb)。与华润置地相比，其杠杆率较高，但与保利发展的杠杆率相当。

龙湖集团的投资级同业均属于国有开发商，拥有非常强大的融资渠道。尽管龙湖集团属于民营开发商，但其具有强劲的银行融资渠道，这支撑了其评级的确认。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2023年合同销售总额将增长6%，此后保持稳定;

-2023年和2024年，租金收入将分别增长22%和16%;

-2023年和2024年，土地收购分别占合同销售收入的25%和35%;

-2023至2024年，建设成本占合同销售收入的30%;

-2023年和2024年，房地产开发毛利率分别为18%和19%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

惠誉预计，除非其合同销售额和资本市场融资渠道持续改善，否则未来12-18个月内惠誉不会采取正面的评级行动。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-合同销售额持续下降;

-银行融资渠道减弱

-净债务/净房地产资产保持在45%以上

流动性和债务结构

充足的流动性：截至2022年底，龙湖集团持有539亿元人民币的可用现金(不含受监管预售资金)，足以覆盖其108亿元人民币的银团贷款、于2023年到期的98亿元人民币的境内债券和其剩余的供应链ABS证券。龙湖集团的流动性也受到了其强劲的境内银行融资渠道和产生运营现金流的能力的支撑。

公司简介

龙湖集团位列中国房企十强之一，业务遍及全国，主要集中在一线和二线城市。该公司2022年的合同销售总额为1270亿元人民币。截至2022年底，龙湖拥有价值1,800亿元人民币的投资物业组合，包括位于华西、北京和上海的购物中心和长租公寓。