不按参考价贷款后房价如何了?
(资料图)
4月20日,银行按揭贷款悄悄不按参考价了,执行两年之久的参考价贷款退出了,有关部门怕刺激房价上涨,没有正式公开宣传该政策。结果呢,420之后大家的感觉是房价一路下跌,那么房价究竟跌了多少呢?
目录:
一、不按参考价贷款有哪些影响
二、5月份房价究竟降了多少?三、区域房价因参考价而变四、楼市后续将如何,买房怎么做?
一、不按参考价贷款有哪些影响
参考价被认为是深圳楼市最严厉的调控政策,该政策推出后,全市二手房价格从1.3倍参考价跌倒去年11月的1倍指导价,下跌了23%,涨回去需要30%。
2021-2022深圳二手房价
近两年房价下降有三个主要原因:
(一)参考价是房价下降的原因之一,参考价让房价有了天花板,很难有更高的价格预期。
(二)货币政策在2021年全面收紧也是当年房价下降的主因.
(三)2022经济下行,各行业收入下降是22年房价下降的主要因素。
参考价影响首付更高,那么参考价没了,首付就降了,购买力应该释放才是。其实情况并不然。
因为过去两年买房贷款的方式变了。
(一)2022年开始按揭买房的比例只占到一半,按揭买房除了按参考价以外,还有认房认贷5/6成首付,家庭二套7/8成首付等政策,正常买房首付非常高。所以有一半买房的是全款买,买了之后再贷款,一般可贷到参考价的7-9成。
(二)深圳2020年715政策,购买750万以上的二手房都算豪宅,需要缴纳5%以上的差额增值税,这就导致了很多买房者贷款额度控制在750万以内或全款买,以避增值税。
以上两个原因导致参考价贷款对楼市影响非常小,所以参考价贷款取消之后,没有对二手房价造成大影响。
二、5月份房价究竟降了多少?
(一)按月成交量价
深圳二手房按月成交量价
3月份1.06倍指导价为上半年最高,4月回落至1.04倍指导价。5月大家感觉房价房价降了很多,而实际上,整体上与4月价格基本持平,说明降的不是实际成交价,而是报价,也就是业主的预期价格。
(二)按周成交量价按周成交量价
从按周的成交价格也可以看出,3-5月价格基本维持稳定,全市价格稳定在1.04-1.06倍指导价之间。
看一下典型个盘价格桃源村一期的价格
从桃源村一期的价格看3-5月基本维持稳定,价格比去年底高。
但是最近看到很多楼盘报价情况还在进一步走低。
三、区域房价因参考价而变
参考价政策是以福田为中心制定的,福田的参考价明显偏高,而宝安远离福田明显偏低,南山虽然为全市最高,但与福田比也被明显压低了。
不按参考价贷款后,福田房价失去保护,进一步走低,宝安区挣脱束缚,房价走高。
各区参考价比值
南山区参考价比值4、5月持平,比3月低2%。
宝安区5月房价比4月升高4%,比3月高2%,参考价取消宝安区最受益。
福田区5月比3-4月下降2%,保护没了,往下走。
龙华5月比4月低1%,比3月低3%,龙华新房大量上市,压低了二手房价。
龙岗二手房价5月与3月持平。
罗湖5月比3-4月降1%各区有升有降。整体上5月房价与4月持平。
四、楼市后续将如何,买房怎么做?
我在今年上半年分析2-4房价回暖,5月将停滞或回落,并据此指导价唐老师的客户在春节前赶紧买房,3月底之前卖房,把握波动机会。初步分析下半年9月房价将在低谷全面回暖,这一次回暖短期不会有停滞或回落,所以现在到8月是买房的合适机会。
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