2023年5月,南京、厦门、杭州等多个核心城市持续进行土地集中出让,但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的状态。
(资料图片)
从房企来看,2023年前5月投资百强房企新增货值、总价和建面不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势,且甚至不足2021年同期的三成。
在这其中,仅10强和百强门槛值同比提升,其余各梯队门槛值均同比下降,且降幅在15%以上。
结合5月销售情况来看,房企销售承压,多数房企没有新增供应是其中一大问题。
销售越是低迷的房企,其投资也更加收紧,导致新增货值持续高度集中于头部房企,长此以往企业之间的分化将更加悬殊。
2023年5月,杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍,但受“少而精”供地策略的影响,5月全国土地市场成交规模仍在历史低位。
CRIC数据显示,5月份土地供应量6685万平方米,与2022年同期相比下降约37%。
土地成交方面,全国300城经营性土地总成交建筑面积为5022万平方米,与2022年同期相比下降了21%,降幅较4月份有所缩小,成交总价继续维持在年内高位。
市场热度方面,北京、厦门、南京、杭州、成都等市均在5月内举行了土拍,得益于市场信心的提振,大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续,典型如北京两宗地全部摇号成交,厦门、南京的平均溢价率也都达到了9%以上。但是对于位置一般的远郊地块而言,底价成交依旧常见,且由于5月内素质一般地块占比有所增加,整体平均溢价率指标也出现了小幅回落。
从房企来看,在“整体冷淡,局部火热”的状态下,企业分化加剧。
整体来看,房企投资依旧低迷。2023年1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米,不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势,且甚至不足2021年同期的三成,投资萎缩程度可见一斑。
从新增货值百强的梯队门槛来看,2023年1-5月百强房企新增货值、总价和建面的百强门槛值分别为34.4亿元、12.6亿元和23.7万平方米,同比增长幅度分别为9%,19%和5%。
分梯队来看,仅10强和100强门槛值同比提升,涨幅分别为2%和9%,其余各梯队门槛值均同比下降。其中降幅最高的是30强门槛,降幅达20%。
不仅如此,投资分化也进一步凸显,新增货值10强的总货值为4393亿元,是后50强总货值的两倍。
结合新增土储与销售情况来看,截止5月末,销售百强房企的新增货值总额达到6465亿元。各梯队分化加剧,随着房企销售梯队的下降,新增土储的占比也持续减少。
TOP10房企新增货值占百强总量最高,达62%,较2022年同期大幅提升13个百分点。且明显与其他梯队房企拉开较大差距。TOP11-20房企新增货值占百强总量的15%,较2022年同期下降3个百分点,TOP21-30房企新增货值占百强总量9%,较2022年同期提升5个百分点,后50强房企新增货值仅占6%,与去年同期相比明显减少了16个百分点。
从企业销售门槛值的变化来看,TOP10房企不仅新增货值占百强总量最高,前5月的销售情况也更好。2023年1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元,同样明显与其他梯队房企拉开差距。
销售低迷对于房企投资的制约,从各梯队的拿地销售比也得以展现。截止5月末,百强房企的拿地销售比为0.12,同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比,随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右,31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。
可见销售越是低迷的房企,其投资也更加收紧,导致新增货值持续高度集中于头部房企,长此以往企业之间的分化将更加悬殊。
从单月房企拿地金额来看,5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势。
其中,华润、招商拿地超过百亿,且几乎投资均分布在二线城市。
这两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10,其中华润前五月拿地金额近490亿元,2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%,1-5月拿地销售0.34,远高于行业平均。由此可见当前市场投资主导依旧是头部房企
民企方面,拿地金额TOP20中,央国企占到17个,仅龙湖、滨江、伟星三家民企。
从多幅热点地块民企参与度提升来看,一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈,另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言,无论是参拍房企数量和最终成交结果来看,依旧是“老面孔”的央国企居多。
总体来看,进入5月后,整体市场销售不断走弱,此前“小阳春”需求释放殆尽,房企现金流并未得到明显改善,投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。
因此,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”,甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块,竞争进一步加剧。
但对于大部分三四线城市,尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市,短期热度难见起色,底价成交是常态。
就拿地企业而言,未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主,头部的央国企以及部分地方民企参与是主力军。
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