近期,王心凌的一首甜歌,直接让沙井某盘冲上热搜!
除了请明星献唱宣传,其实近来沙井各大新盘多多少少都在内卷造势入市。
俗话说背靠大树好乘凉,沙井在过去一直是“躺赢”的存在,拥有“大前海”+会展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。
(相关资料图)
所以之前片区的新盘,基本都是入市即热销,甚至还出现如万丰海岸城、中熙珑湾、嘉富新禧宝禧等多个“日光盘”。
但今年沙井各大新盘迫不及待营销,甚至竞争激烈,属实是因为供应太夸张了!
据不完全统计,沙井今年预计超1.2万套房入市,如此庞大的供应,让刚需的朋友都懵圈了……
问题来了,新盘的优劣势都有哪些?刚需该怎么选择?片区的红利是否已被透支?
近日,菲菲楼市踩盘团,就暴走了会展湾、新桥、老沙井中心区等热门楼盘,给大家梳理了2023年沙井买房选房逻辑!
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一、会展新城
会展新城,作为深圳第四大填海区,拥有着高定位高规划的发展预期。
今年片区的人才房—华发·新城华苑率先入市,就赚足了热度。首批开盘5日共成交2312套,是至今深圳成交套数最多的人才房。
此外,同片区共享同等配套的还有不少商品住宅,像去年很火的中熙珑湾上城(已售罄)、恒新御景园(在售),还有今年的会展湾雍境以及云海臻府。
云海臻府
最新进展:主体出地面多层,样板房已开放。限售均价4.61万/㎡,建面约89-120㎡3-4房。
据了解,项目送简装,开盘认购准签三个99折,即97折!
周边配套:
交通:双地铁口物业,距离12号线海上田园南A口约100米,距离20号线会展城站约700米。(参考地图测量)
教育:周边规划有3所学校,其中包括2所九年一贯制学校。
商业:项目自带商业,未来或将依赖融创冰雪文旅城约10万㎡商业和会展湾的相关商业配套。
会展湾雍境花园
最新进展:主体出地面多层,项目已入市。
户型为66-110平2-4房,备案均价4.7万送简装送中央空调,开盘有99折优惠。
就在云海臻府隔壁,但位置上更靠近海上田园南站,是妥妥的地铁口物业。
云海臻府VS会展湾雍境花园
从价格来看,云海臻府的单价比会展湾雍境花园低;但会展湾雍境花园66平的起步户型,上车门槛更低。
从小区品质看,云海臻府得房率+绿化率都要高一点,但两个楼盘的车位比都不足1:1,后期可能有车位紧张问题。
从地段配套看,两盘就在隔壁,所享受的配套基本一致。而所在的会展新城作为填海地,优劣势就很明显。
远期看有相当好的配套以及概念,片区规划有“三城一港”国际会展城、海洋新城、海上田园城和综合港区,但需要较长时间落地。
现阶段居住氛围一般,缺乏大型配套,且位于航线下,部分地方还有飞机噪音影响。
二、新桥片区
该片区盛产网红盘,从华强城、到万丰海岸城,再到今年热度居高不下的鸿荣源珈誉府。
鸿荣源珈誉府
最新进展:一期珈誉府已出地面数层,预计5.5万,76-181㎡的3-5房。
周边配套:
交通:与地铁11号线塘尾站无缝对接,旁边就是宝安大道。
教育:一期目前在深圳外国语宝安学校学区内,未来项目还将配建一所63班九年制学校和18班幼儿园。(以教育局当年官宣消息为准)
商业:自带鸿荣源奥莱项目的奥莱30万㎡商业,临近还有万丰海岸城的海岸城14万㎡商业(建设中)。
万丰海岸城瀚府
最新进展:沙井超级热盘,5.75万/㎡均价,建面约118-188㎡。
周边配套:
交通:距离11号线马安山站约800米,步行时间约10分钟。
教育:旁边就是深圳外国语学校(集团)宝安学校。(以教育局当年官宣消息为准)
商业:项目南面是鸿荣源旧改项目,未来两者的商业或形成沙井最大商圈。
万丰海岸城瀚府VS鸿荣源珈誉府
从价格看,此次万丰海岸城瀚府以100平以上的户型供应为主,上车门槛比76平起步的鸿荣源珈誉府总价高,而且珈誉府预估均价不会超过海岸城。
从配套看,两个盘均为百万旧改大盘,分别自带约30万㎡奥特莱斯商业和约14万㎡海岸城商业,未来家门口都能享受一站式购物、休闲、娱乐服务。
从居住环境看,鸿荣源珈誉府马路对面为华强城花园,虽然整体人气高点,未来商业是强项,轨道交通还可。
但巨无霸鸿荣源一座城规划,目前都未落成。现阶段只有一块块的旧改工地,区域面貌短期改善不了,沙尘噪音较多。而海岸城瀚府目前周边多老旧工厂,居住氛围也一般。
三、老沙井中心区
拾悦城楠园
最新进展:出地面多层,吹风价约5万/㎡,建面约约87-95㎡3房、约100㎡4房,也有约144㎡的5房。
二期分为沁园、楠园两个小区建设,前者多是公租房、回迁房,后者以商品房为主。
周边配套:
交通:距离11号线沙井站同样约800米,离马安山站约1.2公里。
教育:拾悦小学、壆岗小学、沙井中学等(以教育局当年官宣消息为准)
商业:一期自带底商,2公里范围内有京基百纳广场、西荟城购物广场,沙井天虹等大型商超。
点评:超高层住宅,容积率会偏高些。但位于老沙井中心地段,刚需三宝都有,而且旁边就是定岗湖湿地公园,相对环境不错,但另一侧则多是城中村。
四、总结
说实在的,在市场疯狂的过去,沙井前些年已经透支过一波红利。
片区的二手房, 其实大部分的价格已经回调到19年至20年左右了。但相对来说,新房对于二手还是存在一定的价差优势,起码不用担心站岗。
意向自住的,像在企鹅岛工作的,或者住在西乡的需要置换的,然后也没有那么多钱能置换到前海去,那选择沙井一些优质新房,花500万左右的总价买个4房也不错。但如果是在罗湖上班或者在东部上班,没必跑到沙井。
意向增值的,沙井无论是规划定位、人才引进等都是十分重视的。但短期内,沙井要么是空地要么是旧改,这个等待兑现价值的孤独期注定是漫长的。如果考虑投资的,建议要考虑清楚这点。
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