毫不夸张地讲，5月8日住建部与市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），是国家层面第一次如此专门且成体系的对房地产中介行业主体备案规管程度低、服务价高质低、收佣不透明、捆绑收费、以及滥用个人信息等“历史遗留问题”提出规范要求。说明国家监管层对于过往中介行业存在的乱象已处“零容忍”态度，也预示着未来围绕消费者端的权益保障、行业服务质量的强监管，将成为新常态：

一、意见对行业当前的主要影响分析

(资料图片仅供参考)

（一）首次公开提出佣金费率下调要求

《意见》最为关注的焦点之一即第三条“合理确定经纪服务收费”，是国家政策层面第一次公开提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”要求。言下之意，当前行业佣金费率在市场层面多受质疑，监管层通过政策建议正面回应了合理降费的精神指示，当然，《意见》并未给出佣金分档定价的标准。我们预判国家层面“一刀切”给出统一标准佣金费率的可能性极低，这一政策的落地还要靠地方主管部门积极配合、因地制宜，但我们也要清晰的看到，降费要求的背后反映的是需求端对于当前行业服务的不认可，行业服务提质的紧迫性不言而喻！（拓展阅读《中介的佣金被“谁”给偷了——论低佣是如何产生的？》）

（二）反垄断再次成为监管层高度关注的焦点

《意见》第五条明确提出“具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用”针对广大中小中介机构而言，在缺乏定价权的前提下，这一条显然不构成任何影响，那么对于部分地区拥有佣金定价权优势的机构，以及通过各种形式形成“价格同盟（类似卡特尔）”的主体或直接/间接涉嫌价格垄断的行为，都将在未来受到监管层的重点“照顾”。

（三）行业基础合规性监督力度将会持续增强

《意见》中提出的加强主体备案、从业人员实名登记制度的落实，以及严格实行明码标价、房源信息核验与全面推行合同示范文本、交易网签备案的要求。这些规范建议事实上深圳市房地产中介行业都已全面实施：

如当前我市房地产经纪机构已全面实现备案制度，并且基于与工商管理部门数据的打通，我市房地产经纪机构已完全实现了“线上秒批”备案；

人员实名登记方面，深房中协依托星级评价的方式，对从业人员就诚信、学历、业绩、从业年限等维度，开展实名登记管理，实时对人员动态信息进行更新与公示；

严格落实明码标价方面，深房中协已要求全行业签订《深圳市二手房交易税费试算及中介服务确认表（示范文本）》，在行业大力推行“透明收佣”；

房源信息核验方面，已通过深房中协向各大平台、中介机构开通房源核验功能，通过对备案机构、实名登记人员、房源信息编码、参考价四个“对齐”要求进行房源信息“验真”，确保“真房源”落地；

在全面推行网签备案制度方面，我市是全国范围内最早对二手房交易实行网签备案制度的，同时，市住建局从2021年11月19日通过上线新版二手房交易网签系统，进一步强化了网签交易制度逻辑与流程设计。

总体而言，《意见》重点强调经纪机构备案和从业人员实名登记以及交易流程规范性的要求，说明监管层未来将对行业基础合规性监察工作常抓不懈！

二、行业发展趋势研判

（一）为分段收费提供了政策依据

《意见》第二条提出“房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。而房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准”的要求，与行业多年来所提倡的业务流程拆分，佣金实现“分段收费”的倡议不谋而合。当前深圳网签系统推行的《深圳市二手房委托出售合同》、《深圳市二手房委托购买合同》两个合同，已将买方经纪人、卖方经纪人的代理权责分别明确，《委托合同》引导经纪服务拆分为“常规委托事项”和“额外附加服务”并尝试分段式收费。（拓展阅读《佣金大讨论│佣金值多少钱，还真取决于你个人》）

（二）依托单边代理制度推行，形成“各付各佣”社会共识

《意见》提及通过“合理确定经纪服务收费，引导由交易双方共同承担经纪服务费用”，本质而言，这一要求与当前我市全面推行“单边代理”制所倡导的“委托人利益至上”价值观是一致的。因为“谁付费，谁享受服务”的普世价值观，决定了只有做到“各付各佣”，才能保障买卖各方经纪人尽全力维护各自委托人权益。对此，早在2022年5月6日深房中协就已发布的《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（十大原则）中就有“各付各佣”的原则指引。后续，深房中协还将依据此《意见》全力推动经纪服务项目分类和明码标价制度的落实，进一步探索交易双方各自承担经纪服务费用的可行性。（拓展阅读《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》）

（三）低效内卷式作业模式，必将退出历史舞台

即便当前，运用人海战术开展电话营销依然是中介行业的不二法则，但不得不说，全地铺经纪人表面上“热火朝天”卖力营销，甚至带有打鸡血式的集中电话推销，都难掩背后行业低人效的逼仄窘境，反映出当前行业由于缺乏专业能力的支撑，经纪人只能采取这种低效内卷式竞争的无奈，最后只能是苦了经纪人，惹恼了消费者。好在此次《意见》已明确“未经当事人同意，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话”说白了，电话、短信还是能发，但要得到当事人的认可同意，因此，传统不考虑当事人感受的电话营销可能真得走下“神坛”了，依托专业，以口碑为载体的关系营销方式将逐步成为主流作业模式。（拓展阅读《中介的佣金被“谁”给偷了——论低佣是如何产生的？》）

房地产中介行业作为房地产市场的重要从属，中介行业的有序健康发展将关乎房地产市场能否实现高质量发展目标，更直接关乎民生福祉！因此，在国家监管层全力推进房地产市场深度调整转型的大背景下，下决心，出重拳解决房地产中介行业长期存在的顽疾也就是情理之中的。