4月房地产市场:适合怎样的买家?

来源:朱罗纪

4月份的成交量,引发了买房人们对市场复苏持续性的疑虑。


【资料图】

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根据中介数据,4月份深圳二手住宅成交过户量3192套,和去年4月同比上升了7成,和上月环比下跌了2成。中止了之前连续3个月攀升的势头,开始回落。

不及预期,市场本来认为应该可以继续向上冲破4000套以上的。这样在房地产政策环境持续宽松、没有什么利空冲击的条件下,出现了回落,被视为反弹乏力的表征。

我倒是坚持我原来的看法,不需要做任何修改。还是用郁亮那句话:市场没有狂飙,也没有倒春寒。

4月份的成交量的确是回落,但是比较可观的定义这个回落,最好拉长一点时间周期看。放到2021年住房参考价推行以来的2年多时间里,我们可以看到,收拢在3100套上方的二手住宅成交量,依然比绝大多数月份都高,是2021年5月以来的第二高点。

我认为这个量是合理的,期待市场快速回到5000套枯荣线的水位,本来就是一个奢望。今天的市场环境和参考价的杠杆压制,都不支持市场走到5000套。即便如此,如果市场能够持续维持在3000-4000套之间的波动水平,那么,全年就有机会回到2021年或者2008的水位——超过4万套,相比于2022年,已经有1倍的恢复了。

这足以证明,市场的温和复苏是成立的,也是可持续的。

看更广泛的全国行情,也是类似。

依据克尔瑞数据,4月单月,百强房企实现销售额5665.4亿元,环比跌14.4%,同比增31.6%,同比增幅提高。1-4月,百强房企实现销售额20499.2亿元,累计业绩同比自一季度转正之后,增幅也进一步提升至9.7%。

依然能够看出,单月销售复苏还是在维持双位数的同比可观增长,并没有说突然大幅度掉头向下了。延续过往的复苏态势是确定的,只是说复苏的力度出现了阶段性趋缓罢了。

这种短期的波动,在市场复苏过程中,可以说是再正常不过的事情了。房地产市场的一个月,就相当于股市的一周甚或一天而已,这个礼拜涨下个礼拜跌,是多么的正常,不需要大惊小怪,关键处是要看市场的运行方向在去往何处。

比如拿腾讯来打比方,这一轮的反弹,从去年10月的跌破190港元到强劲反弹到今年1月的416港元以上,回弹超过1倍,然后又跌到了最近不到340港元,小20%又不见了。如果和1月的416港元比,当然是“复苏乏力”,但是如果和起先的188港元比,今天的不到340依然录得80%的“复苏”,前后半年时间。

你今天指望腾讯再回到700港元以上的天花板,不太可能,但是你想着它再回到190港元以下给你捡便宜,怕也是非常的不容易。房地产市场今天的波动,恰如股市一般,你指望着市场交投回到2020年的繁荣,太不切实际,但是你想着它重新再回到2022年的那个熊样子,怕也是很难了。

最坏的时刻过去了,市场自身在温和的复苏,尽管有波折,很艰难,但是依然顽强。这一点,不需要怀疑。至于说未来的“L型”或者是“微笑曲线”的市场,将会是如何的反复磨底,那是个量化的问题,需要结合着太多的宏观变量去分析,谁也没有办法现在一眼看到底。

02

身处今天的市场状态,我们的市场参与者们现在最关心的问题是什么?

关心现在的房地产市场是不是“底”,买来之后能不能涨上去?或者说如果现在不买会不会接下来会涨上去买不到了?就像前些日子住房参考价“取消”之际,人们的“担心”一样。

自从住房参考价的松绑消息落地之后,有这样担忧的人多了许多,市场情绪还是能够看得出来的上升。

但是,这个问题我向来认为是不应该这么提问的,我也从不赞成这么去思考市场。按照这个逻辑走下去,很难得出正确的行动,到底你还是不知道该怎么做。

为什么?预测市场,答案永远是:“如果你问两个经济学家,你会得到三个答案”。

人性里想的都是,最好能在市场反转之前抄到底,那当然是完美,我也梦想着能做到。但,其一,市场短期走势很难测度,这个月涨一涨,下个月又跌一跌,都是很正常的事情,大涨的时候很短,大跌的时候也很短,大部分时候都是钝刀子磨人,你扛不扛得住?其二,市场反转真的来了,你想买的那个楼盘也许又不见了,或者是,可能那时候市场拥挤的你根本挤不进去,怎么办?

不如让我们试着把问题转换一下:今天这个市场,适合什么样的人群?

很明显可以得出答案,今天这个房地产市场,什么样的人群退场了?一定是那些“加杠杆短炒人群”,或者说我们俗称“短线炒家”的那部分人群,他们不在场了。只有在市场迈入繁荣期的时候,所有人都一致看涨,才会涌现很多想短线搏一把的炒客,极致放大杠杆,快速暴富。

但在市场的萧条期,人们的预期发生重大分歧,无法预期房价可以快速暴涨,便没有人再敢上杠杆。尤其是今天这个时候,居民对于未来的收入预期都在转淡,房子都不敢买了,更遑论加杠杆。

仍然留在市场上的两类人群,这时候其实很“舒服”。一类是“真实住家人群”,或者是首套刚需,或者是置换买家。无论房价涨跌,他们都需要买/换一套房子。房价涨价了当然更好,不涨也需要一套房子。这一类,如果放到人才房市场上,就能表现更加的“疯狂”,我们之前论述过,表面看起来人才房是卖不动,但实质上恰恰展现出深圳的刚需之旺盛。

另一类人群市场关注的少一些,我将之形容为“资产配置人群”,或在本地或为外地,不算差钱,但是需要配置资产,或为得到长期的被动收入,或为对冲通胀等等。随便举几个例子,这两年来,后台粉丝里陆陆续续有从东北、江西、新疆……以及广东非珠三角区域而来的买家,他们把资金从本地撤出转而投向了深圳,目的是转战一线。这些变化在过去10年都在发生,2020年披露的七普人口报告强化了这一趋势,现在和未来都在延续。

这两类人群,统一的特征是对城市拥有更为长远的耐心,并且出发点也不是唯一为了资产升值。相比之下,他们有着更为从容的进退空间。

说他们此时很“舒服”,是说这个市场不拥挤,你可以从容不迫的挑选——当然,遇到非常好地段的楼盘,还是需要紧张一下,但现在95%的楼盘都不需要紧张。这样的市场有风险,风险是可能买了继续跌或者几年不涨。但任何市场都有利弊,这恰恰是在更好的提醒我们:需要考虑好自身的实际条件,选择参与一个对自己更有利的市场。

转换问题的背后,是转换思考问题的方式。当你按照预测市场涨跌来展开行动时,可以理解为“役于外物”;当你按照自身的实际需要来展开行动时,可以理解为“以我为主”。

通常情况下,按照后者的思考逻辑来行动,你会发现答案可以简单很多。微观看市场,能简单就不要复杂。搞太多经济学家都答不了的问题,纯属给自己找罪受。

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