“一路向西”的情怀已经贩卖到碧海了吗？

3月4日，越秀潮樾府开放样板房，据传8小时接待2000+批客户。

不少意向西部的刚需朋友都蠢蠢欲动，单是我们就收到不少粉丝咨询，按他们的话就是”既怕错过，又怕买错”。

(相关资料图)

其实不用纠结，买不买潮樾府，弄清楚下面这5个问题就有答案了：

1、为什么越秀·潮樾府的关注度这么高？

2、碧海周边的二手成交真实数据，倒挂是否存在？

3、谈谈越秀·潮樾府的争议点（海景优势？噪音影响？交通错配？）

4、700万预算，该选碧海潮樾府还是龙华超核中心润府？

5、越秀首进深圳尖岗山出师不利，碧海第二盘能不能翻身成功？

（菲菲楼市踩盘团深入碧海，针对上述问题给大家一一作了考察。如果想加入我们每周三的踩盘活动，可以添加“ffls99999”进行详情了解哦~）

一、越秀进军深圳又一力作

越秀，作为广州龙头大哥，2020年首进深圳却水土不服。

和樾府2020年与尖岗山壹号同台竞技，惨遭败北，甚至需要启动全城转介艰难去化。

此次的越秀潮樾府，是越秀进军深圳的再一力作，主打“地段概念+周边倒挂+首排海景”优势。

到底是热销还是翻车，更是引发多方的关注……

①宝中平替，前海外溢

众所周知，支撑现阶段碧海房价的，是前海宝中的外溢、腾讯企鹅岛带来的产业预期和地铁15号线规划等。

紧邻宝中，又赶上前海扩容，碧海已经是新前海的物理位置的中心。而随着15号线地铁纳入五期，碧海再一次迎接轨道大礼包。

通过15号黄金地铁线，未来碧海可以串联宝中—大铲湾—前海妈湾—蛇口—太子湾—后海总部基地—西丽总部基地，形成南山CBD+宝安CBD的闭环。

②22轮竞拍的限价地块

越秀潮樾府，碧海毛坯限价7.43万/㎡的地块，主推建面约93-128平住宅。

其实从土拍时就热度不小，毕竟这个价格直接拉到跟红山一个水平。

去年越秀与中海、招商、联发等多家房企喊价角逐22轮，一路竞拍到底，最后还是靠“摇号”才决出花落谁家。

③纯粹居住区，供应少

片区属于是填海造地，所以没有什么老旧建筑，也没有什么城中村、农民房，面貌较新。

但除了2021年开盘就售罄的榕江壹号院，碧海一直没有上新。越秀潮樾府的即将入市，自然也少不了一番关注。

④西部低门槛海景房

从效果图看，潮樾府整体小区楼栋是为L型的设计排布，兼顾了大部分户型的景观需求，将对面的海景和无遮挡的沿海高速景观最大化的设计。

二、倒挂优势有多少

越秀潮樾府，毛坯限价7.43万/㎡，如果有精装交付加4K左右，预计均价为7.83万/㎡。

从新房看，去年入市的碧海湾站旁榕江壹号院开盘价约7.78万/㎡。

周边二手有玉湖湾、松茂御龙湾、城市峰尚、华丰前海湾、泰华阳光海、中信湾上六座、幸福港湾等，当前碧海的次新房成交在7万-10万/平。

随着近两年市场波动，诸如泰华阳光海、中信湾上六座等十几年楼龄的小区，成交价有所下降。而楼龄较新的华丰前海湾，成交价基本在8~9+W左右。

三、越秀潮樾府的争议

1、沿江高速+飞机噪音

噪音是碧海的土特产，大部分楼盘常年不仅常年受飞机起降的噪音，还受沿江高速的噪音影响。

据潮樾府现场介绍，此次产品着重加入了隔音材料，室内关窗能有效隔绝噪音。

但个人感受，如果走在马路或者小区，飞机噪音影响是客观长期存在的，介意的朋友谨慎入手。

2、刚需盘没交通

潮樾府主打低门槛西部盘，但是交通配套对刚需却不那么友好。

尽管号称海陆空全方位交通，却抵不过家门口没一个地铁口。

项目距离11号线碧海湾站大概步行1公里左右。距离规划中的黄金15号线，实际距离将近2.2公里。

3、竞品不少

同类竞品，今年还有同地段的京地海樾府，跨区域龙华的华润超核中心、中海珑悦理、深业颐樾府等等。

尤其是北站超核中心，可以说直接跟越秀潮樾府同一时间段开展示中心，更是把竞争摆到了明面上。

北站—红山这一带属于龙华高端住宅区，同样是居住氛围纯粹，各种公共设施配套醇熟。

除了部分楼盘户型会有天铁噪音影响，整体居住舒适感应该是优于碧海的。

此外，有关碧海的预期是否超支了。毕竟前海尚且还有10年才能兑现，企鹅岛更是进度缓慢，碧海所能享受的概念红利是否有天花板？

四、总结

越秀潮樾府的最大价值点，莫过于享受着前海、科技园、宝中的外溢红利。

如果是在南山、宝安上班的白领，同时能接受沿江高速和飞机噪音，93平的3房看海户型可以选择。

但如果对居住环境有一定需求，完全可以多看看今年的其他同期竞品……