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(资料图片仅供参考)
恒大债务重组方案,预料之中:给债权人两个选择:一个是发新债置换旧债,期限在10-12年;一个是“股债结合”,部分是5-9年的债,部分是挂钩物业和汽车的股权。为何说预料之中?因为强制清盘,大家都得玩儿完,以时间换空间,可能还有一丝希望,不然还能怎么办?
这个事件,折射出一个重要信号,即没有因为地产而绑架实体,绑架政府决策;没有因为地产“大而不倒”而无原则救市。市场化、法制化,“谁的孩子谁抱走”这是最基本的商业逻辑。境内外债权人都应认识到这一点,不应把恒大问题的解决,寄托到政府必然救助的逻辑上。
当然,行业要纾困,但哪些要救,哪些不救,逻辑很清晰!
在“金融16条”和近期重要会议中,讲得很明了,即是否稳健经营、坚持主业,是否因暂时流动性紧张而陷入困境。恒大的问题,是盲目多元化,过度加杠杆造成的,不是暂时流动性紧张的问题,而是资不抵债的问题,债务重组、清盘聆讯是必然结果。对那些坚持主业,但因流动性暂时紧张而陷入困境,可以成为政策救助的对象,但恒大不在这个范畴。
这既是坚持原则和定力,也是高层一再强调的,“既要防范好系统性风险,也要防止道德风险”。当然,所谓救助,绝非大金主驾着七彩祥云来注资或收购,而是创造多渠道的融资对接、收并购机会,提供适当担保(如中债增或本地国企担保)。同时,尽力稳定市场,稳定资产价格,为资金注入创造稳定环境。当然,资金是否愿意进入,还要坚持你情我愿的商业化逻辑。
02
说到“保持定力”,不得不提调控的事情。
据经济观察报报道,2月中旬,北上广深四大一线城市政府主官带着一些想法,到北京参加闭门会议。但在房地产调控的问题上得到的回复是:保持定力。所以,此前的一些表态,就值得玩味了。2月初,就有媒体提问,将深圳楼市打入谷底的二手房指导价政策实施两年,是否会有调整计划。深圳住建局回应说,内部已根据市场形势对参考价重新做了一版方案。
然后呢?没有然后了!
3月份,商品房市场回升的势头弱了,很多人问,既然一线城市才有需求的潜力,为何不放松呢?
显然,就是保持定力!
春节后,市场在企稳回升,但要重视结构背后的问题。根据中指院数据,今年1-2月30个代表城市中,18个城市90平方米以下产品成交套数占比下降,比如北京、苏州等城市,90平方米以下占比下降25%-30%;17个城市120平以上产品成交套数占比提升,一二线城市有13个。
以苏州为例,1-2月份,苏州90平方米以下刚需型新房产品成交363套,同比下降了25.6%;90-200平方米新房成交5665套,同比下降12.0%,成交套数占比89.9%,与2022年同期基本持平。而200平以上大户型新房产品成交273套,成交套数占比逆势提升到了4.3%。
从总价看, 2023年1-2月,250万以下总价的成交套数占比37.0%,较2022年同期下降4.0个百分点,250-600万的成交套数占比较2022年同期下降1.9个百分点,600万以上提升5.9个百分点。
其他城市都是一样的。显然,新房市场回升,主要是改善型需求在释放。而且,主要集中在富裕人群的改善,至于一般的改善(比如所谓“刚改”),不能忽视其动力也在下降的现实。
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那么,刚需去哪了呢?2-3月份流向二手房市场了。因为,只有在二手房市场,才能找到小面积的、价格低廉的房子。即便如此,春节后刚需释放的二手房“小阳春”似乎也没那么强劲。
根据中原地产数据,自3月中旬起,广州楼市热度降温,二手住房周度成交连续两周下滑。本周(3.13-3.19)业主报价指数为24.0%,环比上周净减7.5%。看房量下降,促使业主信心减弱,报价指数下调。本周报价下调1%-5%之间的盘源占51.4%,较上周增加7.3%。
从2021年底开启的楼市纾困,除了一线城市外,该出的政策都出了,超预期的或不该出的政策,也出了。比如,资本市场开闸(允许借壳上市、再融资);比如,房价连续下跌城市,首套房利率可突破既有底线,甚至可以不设下限。但是,商品房市场并未像过去那样富有弹性。
可以说,政策的边际效应在下降。因此,如果一线城市也放开限购、限贷等行政干预的政策,对刚需的拉动作用并不大,更多的是改善型购房,特别是豪宅型市场。从近期深圳的二手房成交结构看,总价在300-400万的刚需型购房下降,而大户型、高总价房源成交占比有提升。
这样,房价水平会结构性提升。而政策松绑,特别是“认房又认贷”的限贷松绑,还会带来部分人群利用杠杆,导致房价水平上涨,不仅在“房住不炒”上失信于民,而且还会导致刚需更加难以“上车”,改善购房(特别是首次改善)的动力更弱,市场结构越来越畸形。
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注意的是,目前房价企稳已现端倪。2月70城新房、二手房自2021年8月以来首次同时环比上涨,且上涨城市数首次超越下跌数,一线城市二手房挂牌价更创历史同期新高。历史可见,房价见底后,无论是总量利率、还是因城施策等空间都会有限,尤其是热点城市库存整体偏低。
总的来讲,不管是从政策的效果,还是政策的空间来看,进一步的政策松绑,非常有限了。所以,截止到3月份,5年期LPR连续9个月保持在4.3%,广州各大银行首套房利率普遍为4.3%(LPR+0),二套房利率普遍为4.9%(LPR+60),已是在底线运行了,没有下降的空间了。
3月份,首套房、二套房主流房贷利率较去年同期分别回落131和69个基点。照理来说,不谈其他纾困政策,单降息这一项,对“降低月供”的效果就非常大了,但此举并未换来需求大规模入市,显然需求端出现了问题,这就是疫情后一直强调的居民端资产负债表受损的现实。
因此,放开一线城市限购、放开“认贷不认房”,换来的是一时回升、局部回升,而失去了民意及对“房住不炒”的承诺。事实上,需求潜力,确实是很大,比如广东、福建、浙江、海南、上海、北京的住房自有率分别自有44.7%、57.2%、57.3%、61%、64.1%、64.7%。
但是,潜力需求不等于现实需求,这是当前制约楼市稳定的最关键的因素。这就是为何,近期国家这么大力度强调房地产新模式,发展保租房,行业高质量发展等。从根本上讲,其目的一方面在通过供给侧改革,让供给适应需求,同时尽快将广大新市民、年轻人的购买力提振上来。
但这是一个较长的过程,但短期内的楼市压力可想而知!
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