政策环境

(资料图片)

房贷利率

2月20日，央行公布了最新的LPR报价利率，继续维持不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。深圳首套房和二套房的房贷执行利率分别加点30BPs和60BPs为4.60%和4.90%。

土地市场篇

2月份，深圳土地市场共计3宗土地成功出让，龙岗平湖2宗、南山粤海1宗。其中，来自龙岗平湖的宗地分别为新型产业用地和普通工业用地，来自南山粤海的为公共加油加气站用地，合计出让土地面积130900.69㎡，吸金30.0381亿元。（详见表2）

住宅市场篇

一手买卖市场

供应

2月深圳新房供应暂未放量，环比继续下跌，全市仅5个商品房项目获得预售许可证，共计批售2115套/20.98万㎡，环比下跌2.5%。其中，有4个项目含住宅产品，住宅总获批量为1544套/17.18万㎡，环比下跌14.6%。

全市需求

2月份，全市一手住宅共计备案2041套，环比上涨25.4%，同比上涨4.2%；总备案面积22.14万㎡。一手住宅成交均价5.31万元/㎡，环比上涨1.5%，同比下跌3.6%。图 4：深圳新建商品住宅成交量价走势图(单位：套、万元/㎡2月份新房市场新增供应量及库存量环比均有所下跌，加之新房市场回暖成交量上涨，一手住宅去化周期有所缩短。据房地产信息平台数据显示，截止2月底，深圳一手住宅库存面积为38.75万㎡，共计38299套，环比下跌4.6%。按照过去12个月的平均成交套数推算，2月份深圳一手住宅的去化周期为14.1个月，较1月份减少0.7个月。

区域需求

从分区来看，受市场回暖及环比基数结构性走低的影响，2月份大部分区域的备案量均走高，仅盐田、光明、龙岗3区备案量环比下跌，跌幅最大的为盐田区，仅为11.5%；坪山区备案量环比持平；剩下的罗湖、福田、南山、宝安、龙华、大鹏新区6区备案量环比均上涨，涨幅最高的为福田区为717.4%。

从备案量绝对值来看，宝安、龙岗、龙华三区位列前三甲，分别备案460套、363套、305套。从区域均价变幅来看，并未像备案量一样上涨居多，仅南山、光明、龙岗和坪山4区环比上涨，涨幅最高的为南山区，由于高价位物业备案量减少而基数低，导致环比上涨28.4%。

其他各区成交均价环比均下跌，其中跌幅最高的为宝安区11.7%；最低的为盐田区，环比下跌0.8%。从房价绝对值来看，2月份南山区以10.7万/㎡的成交均价重回第一的位置；其次为福田区，2月份成交均价为10万元/㎡；成交均价最低的仍为大鹏新区，2月份均价为3.0万元/㎡。

从分区去化周期来看，以下降为主，2月份仅南山、坪山、光明3区去化周期有所加长，其中上升最为明显的为坪山区，去化周期从1月份的27个月上升至30.6个月。

剩下的罗湖、福田、盐田、宝安、龙岗、龙华、大鹏和深汕8区，2月份去化周期均有所缩短，其中缩短最明显的为福田区，由1月份的13.4个月下降至9.1月。但就去化周期本身来看，2月份去化周期最短的仍为南山区6.1个月，最长的仍为大鹏新区67.2个月。

图 7：2 月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）从2月份一手住宅成交Top10来看，成交靠前的新房项目主要集中在宝安（2个）、龙岗（2个）、光明（2个），此外福田、南山、龙华和深汕合作区各1个。

其中，2月份成交排名第一的是位于宝安沙井的万丰海岸城瀚府，共计成交161套、成交面积17480.18㎡；其次为福田中心区的佳兆业佳园，共计成交107套、成交面积16299.1㎡。

二手买卖市场

全市

2月份，深圳二手住宅市场回暖成交量走高，达近18个月以来新高。据统计数据显示，2月份全市共计备案2509套，环比上涨80.4%，同比上涨187.7%；总备案面积23.55万㎡，环比上涨78.9%。深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：套）

区域

2月份，深圳全市各区二手住宅备案量环比均上涨，其中大鹏新区由于基数低涨幅最高，环比上涨300%；涨幅最低的为光明区，环比上涨8.7%。从备案量来看，龙岗区备案量环比上涨98.6%，以568套的水平排在首位；紧随其后的为福田、南山2区，分别备案492套、474套。图 9：2 月份深圳各区二手住宅成交情况（单位：套、万元/㎡）从业主报价的情况来看，2月份随着市场行情的回暖，业主信心继续回升，2月份上调报价的业主占比由1月份的7.3%上调至21.5%。

2月份，二手住宅楼盘备案量TOP10中，福田、龙岗最多各3个，此外，南山2个，罗湖、龙华各1个。成交TOP10中前三均来自福田区，福田香蜜湖片区的侨香村继续以17套/1592.52㎡的成交量位列榜首。从套均面积来看，以80-120㎡的3房为主共有6个；套均面积在80㎡以下的有3套，套均面积在120㎡以上仅1套。

租赁市场

2月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数值为232.62，对应的租金水平为84.1元/㎡.月，环比微跌0.1%，同比下跌4.7%。图 12：2 月深圳住宅租金水平（单位：元/㎡·月）分区域来看，2月份租金水平仅福田区环比上涨，涨幅1.14%。其他各区租金水平均下跌，其中跌幅最高的为南山区，环比下跌1.23%；跌幅最低的为盐田区，环比下跌0.12%。从租金水平来看，福田区租金水平仍为全市最高，为110.68元/㎡.月；其次为南山区，租金水平为107.86元/㎡.月；租金水平最低的为龙岗区，为47.13元/㎡.月。

写字楼市场篇

一手市场

新增供应

2月，深圳写字楼供应31456.36㎡，环比下滑55.4%，开年以来连续两个月供应下滑。图 16：一手写字楼新增供应面积（单位：㎡）

市场成交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2月份深圳一手写字楼成交61套，环比下降21.8%；成交面积为9240.19㎡，环比下降11.7%；平均价格为55863元/㎡，环比上涨17.6%。

分区域来看，2月，南山以3719.61㎡成交占据榜首，占比40.5%；罗湖、盐田和福田分别占比23.8%、15.8%和13.8%；宝安占比较低，为6.4%；其他区域无成交。图 18：各区一手写字楼成交面积占比图

热点物业成交明细

2月，南山的臻林天汇大厦占据排行榜首位，位列第二的是罗湖的京基水贝城市广场，盐田的佳兆业御璟佳园广场位列第三。

二手市场

市场成交

2月，二手写字楼成交81套，成交面积9763.64㎡，面积环比上涨187.8%，同比上涨452.0%，成交高位回升。分区域来看，2月，福田依然占居全市首位，占比持续小幅上涨，为47.1%；南山排名第二，占比19.5%；罗湖第三，占比10.2%。

写字楼蓝筹楼价指数

2月，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数为241.36，样本的成交均价为44721元/㎡，环比上涨0.42%，同比上涨0.09%，较2007年基期上涨141.36%。2月，蓝筹租金指数为161.90，样本的平均租金为169元/㎡.月，环比上涨1.20%，同比上涨5.17%，较2007年基期上涨61.90%。租金回报率报4.53%，走势稳步上升。

商业市场篇

一手市场

新增供应

2月，开发商推盘有所恢复。据统计，2月深圳有4个新盘取得预售许可，整体新增供应套数107套，环比下降21.3%；新增面积6564.75㎡，环比下降85.4%。

市场成交

2月，深圳一手商业成交面积为25806.83㎡，环比下降58.5%；成交均价为74719元/㎡，环比上涨38.8%。分区域来看，2月，福田以9725.10㎡的成交面积排名第一，占全市份额的39.2%；龙岗排名第二，成交4850.46㎡，占比19.6%；南山和罗湖分别位居三、四名，分别占比17.4%和12.8%；其他各区则占比较低。图 26：各区一手商业成交面积占比图

热点物业成交明细

2月，福田的恒大珺睿大厦成交表现最好，其次是龙岗的御景荟都和南山的太子湾瑞玺大厦，成交面积均在3000㎡以上。

二手市场

市场成交

2月，二手商业的成交面积为14991.16㎡，环比下降50.1%，同比上涨15.3%，成交量高位回落。分区域来看，2月，宝安以4533.91㎡的成交面积排名第一，占全市份额的30.2%；南山排名第二，成交2868.13㎡，占比19.1%；福田成交2802.90㎡位列第三，占比18.7%；随后是龙岗和龙华，分别占比14.2%和8.3%，其他各区则占比较低。

商铺蓝筹楼价指数

2月，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数为179.14，录得样本均价为153963元/㎡，环比上涨0.14%，较2010年基期上涨79.14%。同期美联物业二手商铺租金指数为159.26，录得样本的平均租金为1141元/㎡，环比上涨0.30%，较2010年基期上涨59.26%。二手商铺租金回报率为8.89%，微涨。

热点商圈市况

据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，2月各商圈租金整体走势持续回升，但幅度有所减缓，整体均租升至1141元/㎡.月。图 32：各热点商圈租金情况对比（单位：元/㎡.月）

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（购物中心首层、商业街街铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价做出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。