昨天在网上冲浪的时候,看到一套熟悉的房源又上架了法拍。
位于南山红树湾片区的御景东方花园7号楼,对面是华侨城中学(深圳湾部),距离深圳湾总部基地不到1公里,旁边还有中信红树湾等小区。
(资料图)
2006年建成、191㎡的户型,高峰期小区单价卖到14.5万+/㎡,这两年成交单价集中在11-12万之间。
起拍价1610万/㎡,单价约8万+,并且根据法拍公告,70多万的增值税由原业主支付,看起来还是有捡漏空间。
不过仔细一扒拉,发现这套房源并不简单。
两挂两拍,涨价632万
为什么说这套房很熟悉,因为去年12月该房源首次拍卖,当时9人报名,出价110次,2490万成交。不过随后买家悔拍了,交了161万的保证金。
3月7日再次开拍,这次有23人参拍,拍到了3122万,半年涨了632万,单价13万+/㎡,不少机构分析市场回暖的气氛带到了法拍房。
不过房源怎么又重新上架了呢?
据向法院人员求证,由于买家没有按照原定期限交齐款项,已经向买家发了悔拍书确认,房源再次被悔拍,又交了161万的保证金,所以这才重新上架。
一次悔拍可能是巧合,两次都悔拍,大概率事出有蹊跷。
此前,我们也报道过,有业主为了争取时间清偿债务,先后两次支付保证金760万,后来债务还完,成功保了房子。
▲房源再次上架后撤拍
但也有人好奇了,即使是322万的保证金,也是深圳刚需一套房的钱,有钱人真的不在意了吗?
事实上,只要法院没有证据是债务人自己拍回去的,保证金就会用来清偿债务,所以这相当于分期还债了。
不过,这样的操作也有风险,如果悔拍后,再次拍卖的成交价低于上次成交价,需要买家进行「差价赔偿」。
如果被判定为恶意竞拍,不仅保证金会被没收充国库,买家还将会有被罚款和拘留处罚的风险。
而在实际案例中,保房行为依然很难规避。
不过这次留给原业主保房的时间不多,距离下次4月16日开拍,仅仅剩下一个月的时间。
如果1个月后房源撤拍,或者继续拍下后悔拍,那就可以断定是业主保房行为。
但想必最着急的还是债权人,根据法拍公告,原业主有约2041万待还的民间借贷。
@深圳买房计划 提醒,如果遇到这种两次或多次悔拍的房源,就不要浪费时间了。
即使能够拍到,价格可能也会远远超出预期。
参拍法拍房,这三种对手需谨慎
事实上,在竞拍过程中,你的对手是谁太重要了。
无论你加什么价,对方都是秒顶,再看价格,已经没有了捡漏空间。
除了业主保房,你还可能遇到了债权人。
如果最终买受人和申请执行人的名字是一样的,那就是债权人自己下场拍卖了。
与其让别人拍走,自己还要追讨债务,索性不如自己拍走,一劳永逸。
▲竞买人为申请执行人(债权人)| 截图自京东拍卖
这套位于景源华庭的房源97㎡,参考价651万,市场价在750万左右,起拍价为570万。
不过在整个竞拍过程中,债权人秒顶,直接到以704万的价格成交,几乎没有了捡漏空间。
还有之前我们提到的优先购买人,简言之,就是可以不加价的举牌人,同样的价格,他有先要的权利。如果优先购买人想要,那基本也没什么胜算了。
除产权人之外,租客、个人购买公房的原产权单位都能作为优先购买人。
在法拍公告中会明确标注是否会存在优先购买人。
另外,还有一种参与者,是房源的托儿,这种情况在”1元起拍“的小产权房中比较常见,由于深圳小产权房禁止交易,为了尽快销掉房源,有些代理房源的机构,惯常做法就是找人参拍、托价,以造成热度很高的假象。
关于这一点,我们此前的稿件中也已经提醒,有外地买家已经上当受骗。
为低价捡漏,买家拼了!
除了以上,法拍房中的非常规操作真的不少,可以说是千奇百怪。
如果你看到这张图,这套房子你还敢买吗?
上个月,南山后海梦想家园有套法拍房,原业主借了朋友830万未还,被法院查封拍卖。
面对如此威胁,仍有6人参拍,经过27次的出价,最终以302万成交。
可能大部分人都还在担心,不过据机构透露,这或许只是竞争对手的一些小手段,目的是为了让其它参拍者知难而退,从而低价拍下房源。
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