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中国的楼市真的回暖了。

(资料图)

在经过长达一年多、从国家到地方的上千次松动政策持续投放后，中国的楼市终于有了难得的回暖迹象。从国家统计局70个大中城市的数据，到全国各地各种渠道搜集的统计数据，都呈现出政策宽松、成交量放大、价格上升、市场气氛趋暖的信息。限于文章篇幅，这里就不再展示太多的数据和评论了，网友自己去搜索。

楼市回暖当然是好事，因为，三年大疫的影响，加上严峻的国际形势以及中国经济和房地产自身存在的诸多问题，使得房地产这几年过得实在是艰难，土地困局、债务危机、泡沫炒房、楼盘停工、断供停贷等等，影响到了上下游几十个产业的正常运行，整个行业显得步履维艰，这一直是盘旋在中国经济头顶上的一大团阴云。房地产和楼市不走出困局，必将严重拖累中国整体经济的正常运行。

国家从2021年10月开始，就重申房地产是支柱产业，从国家层面到地方层面，不停地投放各种类型的扶持政策，数量高达1000多次，从政策投放的时长和力度看，显然创下了历史记录。

中国楼市在这种密集的扶持政策关照下，在疫情突然间几乎“消失”的2023年这个早春，终于露出了难得的笑脸，伴着徐徐的春风，回暖了。

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当人们的心头刚刚涌出一丝楼市回暖的喜悦时，当那些等待了很久的刚需们在楼市里面认真寻找属于自己的心水房时，我们都十分欣慰，我们大家都太希望这一次的回暖走得平稳一些，阳光一些，顺利一些，干净一些。

然而，一股夹杂着阴气的特殊氛围在各大城市的楼市里开始铺陈。这种氛围我们是那么熟悉，它是那么赤裸裸地出现，几乎以一种顽固的能量横盘在一批楼盘的售楼流程中，迂回，徘徊，令人不安。

什么“0首付”，什么“大抄底”，什么“反价”，什么“密授机宜”，用语、做派、架势，还是那一套，在这个被称作“楼市”的大盘子里，若隐若现，甚至裸身出镜，伺机做浪。

投机炒房，简直就是一种人造瘟疫，是深藏在人们心底的魔咒和蛰伏在市场底层的社会病毒。

这些天，打开各类网文，扑面而来的都是渲染楼市回暖的阳光文章，几乎看不到有人在这么美好的春天，在这么美好的楼市暖流里告诫大家有人又想炒房，这多么不合时宜，这多么让人讨嫌！

可是，我就是这么不合时宜，我就是一根筋抽到底，严厉告诫那些试图炒房者，不要引火烧身。我也提醒广大善良的购房者，小心中招。投机炒房这股阴气不及时遏制住，中国楼市复苏回暖的大势就会被那些冥顽的投机分子们再次拖入阴沟，而这个市场很残酷，很脆弱，一旦炒房出格，政策面立马变脸，所有的调控政策立马杀个回马枪，那些优过惠的政策立马收回，说不定拿出来的政策更严厉。

这多年来，炒房对于中国房地产和楼市的伤害实在太大了，楼市的每次复苏和回暖，几乎都伴随着这股不良势力的横刀切入，几乎都要把一个正常运转的楼市用加杠杆、造泡沫的卑劣手段拖拽到暴热的沸点上，最后再由严控性的政策按压到地板上，让楼市进入一种难言的低迷通道。这几乎成为过去二三十年来中国房地产和楼市经典的反复流程，也成为中国房地产“旧”的发展模式的经典表现。

现在楼市呈现的回暖格局，当然与政策面大力扶持有密切关系，但这决不是要房地产重回过去二三十年间那种旧的发展模式里面去。国家已经三番五次地讲了，房住不炒，要创建新发展模式。然而，有些人还是顽固地沉浸在旧的发展模式里，连国家希图解困的时间窗都要被这些人伺机闯入，再一次挥舞旧模式的锈刀，再一次蹚入楼市危困时期的浑水。

我要明确地说，中国房地产和楼市折腾不起了，因为，中国房地产的底层逻辑已经发生重大改变，未来的房地产和楼市相比以往，更难容忍任何炒房行为的发生了！

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那么，过去二三十年来中国房地产运行的底层逻辑到底是什么？或者说，“旧”的房地产发展模式的核心是什么？

所谓“旧的发展模式”，也就是过去二三十年间中国房地产高速发展中形成的主流模式。我认为这个“旧模式”，或者说“传统模式”，大体由两大基本能量支撑，一种是正能量，就是城市化，另一种是负能量，就是投机炒房。

过去二三十年的中国房地产，主流上是被这两种正负能量混合于一体而推动发展的，前者为解决中国城镇居民的住房问题做出了卓越的贡献，后者制造了房地产领域大量的暴利泡沫遗患。当人们享受房地产带给社会安居的成就时，也遭受着由泡沫导致的房价高企、债务危机、住房困难等一系列困局。

旧模式之“旧”，表现在城市化上，就是它的高峰期即将过去，房地产依赖城市化人口红利的时代即将结束。1980年，中国城市化率是大约20%，而到了2022年，已经高达67%，几乎一年一个点（含大约1200万+的农转非人口）的城市化转化率。离70%的基本实现城市化还有三个点。

有人说，欧美城市化率高达80%、90%，我们70%是不是低了？我认为不低，因为中国是大国，必须保持大约30%的农村、农业、农民，才能保证中国的粮袋子、菜篮子的安全。总之，70%的城市化即将到来，房地产不能继续指望大量农村人口进城了。

与快速推进的城市化相对应，中国的房地产和房屋建设也高速发展，前不久国家部门透露，全国已经建成各类建筑6亿栋。如果说这个数字还不能直接让我们看出来到底有多少住房，第七次人口普查的官方统计数据可是权威性的，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。由此计算，中国人均住房面积已达41.8平方米/人，人均住房间数已达1.2间/人。把这组数字放在国际间比较，都是很高的。这表明，以城市化为主要动力的房地产发展模式正在成为“过去式”，正在变为“旧”的发展模式，未来房地产已经无法继续依赖城市化获得普遍性的红利了。

过去二三十年来，中国房地产伴随城市化而发展期间，土地和房产的投资属性让一大批投机力量借助房地产和楼市平台进行了名目繁多的投机、加杠杆的炒作，使得一个正常的住房市场变得充满泡沫成分，充满暴利倾向，导致房价高企，越来越多的人买不起房，买房者不得不背负高额的债务，为房企、银行和成千上万的家庭埋下了沉重的负债包袱和违约阴影。

旧模式之“旧”，表现在投机炒房上，就是从2016年国家提出“房住不炒”总方针起，它就被完全纳入国家政策和法规严厉管控甚至打击的范畴，如今这种投机加杠杆炒房的泡沫式楼市暴利的时代基本结束了。政策面和市场面都对这种投机炒房动向保持高度警觉和高压态势，这一点我们看得非常清楚。

所以，当三年大疫刚刚过去，房地产刚刚有所回暖，那些在旧模式里“泡”惯了的人又蠢蠢欲动，这个时候，我就想提醒他们，且慢且慢，不要带着固有的“旧模式”版本又一头扎入楼市里，小心摔破脑袋，闪了腰！

这绝不是危言耸听。不要以为国家已经推出了“房住不炒”的总方针就万事大吉了。要知道，这个方针是2016年推出的，这7年来，中国房地产和楼市里面顶风作良，又泛起过多少次的炒房沉渣？

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旧模式正在远去，它多年来跟随的房地产业也会远去吗？当然不会！作为一个产业，它一直存在，未来也将永远存在，只是国家已明确提出，房地产必须坚定踏上新发展模式的通道，要探索中国房地产新的发展模式。

我在以往的公号文章中多次谈及房地产新发展模式问题。今天，我想再概括一下，讲一讲中国房地产由旧模式向新模式的六大转化：

其一，由核心性、先锋性支柱产业转化为基础性、民生性支柱产业。

我注意到，近来在刚刚有回暖迹象的房地产市场上之所以充斥着一种基于再次投机炒作的冲动，其根据竟然是国家重申“房地产仍然是国民经济的支柱产业”。看来，这个笼统的说法容易误导一些人。

如何更加准确地给未来的房地产定位呢？我觉得国家应该明确提出双重支柱产业的概念，一方面，国家要明确将科技创新及其高端产业链作为国家未来经济发展的核心性、先锋性支柱产业，而把过去二三十年来曾经占有主导性质和先锋性质地位的房地产转化为基础性、民生性的支柱产业。

这样，既能保持房地产作为支柱产业的地位，同时又不会让它重回国民经济首要地位，只是下沉为基础性支柱产业，以解决民生问题为要义，而不担纲引领国家经济战略发展的核心责任。

其二，由城市化的普惠格局转化为城市群的重点格局。

过去二三十年来，中国处于城市化的高峰期，大量农村人口不断涌入各类城市，从一线城市到五线城市，人口都在增长，房地产业也在所有城市都具有普遍获利的机会。

然而，随着城市化的式微，那些低线城市的人口流入呈现减少甚至不再流入，还有的已经出现人口流出现象。这个时候，那些高线城市及其周边城市不断接纳了大量低线城市流出的人口，使得这些大城市以及由大城市为核心组成的城市群将在未来一些年间有能力继续维持人口净流入的机会，也为这些城市群在未来若干年里仍然能保持住房建设继续发展的机会。

可见，未来的房地产将不再是所有城市都有人口流入带来的普惠式发展格局，而是转化为人口继续有流入的城市群的重点式发展格局。当然，在城市群内部，人口沉淀的机会是不均等的，城市核心片区的住房保值增值的机会更大。

其三，房地产发展重心由增量主导转化为存量主导。

增量主要表现为建设新房或新建物业，存量主要表现为已有物业或已有不动产。目前欧美城市的新房供应很少，占比不到10%，而产业交易和运营重心在存量物业，占比高达90%及以上。中国过去二三十年间，重心一直在大量的新地出让以及新房建设与交易，占比很高，一二线城市平均占比都有30-40%，三四五线城市甚至高达50%以上。

随着中国城市化的式微，房地产以增量发展为主导的格局正在发生重大变化，目前中国城镇房产存量资产规模已经高达大约450万亿元，而每年新建房产的数量在日益减少。这意味着，房地产数十年来的增量主导格局将转化为存量主导格局。

与之相对应，城市发展和建设的重心也将由摊大饼式的、粗放式的新地出让和开发转向以高质量、内涵式发展为主导的、对已建成的城区和老旧小区的改造，转向旧城改造和城市更新。同时对应的是，政府的财税重心也将由过去的土地财政转向产业财政和基于存量物业的房地产税。

其四，由商品住房为主转化为以保障性住房为主。

上个世纪90年代末，中国实施了以货币化改革为核心的住房制度改革，开启了商品住房为主的时代，极大地推动了城镇住房建设，使得城镇人均住房面积达到41.8平方米，这是了不起的成就。

然而，住房资源配置不均衡的问题日益凸显。解决这个问题的关键，一个是对现有住房实施政策调控，迫使占有更多住房的人把多余的房子投放到市场上，另一个是通过住房制度改革，让政府承担更多的责任，建设更多的保障性住房，包括共有产权住房和公共租赁住房，以满足普通老百姓的住房需求。目前全国保障性住房呈现总体加快发展的基本态势。

其五，由重点发展住房地产转化为重点关注产业地产。

中国的住房总量应该说已经不少了，未来的关键是要对既有住房市场总量合理调控，实现住房资源的均衡利用。从更高的国家战略考量看，房地产的重心大体上会从关注住房转向关注产业物业和产业地产。

以高科技研发、制造及其配套服务为核心的经济和产业发展大趋势已经确立，这是实现中国经济转型升级和积极应对国际产业竞争的迫切需要，这必然引导中国房地产实施战略重心转移，以高科技为引导的产业地产必将获得大发展。

其六，由投机暴利炒房金融属性转化为合理资产运筹金融属性。

国家提出“房住不炒”总方针，有些人有所曲解，以为房地产将丢弃金融属性，完全回归居住属性。这显然是错误的，因为房地产本身具有实用和投资双重属性，“房住不炒”中间的“不炒”指的是要严管严打房地产的炒作投机行为，这里面并不包括房地产正常的投资行为。国家反而在多种场合提出，要积极鼓励民众增加财产性收入，基于住房的非炒作型增值收入当然是合理的财产性收入，必须加以鼓励和保护。

在剔除掉房地产投机暴利炒房的非正常金融属性后，需要以更加专业的底气和开明的姿态，确认房地产客观存在的投资属性，对其实施合理的开发、运筹和财富管理，并获得合理的房地产资产运筹经营收益，这将是未来房地产新发展模式中的重要内容。

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今年全国房地产和楼市的回暖，来之不易，它关乎到中国经济能否尽快实现元气修复，关乎到中国经济能否实现较快增长，填补三年来大疫造成的缺口，关乎到房地产业自身能否尽快走出低谷，回归正常发展通道，关乎到房地产能否真正丢弃陈旧的发展模式，迈开大步，走向全新的发展模式。

因此，当我看到春天到来之刻，房地产回暖之际，那些背离时代的楼市炒房旧模式又有粉末登场的不良态势，我就想提醒一下市场，千万不要重新掉入旧模式的陷阱，要大胆拥抱新发展模式，相信未来中国房地产在新模式的引领下，必将走出既有困局，展现出一个更加理想的未来。