“一天爆卖28亿！”2023年开年，福田就因某盘热销，强势刷了一波存在感。

其实过去两年，福田楼市一直处于尴尬的位置。

新盘质量参差不齐，既有深业中城、海德园的接连日光，也有“史上最惨”仅8批客认筹的富通上舍。

(资料图片)

二手更是分化严重，一边是一年成交137套的侨香村；另一边是八卦岭等单一属性的老破小撑不住降价成交，隔段时间就要被拎出来嘲讽一番。

但在老深圳人的心中，福田作为深圳的行政、文化、商务中心，其地位和份量不同于后起之秀的南山、宝安。一直是公认的黄金地段，汇集了全市顶级资源，因此其住宅也一直备受市场关注。

问题来了，2023年福田买房到底该怎么选？

近日，菲菲楼市踩盘团暴走了福田中心、大金沙、香蜜湖等热门楼盘，给大家总结了2023年福田新盘和二手房的买房逻辑！

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一、福田中心区

福田中心区，地段配套价值无需多说。

星河国际、中海华庭、城中雅苑、发展兴苑四大神盘，楼龄高的都达20年以上了。

但从近期的成交数据看，这些楼盘在市面上的竞争力依然坚挺。

近期部分成交价格

从实地踩盘看，除了地段和配套加持，这些二手小区管理维护水平也很高，因此小区“老”而“不旧”，产品依然保持着较好的状态。

新房方面，今年有岗厦汇花园及佳园。

岗厦汇花园，传闻入市的其实是回迁房部分，没有可售商品房。目前楼体施工建设中，主体已出地面20+层。

佳兆业佳园

最新进展：主体基本落成，均价10.3万/㎡，仅有129/138㎡两种面积段，共有143套房源。

周边配套：

交通：项目距离地铁1/3号线购物公园站C口约600米。

教育：福田区石厦学校初中部以及福田区福新小学。（以当年官宣消息为准）

点评：除了地段配套不错，整体的户型设计一般，且开发商尚有风险隐患。追求安全性的朋友，可以再等等看后续开发情况。

二、香蜜湖

提到福田，首先想到的就是“天花板”香蜜湖，这里是深圳最早一批有钱人聚集地。

像香蜜湖一号、水榭花都、中旅国际公馆、翠海花园 、香域中央、熙园等顶级豪宅就汇集在此。

在楼市最为动荡的两年，香蜜湖的顶豪成交价格大多较为坚挺，这也验证了核心地段优质资产的强抗跌性。

由于地处福田中心，但又兼具稀缺的生态自然资源，再加上金融创新服务中心旧改的利好推动，以及教育、交通、公园等顶级配套加持，一直热度不减。

但今年，香蜜湖未有新盘供应，不过与国际交流中心一路之隔的新世界香蜜四季家园即将上新，将供应923套房源。

新世界香蜜四季家园

最新进展：原华泰旧改项目，施工建设打地基中。预计供应932套，6栋住宅+2栋公寓，预计11-12万/平。

周边配套：

交通：近1号线香蜜湖站、9号线香梅站，是双地铁口物业。

教育：除自带一所幼儿园外，周边有荔园外国语小学（深南校区）、在建的人民小学。（具体入学已当年区教育划分为准）

商业：自身也带5万平商业。大型商业需要到车公庙、购物公园、会展中心等，搭乘地铁仅一站即可到达。

点评：虽属于景田片区，但与香蜜湖金融街仅有一路之隔，距离福田规划中的太古里也较近，未来可共享临近高端圈的利好。

不足之处是有部分回迁和公寓业态，未来居住氛围估计一般，容积率也偏高。

三、安托山

香蜜湖近来少有新房供应，也因此带动了共享其资源设施的安托山的兴起。

像安托山的海德园、万科瑧山府、深铁懿府等，都是近年热度较高、且综合素质还不错的新盘。

新房方面，今年据传海德园A区、南天电力城市更新即将入市。

海德园A区

最新进展：处于装修外立面阶段，据传大概率会现楼发售。

A区还有约371套房源，建面约89-160平户型，其中89㎡有215套，参考一期12.6万/平。

周边配套：

交通：距离地铁2号线/7号线安托山站约300米，同时近北环大道及京港澳高速。

商业：自带7500㎡商业，3公里范围内万科里、印力中心、东海缤纷天地、华侨城购物广场等购物中心。

学校：临近红岭实验小学和高级中学初中部，同时在建红岭外国语小学。（以当年官宣消息为准）

点评：海德园之所以备受关注，频频日光，主要是因为“价差大+教育资源好+地段配套好”。

而且此次A区将推的89平户型，预计将是买入安托山最低门槛。不足之处就是被诟病许久的噪音影响。

南天电力城市更新

最新进展：尚处于平整地块阶段，预计12-13万/平。

点评：项目未入市先火，被人调侃为海德园Pro版，在配套设施大致共享的基础上，位置上离北环大道更远，噪音也减弱不少。

不同于香蜜湖，安托山的热度与争议是并存的。

菲菲楼市创始人-菲菲老师认为，判断一个片区有无前景，可参照香蜜湖、华侨城。一个楼盘的好坏不能代表一个片区，但如果片区多个楼盘都能成气候，那这个片区更容易形成集群效应，也更能经得起市场考验。

而侨香村，正是被香蜜湖和安托山带飞的典型代表。

据乐有家统计，侨香村位居2022年全市二手成交榜首，共计成交了137套。而2023年1月据传也成交了20多套。

在豪宅林立的片区中，侨香村因为其”贷款优势+地段学区+价格洼地“备受市场青睐。

四、大金沙片区

目前，片区由金地、京基、中洲和绿景四个实力企业在联合推进城市更新，多个旧改项目正在大拆大建。

在当前大力发展的情况下，大金沙的未来是有机会像红树西岸等楼盘价值点一样翻一番的。

按照市场周期来看，大部分楼盘会在6-8年时间迎来高光时刻，但置业大金沙片区可能要做好十年的心理准备。

中州湾迎海

最新进展：二期已开盘，单价6.6万起步，共推房源415套。

据开发商喜报揽金28亿，开盘销售160套左右，去化约39%。

周边配套：

交通：临近地铁7、9号线以及规划中的22号线，自驾可走福田路、滨河大道，出行相对便捷。

教育：小学和中学均为红岭实验学校。（原上沙中小学，以当年官宣消息为准）

商业：一期项目自带16万㎡集中式购物中心，二期8万㎡商业街。

点评：周边的教育、地铁、商业等配套，基本能满足生活需求，且部分户型还能远瞰红树林及海景。

不足之处是周边尚分布建筑密度较大的农民房，加上项目未来还有三四期工程要建，短时间内整体面貌都相对较差……

不少会将迎海、佳园、九曜公馆三个盘进行对比。从个人出发，首选迎海，次选九曜公馆，第三个才会选择佳园。

如果从租金回报率看，佳园靠近福田CBD，整体租金会高一点。像同片区的中海华庭、星河国际的租金都是很可观的。但如果考虑出手的话，就不一定了，要看后续物业的情况。

金地环湾城

最新进展：03地块出地面约5层，01、02地块打地基中，住宅预计6月入市。

125、188-270平3-4房，首批约850套（包含公寓），预计10-12万/平。

点评：以大户型为主，居住氛围较为纯粹，且部分朝南大户型可以看红树林生态公园景观和海景，但美中不足的是部分户型会看到城中村。

绿景尚悦府

最新进展：施工建设打地基中。

990套房源，其中商品房住宅85套，回迁房住宅905套，预计10-11万/平。

点评：配套齐全，除了自带的1.16万平的商业之外，周边还有绿景zoll佐阾的大型商业。

而且南侧的景观和生态环境较好，有永久无遮挡的海景；但项目周边有大量农民房，东北面观感较差。

五、总结

其实从近几年楼市动荡期看，福田大部分房源成交价还是比较稳。但也有部分老破大、单一属性、又独座小区没形成集群的楼盘跌得比较厉害。

我们可以看到，这类分化主要来源于产品力、地段、还有教育资源这三个关键点，所以买房更要遵循逻辑去挑选合适的产品。

福田的上下限都很高，既有顶豪天花板的香蜜湖、新贵聚集地的安托山、也有梅林、莲花北等刚需首选地。

大金沙是比较看好的，但片区各项利好兑现的等待周期要十年以上。如果没有长期规划的朋友，可以及时放弃。

至于百花、八卦岭、华强北这一带，谨慎入手单一属性、仅依赖教育资源的房源，大概率会站岗。

总的来说，所有房子只有经得起周期的考验，它才是真正有价值的好房子。

（文章篇幅有限，如果对福田的买房逻辑有更多疑问，可以扫码下方二维码，作进一步了解沟通）