来源:刘晓博说楼市
【资料图】
最近几天,住建部公布的一个数字令人震撼:全国城乡的房屋建筑,已经达到了6亿栋!
注意,是6亿栋,而不是6亿套、6亿间!
这是住建部在国新办举行的新闻发布会上,宣布的。住建部于3年前启动了全国房屋普查工作,一共动员500万人员、持续3年,调查覆盖了中国100%的城市,100%的自然村。
在调查过程中,还给全国6亿栋建筑赋予了“数字身份证”。
这个数据让很多人感到震撼:房子真的过剩了!
甚至有人发出了“房子白菜价时代到来了”的感慨。
那么,该怎么看这个数据,未来房价又将走向何方?
需要说明的是,6亿栋是全国城乡建筑物的总量。在农村,1户宅基地上建筑的房子,至少就是1栋。过去这些年进城的农民,在农村还都保留着宅基地,而且存在1户多宅的现象。
农村到底有多少块宅基地,宅基地上到底有多少栋建筑?
根据住建部2022年1月公布的数据,全国有50多万个行政村,有2亿多户农民自建房。
但这个数据是否准确,没有人能说得清。
其实,2亿户农村自建房的数据,跟官方公布的农村宅基地面积无法吻合。
2020年12月12日,由农民日报社、江苏省盐城市人民政府、中国农业风险管理研究会联合举办的2020中国农业企业家峰会在北京举行。中央政策研究室原副主任郑新立在会上透露:
全国农村的宅基地有17万平方公里,我们现在全国城市的建设用地一共才占了5万平方公里,农村有17万平方公里,现在农村人口占的建设用地是城市人口的三倍多。
全国宅基地的面积,竟然是城市建设用地总面积的3倍多。假设在城市建设用地中,35%是住宅。那么,农村居民总居住用地达到了城市居民总居住用地的10倍!人均土地占用,农村达到城市的近20倍!
全部农村宅基地,几乎相当于1个广东省的总面积。
17万平方公里,折合成平方米,除以住建部说的2亿户“农村自建房”,可以计算出,每户农村自建房占地850平方米!
这显然不可能!
对于中国多数省份来说,每户宅基地一般控制在125到160平方米之间,只有个别地方例外。
即便按照每块宅基地170平方米倒推,农村宅基地也至少有10亿块,理论上可以建设10亿栋房子。
在农村,的确存在1户多宅基地的现象,而且比较普遍。
总之,农村到底有多少栋自建房,我们很难估算出来。2亿栋可以看做是下限,10亿栋是上限。
看到有人这样推算:全国6亿栋房子,即便5亿栋在农村,1亿栋在城市,城市每栋居住100人,则城市的房子足够100亿人居住。
这个推算有一个BUG:城市里不是每栋房屋都是住宅,还有学校、办公楼、各种公共设施等。而在城市里,每栋房子只住1到2户人家的也不在少数,这就是独栋别墅、双拼别墅。
过去这些年,对于全国到底有多少房屋,专家们一直在瞎子摸象,通过各种已知数据来推算,结果差异很大。
但官方一直保持沉默,不公布准确数据。现在住建部拿到了新的、准确的数据,也只公布了“6亿栋”这样一个粗线条的数据,具体数据没有公开。
越不公开,老百姓越会认为房子过剩了。因为如果公布了,会打击大家购房热情。
国家统计局在《中国人口普查年鉴2020》发布的数据是:截至2020年11月1日,我国家庭户人均住房建筑面积达到41.76平方米。其中,乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米,城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。
从统计局的数据看,住房并没有大幅过剩。但人口普查中的住房数据,质量并不高,是被调查人员自己申报的。
总之:中国有多少房子,官方现在搞清楚了,但尚未公布。
农村住房严重过剩,是一个不争的事实。绝大多数三四五线城市,以及建制镇,住房也显著过剩了,也可以基本确认。
中国全面房改、推进城镇化是在1998年,之所以短短24年房子就过剩了,跟地方政府大量批地有关,也跟小产权房、违法建筑泛滥有关。
以深圳为例,官方曾在2016年公布过一组数据:截至2014年底,深圳全市违法建筑37.30万栋共4.28亿平方米建筑面积。
注意,这里的37万栋是违法建筑,没有包含合法的农民自建房、统建楼。
后来有数据显示,深圳的“城中村+违法建筑”提供的住房,大约在650万套左右。再加上商品房200万套,100多万间的工业区宿舍,以及军产房、公寓等,深圳住房套数早就突破了1100万套。
深圳1100万套(间)住房,有产权证的只有200多万套。东莞、佛山、广州的情况,跟深圳也非常类似。
所以,中国城镇建筑物里有大量的“灰色建筑”,它们没有红本不动产证,很难交易、抵押。大家谈论房价的时候,往往不包含这种房子。
如果把这种房子加权平均一下,中国房价会降低很多。
还以深圳为例,1100万套住房,数量远远超过上海和北京。上海和北京小产权房、违法建筑较少,其中上海住房总量在850万套左右,北京在800万套左右。
上海和北京生活的人口比深圳多数百万,但住房套数只有深圳的80%左右。按理说,深圳房价应该显著低于上海和北京,但由于商品房稀缺,所以深圳商品住宅价格高于京沪;但深圳没有红本的房子价格,就低很多。
这说明:大家不仅仅需要房子住,还需要红本来抗通胀。这就是深圳房子够住,但房价依然高企的根本原因。
放眼全国,在6亿栋房屋里,没有红本的房子估计也在半数以上,甚至比例更高。
这意味:中国住房是双轨制的,但大家有意无意忽略、无视“灰色住房”。很多城市拥有大量灰色住房,也就是天然廉租房,但官方有意无意忽略这些天然廉租房,非要自己另外建设一批廉租房。
所以我的结论是:
1、住建部发布“全国6亿栋房屋都拥有了数字身份证”,传递了两大信号:第一,房地产税的脚步越来越近;第二,房价高度分化时代到了。
住建部3年摸清了全国住房家底,主要是为开征房地产税做准备。这说明,目前开征房地产税的数据基础、技术手段等,已经齐备了。
房地产税新一轮试点,或许会在2023年启动。尽早发布一个理性、可承受的房地产税方案,结束房地产税的悬剑效应,将对房地产行业构成利好,对经济回暖构成利好。
2、从全国范围看,中国的房子够住了,有过剩的迹象,但分布非常不均衡。
在人口显著流入的、高级别的城市,新移民自有住房率仍然偏低,住房矛盾尖锐。以深圳为例,实际工作生活在深圳的2000万人口中,70%的人还没有在深圳拥有住房。中国人不仅需要有地方住,还希望用红本住房可以抵御通胀。
住房空置和浪费,主要在农村自建房和农村宅基地上。农村宅基地如果挤水分,至少可以腾出2个台湾省,甚至3个台湾省的面积。
3、未来房价会进一步分化。人口严重流失地区,房子会进入白菜价时代。但中心城市、核心片区的房价,仍然会比较贵。
中国房价高,是因为商品房包含了70年土地使用权,房价里很大一部分是政府税费。比如一线城市新房价格构成中,税费占比超过60%。
4、房地产税开征后,中心城市对落后地区的财政转移支付力度将加大。将来一线、二线等城市的地方财政,将越来越依靠于房地产税,其他税种上获得的地方分成比例可能下降,对中央、对全省财政的贡献率会有所上升。
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