政策环境

房贷利率

(资料图)

1月20日，央行公布了最新的LPR报价利率，继续维持不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。深圳首套房和二套房的房贷执行利率分别加点30BPs和60BPs为4.60%和4.90%。

土地市场篇

1月份恰逢传统春节假期月，土地市场无成交。

住宅市场篇

一手买卖市场

01 供应

1月份受春节假期的影响，深圳新房供应环比有所下跌，全市仅7个商品房项目获得预售许可证，共计批售2169套/36.46万㎡，环比2022年12月下跌64.5%。其中，有5个项目含住宅产品，住宅总获批量为1807套/20.64万㎡，环比下跌30.1%。

02 全市需求

1月份，全市一手住宅共计备案1628套，环比下跌42.9%，同比下跌40%；总备案面积16.05万㎡。一手住宅成交均价5.23万元/㎡，环比下跌3.4%，同比下跌10.8%。

1月份虽然新房新增供应有所下降，但库存量基本持平，加之1月份成交迎惯性低位，2023年1月份深圳一手住宅去化周期有所加长。数据显示截止1月底，一手住宅库存面积为40.45万㎡，共计40132套，环比微涨0.2%。按照过去12个月的平均成交套数推算，目前深圳一手住宅的去化周期为14.8个月，较2022年12月份增加1.2个月。

03 区域需求

从分区来看，受春节长假的影响，1月份一手住宅备案量仅南山区环比上涨，涨幅为27.6%。其他各区备案量均呈现不同程度下跌，其中备案量跌幅最高的为福田区，环比下跌93.9%；其次为宝安区，环比下跌56.3%；坪山区跌幅最低为10.5%。从备案量绝对值来看，龙岗、宝安、光明位列前三甲，分别备案366套、332套、274套。

从区域均价变幅来看，1月份一手住宅成交均价环比上涨的区域有福田、盐田、光明、龙华4区，其中福田区涨幅最高为12.9%、光明区最低为0.4%。剩下的区域一手住宅均价环比均下跌，其中跌幅最大的为宝安区，下跌16.0%；其次为南山区，环比下跌15.9%。

跌幅最低的为坪山区，下跌1.2%。由于南山区高价位物业备案量减少，1月份不再是成交均价最高的区域，取而代之的为福田区，1月份一手住宅成交均价为10.3万元/㎡；成交均价最低的仍为大鹏新区，1月份均价为3.2万元/㎡。

从分区去化周期来看，1月份去化周期最短的仍为南山区6.0个月，最长的仍为大鹏新区70.2个月。此外，受1月份成交量普低的影响，去化周期下跌的仅有南山、深汕合作区2区、光明区去化周期持平，其他大部分区域的去化周期均有所加长。其中，上升最明显的为罗湖区，去化周期从去年12月份的9.8个月上升至今年1月的14.4个月。

从1月份一手住宅成交Top10来看，成交靠前的新房项目主要集中在龙岗（3个）、光明（2个）、龙华区（2个），此外深汕合作区、宝安、前海各一个。其中，1月份成交排名第一的是位于龙岗龙城街道的金域学府，共计成交86套、成交面积7616.60㎡；其次是来自深汕合作区的半山润府二期，共计成交63套、成交面积6550.27㎡。

二手买卖市场

01 全市

1月份，深圳二手住宅市场备案量迎惯性低位，据统计数据显示，1月份全市共计备案1391套，环比下跌32.8%，同比下跌10.7%；总备案面积13.16万㎡，环比下跌34.6%。

02  区域

1月份，全市二手住宅备案量仅光明区环比上涨，涨幅为21.1%。其他区域花环比均呈现不同程度下跌，其中跌幅最高的为大鹏新区，环比下跌66.7%；跌幅最低的为坪山区，环比跌幅10.7%。从备案量来看，福田区超越龙岗排在首位，共计备案323套；其次为龙岗区，共计备案286套；南山区共计备案239套，排在第三位。

从业主报价的情况来看，1月份业主信以静制动。业主下调报价的楼盘占比下降，由2022年12月份的11.1%下降至8.0%；上调报价的占比亦有所下降；报价持平的占比上升至86.5%。1月份随着疫情的影响减弱，买家看房量上升，业主信心有所回升，目前业主以静制动，在1月份暂时未调整价格。

1月份，二手住宅楼盘备案量TOP10中，福田区最多共有4个；其次为南山和龙华，各2个；剩下的光明、龙岗各1个。成交TOP10中前三均来自福田区，福田香蜜湖片区的侨香村以17套/1634.5㎡的成交量位列榜首；其次为梅林的梅林一村，共计成交10套/943.82㎡；排在第三的为福田保税区的益田区，共计成交9套/946.79㎡。

从套均面积来看，以80-120㎡的为主，多达8个；2个套均面积在80㎡以下，套均面积在120㎡以上的则没有。可见现在市场上二手房成交以刚需及改善的三房为主。

租赁市场

1月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数值为232.54，对应的租金水平为84.18元/㎡，环比微涨0.2%，同比下跌4.8%。

分区域来看，1月份深圳房地产市场现回暖趋势，租金水平亦止跌回升。1月份仅盐田、宝安两区的租金水平环比继续下跌，环比跌幅分别为1.54%、0.78%；其他各区均上涨，涨幅最高的为福田区，环比上涨1.12%，罗湖、南山涨幅最低，均为0.38%。

从租金水平来看，福田区租金水平仍为全市最高，为109.43元/㎡.月；其次为南山区，租金水平为109.20元/㎡.月；租金水平最低的为龙岗区，为47.41元/㎡.月。