208指导价政策到今天，刚好两周年，楼市浮沉，买房者寡，卖房者众，低迷的楼市下，购房者持续观望，卖房者焦急出手，开发商持续暴雷，此刻，最难受的是当时高位接盘的投资客，很多热门楼盘的房价跌幅已经超过首付了，这些热门楼盘也是投资客的重灾区，楼市心态也悄然发生了变化。

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01 房价只涨不跌的神话破灭

近两年的深圳楼市，绝对是住房商品化制度启动以来最惨的市场，没有之一，对于这样的低迷市场，大家印象最深刻的当然是2008年，2008年量价齐跌、二手房住宅成交量约42551套，而2022年的惨烈程度远超2008年。

2021年4月开始，深圳二手房成交开始直线下滑，2021年6月跌破3000套大关后，一年半内，二手房住宅月成交没有突破3000套以上，到了2022年，下跌态势持续加剧，全年成交总量仅21701套，月均成交量不足2000套。

伴随着成交量的锐减，整个深圳从东部到西部的房价一路下跌，特别是一些热点片区、热点楼盘、学w房片区，都是房价下跌的重灾区。

学wei房+热门刚需，成为了跌价主力。南山顶级学wei房南二外海德三宝，跌幅达41%，成为南山跌幅最大的小区（文章原文可见“2022年南山降价小区排行榜，最高降幅达41%”）。

一些热门小区的指导价成为了兜底价格，比如，招商果岭72平2房、诺德国际66平2房等热门刚需，去年指导价放盘也不好成交。

热门板块的品质房源，也没躲过降价潮。超级网红盘华润城曾经热卖户型成交价跌回2019年，甚至有业主亏本也要卖。

在之前的20年，深圳楼市虽然经历过2008年的短暂震荡，打击了部分投资客的信心，使很多当年疯狂的投资客在之后的几年都一直心有余悸，但是，楼市只涨不跌的心态，几乎是大部分人的共识。

这样“只涨不跌”的共识在近两年来逐步被削弱，特别是近几个月来，这个神话接近破没。

02 楼市风险意识加强，买家对高杠杆失去了兴趣

刚需购房者，从原来的买不起、等降价，到后来的不敢买。

二手房指导价与业主报价之间的高额差价，买家需要在缴纳首付款时一并交齐，这对刚需客的打击是致命的，想买的买不起，够得着的又看不上，买家对于看房失去了动力，一些热门刚需陷入了一段时间的横盘。

长时间的横盘、暗市笼罩下，一些急需资金、即将断供、着急置换的业主开始带头降价成交，跟风抛盘现象愈发频繁，楼市房价慢慢松动，指导价附近的笋盘，成为了刚需客户的普遍需求。

与此同时，大环境形势不景气，大厂裁员潮一波接着一波，很多客户担心后续买入后被裁的风险、怕无力承担后续的月供风险，都放弃看房买房。

甚至还有一些买家已经看好了房子，却因为收到裁员通知被迫无奈放弃买房。（详情可见文章“正在看房的我，突然收到被裁的通知”）

还有一些客户，面对不断下跌的成交价，自己看中的好房报价即使降到了自己预算内，也不敢下手买，都在担心自己在高位接盘。

对于置换客，先卖后买、降低风险的换房意识变得更加坚定。

去年低迷的市场，“先买后卖”的置换方式导致很多买家被迫贱卖原有房产、甚至因换房失败出现违约的情况，即便是热门小区的换房业主，想要快速置换也很难。（详情可见文章“事与愿违的置换客，卖不掉只能无奈毁约！”）

去年，不论哪个小区业主，在没有卖掉上套房之前，都不敢轻易置换，就算给足周期也没人敢轻易下手。

甚至很多颠覆大家购房认知的一些行为也在出现，在之前，大家的认知里，都是以小换大、以大换豪，现在部分业主为了降低杠杆，在以大换小，把大卖掉、还清银行所有贷款、直接一次性付款买一套小的、降低杠杆。

03 房产作为很多居民唯一资产的意识，正在发生细微的变化

特别是最近半年的楼市市场环境、以及宏观经济环境正在悄然发生变化，互联网的红利消失、人口的增长停滞、城镇化率的增加在放缓等，这些因素是决定楼市未来的底层核心因素。

短期来看，由于互联网的增长焦虑，大厂的管理越来越狼性，普通上班族以及大厂中高管，也面临中年失业危机，以及35+岁的焦虑，选择躺平的越来越多，这些人都希望给自己储备一些养老钱，“有套房子就够住”的心态在变得越来越多。

当前从微观环境到宏观环境，大家的风险意识越来越强、野心越来越少。

一些富人，在股票等资本市场也是亏多赚少，在之前，也热衷于把大部分资产放在房地产里，近年来，企业的竞争也越来越大，很多行业都在转型升级，年龄大的老板，心有余而力不足，安全成为他们最重要的考量因素，加之现在的房产总价很高、持有成本很高、房价增加预期变低，房产可能依然会成为他们的主要资产，但是之前那样All-in 地产的心态，会变得越来越少。

不过，最近市场也发生了一些变化，目前大概率可以确定的是，去年的11月、12月应该是低谷，我们最近有部分客户在后悔自己观望过度，去年的一些抄底笋盘，现在几乎不可能买得到，最近一些业主价格也不相对不好谈了。

不管怎么样，全国地产不好说，我自己对深圳还是很乐观的，要相信深圳庞大的民营企业体量、相信深圳的经济、相信深圳的活力。