01
(资料图片仅供参考)
二手楼市成交量开启上升趋势。
经历了几个月的下滑后,深圳二手成交终于是重回2000+。
只可惜成交量回升的背后,并不是房价的回暖,而是让利换来的。
近些日子朋友圈中让利楼盘纷纷现身:
南二外海德中学,109平,带固定车位,1488万,低于成交价700万。
松坪村三期,60平2房,低于指导价468万。
深云村三期,3房,90平,827万,指导价卖。
香蜜湖豪庭69平大3房 高楼层,红本满五唯一,只要900万,同户型1750万。
南外高新,阳光海滨城,一线海景4房,145平,2098万。
南海玫瑰园二期,一线海景3房,97平,1190万。
海洋星苑,育才三中四小,105平3房,900万 低于指导价。
可谓是风水轮流转,最近已经有越来越多的楼盘低于指导价了。
指导价刚刚出台后一年,新房热度空前高涨,因为新房没有指导价,贷款价格直接按照成交价进行。而当时的二手房因为指导价导致首付比例升高几成,让人心有余而力不足。
又过了一年,剧情再次翻转,新房交付频频出现问题,期房不如现房让人安心。毕竟二手房可以直接入住,也不会有烂尾与装修的问题出现。最关键的是二手房低于指导价后,首付比例更低了,天平又开始倾向二手房。
02
跟大家算这样一笔账:
原本一个价值1200万的楼盘,如果指导价定在1000万,那么按照首套贷款能贷出700万元,占总价值的58.3%,也就是首付比例从30%变成了41.7%。
假设该楼盘挂盘价一路走低,降到了800万,从高于指导价200万变为低于指导价200万。但是贷款金额仍然是700万,那么首付款仅有100万,首付比例仅占房屋总价的12.5%!
指导价出台之初,许多楼盘的指导价远低于市场价,导致贷款并不能按照实际成交价格进行,增加的上车门槛。
而如今当成交价开始低于指导价时,整个逻辑就翻了过来,指导价进一步降低购房上车的门槛,成为了促进买房的一项措施。
03
现在楼市处于一个买方空前优势的局面,一年前高昂的房价不但六折、七折的砍价,而且首付比例也愈发降低。
像我们前文说的例子中,价格仅是从超过指导价200万变为低于指导价200万,首付则从500万变为100万。因为在指导价不变的情况下,房子所产生的减价会全部减到首付上!
如果该楼盘最终将为700万,那就等同于无首付购房了。或许当初制定指导价时,zjj定价人员也没有想到出台两年后竟有如此天翻地覆的变化吧。就像是一种“我打算抑制二手房过热,但是没想直接压到指导价以下啊!”的无奈。
在这种成交价倒挂的市场中,指导价逐渐完全相悖的作用,那么接下来就是两种情况:要么传言已久的新指导标准到来,当然了,新指导价不可能是以前舆论讲的那样会提升,而是会减少到一个符合当前水平的价格。
另一种就是指导价依旧在发挥它的作用,在当前下跌的市场面前,它开始为买家变相提供资金支持从而促进交易,指导价就像是天平中间的标尺,那么最终成交价格会再次回归。
留给深圳二手房的淘笋时间真的已经不多了,尤其是刚需买家。
什么时期都有低价盘,但是低首付可能只有一次。
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