来源： 刘晓博说财经

临近年底，楼市的变局与分化趋势越来越明显。

楼市“三支箭”齐发，一个月内政策落地，结合疫情防控措施优化，种种利好之下，房企等来资金“活水”，行业低谷期或将过去，市场信心大为提振。

(资料图片)

大浪淘沙之下，更显优质房企的韧性，一些房企已在逆势突围，比如央企保利，最新榜单显示，拿地 730 亿居首。

随着政策拐点的出现，市场的拐点和分化也在加速。以深圳为例，这段时间，前海几个热门楼盘的入市，让深圳人感受了一波极致“内卷”，不少人感慨，连前海也打起了“价格战”，价格卷到了“8万+”。

然而与大促氛围相比，购房者的态度明显冷静了很多，网红盘未现“日光”。这也不免引起很多人疑问，购房者的需求端在哪里？

数据显示，深圳购房者越来越理性了，西部的火热稍微降温，东部开始逐渐受到重视。11月一手房市场网签情况，环比增长的区域是福田、罗湖和大鹏，而南山、宝安等热门区域有不同程度的下跌。

出现这一变化的背后，实际上透视出一轮周期后，深圳人置业观的变化，随着投资属性的降低，住房回归到生活本质，大家更愿选择能实现自己和家人居住梦想的房子。这些变化非常值得购房者关注，下面我们来详细说说。

深圳最有购买力的群体

置业观变了…

最近一项调研报告也在说明置业观分化这个问题。

中产、新中产一直是视为是市场的风向标，他们是最有购买力的群体，能代表消费观的转变。根据法国巴黎银行数据统分析，2020年中国中产家庭将占到总数的40%，与此同时，随着新兴产业的崛起，新中产也在不断扩大，特别是深圳，中产、新中产人数相当庞大。

最新出炉的《2022新中产白皮书》，透露了几个非常有意思的变化，或许能与深圳楼市的现状联系起来。

疫情后，很多人可能认为消费水平会降低，而白皮书显示，新中产消费水平并没有降低，只是改变了消费方式，投资观和消费观大大变化。

特别是房子不动产方面，虽然重视投资属性，但是新中产更重视房子的配套和环境，78%的新中产在购房时，会重点考虑房子的地理位置和周边配套设施完备度、居住环境的舒适度等，对于“好房子”“好生活”的要求越来越高。

其中有几个明显变化，因为家人相聚时间变多，对于客厅的功能有更多需求；常态化居家办公增多，书房配置越来越重要；新中产也到了上有老、下有小的年纪，很多人将父母接到家里居家养老，房子需要进行适老化的配套改造；出行半径缩小，超四分之三的人偏好以都市游、近郊游为主的本地及周边游。

重视房子的配套、环境等优质居住属性，不但中国如此，美国楼市也是如此。一项数据显示，2020年之后美国出现了房地产热潮，度假区等房产火热，从2020年3月至2022年6月期间，美国房价上涨了42%。旧金山联邦储备银行分析，其中至少60%的升值可以归因于疫情期间人们对“空间”的需求上升。

再来看深圳楼市，分化非常明显，以今年的日光盘为例，都突出了一个稀缺性，不是刚需低价的稀缺性，就是豪宅低密、宜居的稀缺性，尤其是今年深圳豪宅走出了独立行情。

克而瑞数据显示，2022年深圳豪宅市场预测全年成交规模或将超越去年，创下新高，在豪宅中，大平层、三房以上大户型很受欢迎，这一行情同样也与“空间”需求密不可分。

当下利好频出，正处于楼市的难得一遇的“窗口期”，对于购房者的启示就是，置业一定要选择一线城市具有稀缺属性、一步到位的房产。

深圳这类稀缺豪宅

其实也在变化…

如何定义好房子、好生活？先从城市天花板级别的顶豪来看，一定要有的要素必然是：一线海景、依山傍海、低密、大平层、区位配套优越。

比如香港的浅水湾，拥有稀缺性湾海资源，向来是港岛富人们的首选。12月1日，据报道一位新香港人斥资4.3亿港币购入浅水湾豪宅，该豪宅是片区最大及景观最好的一间，交易记录一出，在楼市疲弱的当下震惊了一众吃瓜群众。

在深圳，从蛇口-深圳湾-前海这条遍布顶豪的黄金海岸线也能看出，海景大平层是不少人的终极梦想。

一线城市的海景大平层象征着塔尖生活，此前一直被认为是富豪专属资产，实际上深圳260.5公里海岸线上，隐藏着不少中产、新中产们可以拥有的“深圳湾”“浅水湾”，嗅觉灵敏的人已经开始抢占先机。

这其中颇受青睐的就是位于大鹏新区溪涌湾的保利青谷项目，据已经买入的香港住户表示，这里与浅水湾非常相似，拥有不可复制的稀缺山海资源，而且价格上性价比相当高。

深圳东部的价值正在被再次发现，最近深圳各区第三季度GDP涨幅排行榜发布，深圳东部4区成为新增长极，大鹏新区以4.2%排名全市第五，第二产业投资增长39.9%，第三产业投资增长8.9%。刚结束的大鹏新区招商大会披露，签约超30个投资逾500亿，启动黄金十年。

大鹏进入爆发期，交通规划近期也有新进展。深圳“山海专列”地铁8号线二期已经全线贯通，未来可以乘坐地铁去大小梅沙看海，同时正在修建的三期直接开进“美丽海湾”大鹏，让“海与远方”的生活离忙碌的深圳人越来越近。

地铁线对于沿线区域的价值拉动大家想必深有体会，保利青谷位于三期溪涌站（在建）上盖，距离溪涌站约80米，随着地铁进度的加快，未来可直达南山、罗湖、福田等核心区域，已经吸引到不少改善型客户关注。

据我们了解，保利青谷打动他们的一点就是优越的区位优势，附近有盐坝高速等23条在建道路，开车通达市区快捷，以后地铁开通后，出行更加便利。

居住在这里，既能享受深圳城芯一流资源，同时也能享受远离都市的宁静，“离尘不离城”。

对于中产、新中产而言，在不确定时期，不动产仍然是保值财富的一种重要手段。根据统计，中产、新中产家庭平均拥有2.4套房，对于置业的选择，是“既要还要”，既重视居住环境，也注重房产增值保值潜力。

//目前大鹏刚好处于价值的高地和价格的洼地。

大鹏近年来承载了全球海洋中心城市、世界级滨海生态旅游度假区等重大规划建设，产业、民生各领域建设发展飞速。

一个数据就能体现大鹏的蝶变，2021年深圳医疗行业服务公众满意度的第一名不是南山、福田等中心区，而是大鹏，城区综合配套建设效果可见一斑。

//保利青谷同样处于价值的高地和价格的洼地。

项目所在的葵涌要建设高质量滨海生态城区建设，且溪涌湾的海岸线是国内八大最美海岸线之一，自然景观优越。

项目本身更具备稀缺性，深圳2020年出台了对于自然岸线保有率的保护法规，深圳海景房新增已越来越少，属于卖一套少一套的优质资产。

越是稀缺，越意味着保值增值。保利青谷的一线滨海人文高端居住区属性，无疑非常适合当前想要改善、换房的深圳中产，既能享受当下可以拥有的最好品质生活，同时还有房产的未来期待。

深圳湾、浅水湾的海景豪宅体验

TA全都有

最近保柏环球发布《2022年高净值人群身心健康调研报告》，中国高净值人群愈加重视心理健康和个人健康管理，认为提升个人身心健康的重要因素是陪伴家人、外出旅行等活动，超九成（94%）的中国高净值人群计划在未来一年对自己的生活方式和个人生活状态做出调整。

//这里代表了一种生活方式的转变

而在我们与保利青谷业主的交流中，这些改善型客户表示选择了青谷，其实就是为家人和自己选择了一种全新的亲近自然的生活方式，他们印象最深刻的是，来到青谷第一感受就是被山海环抱的美好。

对不可复制的、稀缺生态资源的占有，是城市高端人居的的象征。保利青谷背靠约31平方公里马峦山郊野公园，被“城市中的天然氧吧”三面青山所环抱，面朝最美海岸线之一的溪涌湾，尽享600米黄金海岸线。

下楼步行即可到海边，沿着海边栈道跑步就能到小梅沙；沙滩沙质洁白美丽，踩上去柔软细腻，是深圳海岸线少有的高品质沙滩，一家人能在家门口度过愉快海滨生活。

拥有壮美的山海景观，保利青谷作为32.5万㎡超级城市海洋综合体，附近的配套同样齐全。学校方面，楼下就是自身配建的幼儿园，旁边还有人大附中、溪涌小学等优质学校；医疗方面，附近有政府投资30亿新建的三甲大鹏医院。

商业配套上，保利青谷自带中央商业街，最近很快将有全国大型连锁品牌入驻；

更值得期待的是，溪涌湾本身就是大鹏旧改区域之一，规划为滨海人文高端居住区，目前周边已经陆续有招商、深铁等实力强劲的开发商入驻，一路之隔就是总投资270亿的招商天使湾国际滨海旅游度假城，未来随着改造的深入，街区面貌将焕然一新，更加国际化、高端化。

//山海纳入室内，尽享诗意栖居生活

保利青谷给住户最大的惊喜是，不同于一般海景房站在阳台看海，青谷与海岸线格外亲近。在国际顶尖建筑事务所UNStudio的精心设计下，楼间距宽，视野开阔，直接将山海纳入室内，坐在室内就能感受到绝美景观，拥有舒适的海岸居住尺度。

海滨豪宅的品质保利青谷基本都有，梯户比为私密度高的两梯两户，主推建面约122㎡三室两厅两卫、建面约250㎡四室两厅三卫，所有户型均是南北通透，可享受长时间健康日照，户户都可看山看海。

最新规划显示，项目前建筑高度低矮，基本不用担心视野受阻，可以一直享受山海入目的居住时光。

1、建面约122㎡三室两厅两卫

景观面近270度，拥有超8米的瞰海阳台，同时在餐厨空间还带另一个生活阳台，保证观景和生活互不干扰。

户型方正通透，两大套房设计，适合三代同堂，也适合三口之家进行空间改造。

2、建面约250㎡四室两厅三卫

从入户上就显示出了豪宅特有的细节，分别设计了主人专梯入户和家政电梯入户动线，实现归家秩序的分离。

这一户型位于建筑端头位置，将山海与居住体验完美融合在了一起。西面山海景观面长超过20米，南面景观阳台长度超过13米，北面的马峦山山景亦超过了10米。

坐在客厅沙发上、躺在主卧床上休息，或者在浴缸中泡澡放松，山海尽在眼前，真正做到了触目可及，纳景观入室。

值得一提的是，保利青谷不但是现在很受欢迎的准现房，精装修上品质同样高端，选用的产品基本是国际知名品牌。后疫情时代，保利青谷还专门在入门处设计了可消毒的收纳空间，保证居住环境的健康。

行业新周期之下，房企逐渐回归产品时代。保利发展作为央企，一直注重产品力和交付力，属于穿越周期的优质房企。最近克而瑞2022年企业交付力榜单显示，保利发展排名第一，这也给了购房者置业的信心和底气。

结语

置业窗口期到来，保利青谷无疑契合了高端改善型客户的所有需求。目前保利青谷推出了“0”利息换房计划，首付30万起，首期15个月免息分期，活动截止到今年12月31日。

年终抄底，不可错过！

（此文由开发商供稿转发）