法拍房“火热”?其实价格已跌回三年前!

最近听到最多关于楼市的关键词:暴跌、冰封、断崖式下跌……


(资料图片)

在一众唱衰的声音当中,“法拍房罕见暴热”的消息就格外引人注意。

就在上周(11月21日),香蜜湖熙园一套房源在阿里平台上成功拍出,成交价4548万元。高出指导价大几百万。

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高出指导价871万成交的豪宅

这套房源建筑面积280.7平、起拍价4100万元,吸引了2人报名、14854次围观。

最后成交价4548万元,高出评估价448万元,折合单价约16.2万元/平。

官方给出的熙园二手指导价为13.1万/平,按照数据计算总价约3677万元。最后的成交大概高出了指导价871万,放在如今二手市场上还是比较少见的。

可见熙园作为深圳早期豪宅的标杆,到今日的关注度依然非常高。

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“暴热”?“暴跌”!

但这套房源的成交,是否能说明优质豪宅依然“暴热”?

首先,小区位于香蜜湖核心地段,超高绿化率、超低容积率,居住舒适度满分。拥有同样配套和地段的对标竞品很少,因而小区业主都比较惜售,在售和成交的房源都不多。

从法拍平台今年的过往的拍卖信息显示:

6月30日,熙园一套159.67平的房源以1831万起拍,最后成交价2920万、折合单价18.3万/平

4月18日,熙园一套197.88平房源以2880万起拍,最后成交价3052万、折合单价15.3万/平

咖姐查询过往几年的成交,供参考:

2019年,熙园160平左右三房成交总价2500-2700万;183平四房成交2800-3000万,折合下来单价在15~16万/平左右

2020年,小区二手成交均价约19.3万/平,达到近几年巅峰。法拍市场上,一套约260平的房源以5637.6万元成交,折合单价约21.7万/平

2021年,小区成交均价约18万/平,相比2020年有下滑

结合最新的法拍数据,虽然是以超出指导价大几百万的水平成交,但相比巅峰时期,成交价已经基本跌落到了三年前。

而从挂盘均价来看,近半年熙园的挂盘均价降幅是香蜜湖片区最高的,达到28%。

在市场的冲击下,即使是标杆豪宅的业主,信心也开始逐渐松动。

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降价售卖,已是大势所趋

同样在香蜜湖片区,有的房源也逃不开遇冷流拍的境遇。

11月3日,紧邻熙园的香荟雅苑拍卖一套103.31平左右的房源,共1人报名、吸引9786次围观。

这套房源起拍价约1102.3万、折合单价约10.7万/平,已经低于官方指导价12万/平了,但最后还是因无人出价而流拍。

这套房源在今日(11月29)重新开拍,二拍起拍价调整为881.8万元,共吸引了10人报名、14551次围观,最终以1097.4万元成交,略低于一拍起拍价。折合单价约10.6万/平。

从无人问津而流拍到10人竞价的二拍,香荟雅苑这套房源的成交过程也深刻诠释了那句话:只要价格到位,什么都好说。

一向被视为深圳市场风向标的豪宅,不止于香蜜湖片区,深圳湾、宝安中心、蛇口等多个片区,价格都有明显松动,靠近指导价挂盘的房源越来越多。半岛城邦、蔚蓝海岸等片区标杆楼盘“笋盘”频出。

208之前,还能硬气说出“价格没得谈”,可如今想要成交……

降价吧!

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