作者｜张茂荣

非标房产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

(资料图片仅供参考)

有人说，爱上一座城，是因为城中住着某个喜欢的人。

我说，爱上一个专业，是因为专业内的诸多趣事！

笔者专业房地产争议解决，这不，最近代理几个有趣案子：在房价最高时，业主以为还会涨，毁约不卖，一路官司打到现在，房价跌破成交价，还要赔偿买家违约金，可谓机关算尽，算来算去算自己，悔不当初！

案例一：仲裁委认为房价暴涨，继续履行合同于卖家不公平，驳回买家强制过户请求，买家被迫另案索赔差价，目前房价大跌，卖家亏得一塌糊涂！

房价暴涨，业主毁约，买家第一次委托其他律师申请仲裁要求继续履行合同（强制过户），因不了解强制过户条件，不同意代为赎楼被驳回。

2021年11月，买家委托笔者二次申请仲裁，同意代为赎楼，要求继续履行合同，深圳国际仲裁院裁决认为：

如果涉案房屋所处市场价格波动不剧烈且政府限购政策不发生重大变化，申请人的此种反复（笔者注：指首次仲裁不同意代为赎楼涤除抵押，而此次同意）尚不足以造成对被申请人的不公，但作为公知的事实，2020年的新冠疫情叠加全球宏观经济剧烈动荡导致深圳（尤其是涉案房产所在的南山区深圳湾片区）短期内房价剧烈波动，正如申请人所称“房价暴涨”；

2020年7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号），进一步严格限制房屋购买资格，使得房屋买卖政策风险的不确定性加剧。以上这些情形使得时间成为影响判断《房地产买卖合同》继续履行是否公平的重大关键因素。

在本案所处的特殊历史时期，尤其是上述2020年7月15日出台的政府新政策后，申请人对抵押涤除意愿的反复以及申请人抵押涤除请求提出的时间点（2020年9月30日提交本案仲裁申请）与双方约定原履约时间点之间相距过远（相对于特殊历史时期房价波动的剧烈性和限购政策的不确定性而言）的间隔使得申请人在本案中要求抵押涤除继续履行《房地产买卖合同》的主张（实际是主张市场非正常波动风险和政策风险均由被申请人承担）缺乏公平性。

（笔者注：仲裁员连最基本的赎楼是卖家而非买家义务都搞不清，无视卖家拒不履行赎楼义务导致合同无法履行的事实，仅仅因为买家首次仲裁不同意代为履行，本次仲裁同意，就认定买家主张缺乏公平性也是醉了~~~）

因此，仲裁庭对申请人在本案提出的继续履行《房地产买卖合同》，办理涉案房产过户的仲裁请求不予支持。

2022年5月30日裁决：卖家违约属实，解除双方所签买卖合同，驳回买家要求继续履行合同的仲裁请求。无奈，买家只得另案起诉卖家，要求其支付数百万元的购房违约金。

官司打到现在，房价早已跌破合同价数百万，而卖家违约事实已经仲裁裁决确认，赔偿买家违约金是板上钉钉的事，如此一来：卖家高峰值卖房毁约，现在房价下跌大几百万，还要赔买家几百万！

想来歪打正着，深圳国际仲裁院以房价暴涨继续履行合同于卖家不公平为由，不支持买家要求继续履行合同，当初看是帮了卖家，到底还是帮了买家！

仲裁委：房价暴涨，强制过户于卖家不公平，不予支持！

案例二：高价卖房毁约，一审判决支付买家违约金180万，目前房价已不及合同价，再三恳请买家和解！

房价涨到高位，以为还会继续涨，以为卖亏了，回头看，其实卖房时间点正好，价格卖得也是接近最高值，只因一念之差毁约赔款，还不知道下一波行情在哪里！涉案房屋成交于2020年4月，成交价1800万，发生纠纷后，2020年7月笔者代理买家起诉，2021年7月一审判决业主赔付买家违约金180万，2022年10二审开庭，目前尚未判决，卖家多次联系买家和解，请求少支付些违约金。

而买家一审已胜诉，180万违约金仅是成交价10%，二审大概率维持，故而不接受卖家和解条件，卖家通过不同渠道，不同人联系客户和笔者，远远地都能感觉到他的后悔和焦虑......

案例三：卖家高价卖房后，毁约阴阳合同，房价下跌，买家借机解除合同。

这个案子也非常有意思，涉案物业成交于2022年7月23日，成交价1230万，为规避税费降低成本，双方特别约定按参考价749万元过户，业主实收。

合同履行过程中，卖家要求实际成交价过户，增加的税费由买家承担，买家委托笔者回函表示卖家实收以749万过户为前提，双方没有约定实际成交价过户增加部分的税费承担，应遵循“有约定从约定，无约定从法定”原则，由纳税义务人承担，通知卖家同意实际成交价过户，增加的高额个税、增值税由卖家自行负担。

因双方无法就过户价格及实际成交价过户增加的税费负担达成一致，导致合同不能履行，笔者代理买家通知卖家解除合同，返还购房定金70万。

以过往经验判断，参考价749万元过户因逃避国家税款而约定无效，导致合同不能履行的原因在于双方不能就过户价格及实际成交价过户增加的税费负担达成一致，并非买家违约，买家起诉要求返还定金，法院大概率会予以支持，而一旦认定卖家负有义务而拒不支付由此增加的税费构成违约，卖家还可能要赔付买家违约金！

目前房价已经下跌超过100万元，买家即便是定金被没收，另行购房也是赚了，能再讨回来定金，与高房价擦肩而过，完美避免了高位站岗。

反观卖家心理，估计也是悔死了：好生的交易，咋就突然纳税意识提高，要求实际成交价过户给自己挖坑了呢......

还有很多类似案子，目前深圳法院案子多，一二审下来基本都需要一两年时间，卖家耗时、耗力、耗财，委托律师应诉，一轮官司打完待到赔偿时，房价已跌破成交价，才突然发现：好后悔当初违约不继续交易！