这两天咖姐听到一个扎心的消息。
(相关资料图)
根据深圳中原研究中心的监测,相比高峰时期,深圳二手房整体均价已经下跌了近两成!
自参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,市场下行趋势继续,甚至愈演愈烈,未出现反弹的现象。
二手挂牌量不断创新高,新房折扣也越来越普遍。比如近日开盘的华侨城四海华亭,开盘最低86折、400多万就能买龙华地铁口三房。
新入市楼盘价格内卷,“片区最低价”的字眼也越来越常见,进一步压制了二手价格。
在未来二手房价格仍将持续调整的背景下,深圳中原研究中心发布了这份《二手房价格压力测试报告》:
报告选取全市各区56个代表性楼盘作为样本,以2017年至今为样本时间周期,通过收集2022年样本楼盘最新成交价格,并测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本,以此计算两个数据的差异率,这个差异率,则为二手房价格压力值。
样本楼盘
翻译成大白话就是,压力值代表二手房成交价能下跌的幅度:
如果得出压力值为正,那么说明楼盘近五年(2017-2021)的持有成本低于目前的均价,价格还有下调的空间,简称“赚钱”
如果得出压力值为负,则说明楼盘近五年(2017-2021)的持有成本高于目前的均价,也就是俗称的“亏本”
而通过报告中的压力值的计算公式,将各参数代入,也可以自行计算不在样本楼盘范围内的其他楼盘压力值。
市场仍在调整中,预计未来一段时间也会持续处于低位。
深圳市场的底到底在哪里?
价格继续下行,对深圳各区域及各种不同类型的楼盘又有哪些影响?
大部分楼盘近五年累计涨幅能覆盖近一年的亏损
相对于2021年,仅有6个楼盘价格仍实现了增长,其他楼盘出现了不同程度的跌幅。但因近五年房价累计涨幅较大,大多数楼盘的成交均价相比五年前依然是上涨的。
分区域来看,2017年以来中西部涨幅较大,依然能覆盖近一年多以来的跌幅和利息支出。龙华超过了南山、福田位居第一。
而东部区域出现滞涨,盐田、坪山、龙岗、罗湖四个区域近五年均为亏损。也侧面说明,目前东部的价格是比较低的,如果自住上车可以考虑。
超八成样本楼盘,能再跌10%
56个楼盘中,价格压力值为正的有32个,占比57.1%,表明仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本。
但在这32个“赚钱”的楼盘中,其中24个在0-10%之间,可以承受的下跌空间已经不大。另外有24个楼盘价格压力值已经为负,已经亏本。
按照市场下行的趋势,一旦平均价格再跌10%,即便后续的贷款利息等其他成本,也有超过八成的楼盘会“亏本”。
这还是基于各个片区标杆楼盘计算出来的结论,换做其他普通楼盘,亏损则更为明显。
这样看来,2017-2022年购房的业主想要换房,且卖且珍惜;而如果想接手这五年内的二手房、又不知道如何砍价,咖姐认为以上数据也是相对合理的参考范围。
豪宅片区盈亏分化明显
测算得出,样本楼盘的平均压力值为0.5%,也就是总体来看,目前的成交均价基本持平于近五年的购房成本。但各个楼盘之间出现了明显的分化。
样本楼盘中,压力值最大的恒裕滨城,最新成交均价高于近五年持有成本34%;而作为老牌豪宅区的华侨城纯水岸、香山里花园,压力值却为负数,持有五年亏了2~3成。
究其原因,华侨城片区新盘少,难以对片区带来刺激,也没有特别优质的学校。在香蜜湖、后海等其他豪宅片区价格上涨的年份,华侨城片区的并未上涨太多。而一旦市场下行,亏损的就更为明显。
每个楼盘的最新成交价、近五年持有成本以及具体的压力值数值,可以加入咖姐的星球查看,或者点击今日二条文章阅读。
非顶级豪宅,成交价接近参考价
很多人在问的“指导价能买到什么样的房子”,这个问题在下图中有更直观的体现。
对比目前成交均价、参考价、挂牌价,可以看到,各个楼盘平均挂牌价都是高于成交价的,部分楼盘平均挂牌价甚至远高于成交均价。
而单独对比成交均价和参考价则不难看出,除了部分顶级豪宅如恒裕滨城、半岛城邦,以及中信红树湾花城、壹方商业中心等高端豪宅,成交价远高于参考价之外,有大量楼盘的成交价接近、甚至低于参考价。
并且在市场持续低迷、挂盘量不断走高的情况下,会有越来越多的楼盘成交向参考价靠近。
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com
最近更新
- 独家数据:深圳的二手房跌了多少?2022-11-22
- 焦点精选!盐田区公租房:2022年预分配认租房源及选房结果公示2022-11-22
- 时讯:华润光明“润系”双子来了, 润晖府、润曦府样板房抢先看2022-11-22
- 庐山市税务局大力推行“非接触式”办税全力保障服务不断档2022-11-22
- 优惠70万/套,前海新盘也打折了?万科发布销售补充公告2022-11-22
- 世界看点:加速电动化转型 奥迪一汽新能源汽车项目完成暖封闭2022-11-22
- 焦点速读:答题长知识 抽奖拿红包 ——萍安钢铁开展合理化建议与小改小革知识有奖竞答活动2022-11-22
- 预防感冒吃什么药比较好?秋冬季节必备含体外培育牛黄的氨咖黄敏胶囊2022-11-22
- 世界快播:2022卡塔尔世界杯火热开幕 电商平台球衣一周成交额同比增长3倍2022-11-22
- 天天最资讯丨暴雪游戏停服 玩家数字资产权益如何保障?2022-11-22
- 今日报丨小牛电动三季度净利润290万元 推广和促销费用增5360万元2022-11-22
- 小牛电动国内提价销量减少三成 Q3营收净利双降2022-11-22
- 刘强东发全员信:京东副总监以上高管降薪超10% 设百亿住房保障基金2022-11-22
- 医美学术盛宴精彩纷呈,AMWC China 世界美容抗衰老大会盛大启幕2022-11-22
- 散户多的股票好吗?股票是散户多好还是散户少好?2022-11-22
- 为什么股票无法卖出?为何有些股票不让买?2022-11-22
- 博雅互动《博雅斗地主》小课堂:“顺子”玩法保姆级教程,新手必看2022-11-22
- 股票配股不配会怎么样?配股可以不买吗?2022-11-22
- 社恐一定要玩玩的游戏!博雅互动《博雅麻将全集》拯救你的社交焦虑2022-11-22
- 科创板首日涨跌幅限制多少?科创板可以当天买当天卖吗?2022-11-22
- 集合竞价涨停试盘是好是坏?集合竞价涨停开盘下跌是好事吗?2022-11-22
- “连花清瘟”的“花”到底是什么花?有什么用?2022-11-22
- 华润大健康唯一医疗器械平台 迪瑞医疗将受益华润赋能2022-11-22
- 48个月久用流畅,性能全面升级,OPPO Reno9核心配置曝光2022-11-22
- 更强大的AI、“网联计算”,对第二代骁龙8意味着什么?2022-11-22
- 重庆发布新冠肺炎中医药防治推荐方案,连花清瘟等入选推荐药品2022-11-22
- 海尔:提高科技创新能力 让企业可持续性发展2022-11-22
- 百利好:牢记责任在肩 热心公益慈善2022-11-22
- 花灯璀璨映千年 松潘第六届古城花灯会成功举行2022-11-22
- 贝美恩“幸护瓶”一经上市好评如潮 实力不同凡响2022-11-22