深圳进入了轨道时代,从2021年深圳实施十四五规划以来,大家可以明确地感觉到。高铁、城轨、地铁,这三种轨道交通将把深圳各片区,把深圳与东莞、惠州、中山、珠海等紧紧拥抱在一起,从而实现深圳变大的战略意图。这也是为了深圳城市化的游戏还能玩下去,并且玩得更好的必由之路。
只有看懂了深圳的大交通体系建设,是能明白城市发展的核心所在。就像宝安机场在深圳城市西进的作用那样,在轨道时代的深圳新爆点,是西丽高铁枢纽及及高铁新城。
01.
(资料图)
西丽枢纽的厉害在于,不只是高铁站
在深圳铁路枢纽总图规划(2016-2030)中,搞了个“三主四辅”。但“三主”之中,一个老化了,一个在边缘区,只有西丽是在核心区的新枢纽。而且,西丽枢纽作为最新的设计,它是中国内地第一个真正意义上的站城融合模式。
西丽高铁枢纽13台25线,多过深圳北站的10台20股线,日均客流量将超过130万人次。
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我们到每个城市旅行、出差,都会发现一个现象,每个城市的火车站都很热闹,位置也很好,但却都不是顶级城市中心。原因很简单,火车站人流虽大但太杂,火车站的规划设计基本上只是为接送旅客服务的,到达是为了离开,无法形成良好的商业和休闲氛围。
到了高铁时代,同样如此,而且高铁位置一般都较偏远,更有甚者,高铁站因体量极其巨大,如果不是下沉或与周边城市一体化设计,就会出现一个大型建筑加多条高架线路组成的立体交通区,妨碍了周边区域的商业氛围、非旅客人群的聚集、往来。龙华的深圳北站就是这样,以庞大的体量影响了周边应有的逻辑关系。所以,北站虽然规划为总部商务区,但要实现这个功能却是有致命伤的。
西丽高铁枢纽或许吸取了这个教训,它效仿的对象香港西九龙枢纽,在地上地下共打造七个层次的立体空间,为香港创造了相当可观的社会效益和经济效益,甚至已经有替代中环之势。金融巨头摩根士丹利,就把办公室搬了过去。
西丽枢纽是中国内地首个做到高度站城融合、路地深度合作的特大型综合交通枢纽,它是世界上唯一一个在科技片区里的高铁枢纽。
西丽枢纽效果图,南侧即为深圳高新区北区
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西丽综合交通枢纽方案——“共赢的纽带”设计概念方案,为我们描绘了一幅美好的场:“高铁入城,曾经是每个长途旅客的梦想;如今,西丽枢纽把梦想映照进现实。”
它首次提出了“站、城、人、自然融合”的TOD4.0这一概念。它将车站都隐于地下,消除了它只是一个车站的固有形象。
西丽枢纽将实现站、城、人、自然的融合
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西丽枢纽不仅是一个高铁站,它是一个超级公园。为了消除铁路轨道及高铁站房对城市的割裂,西丽枢纽规划打造了一片连接站房及两侧城市的“丝带公园”,与前海的水系,大沙河的绿植一起,形成一条围绕深圳城市的绿色之环。
西丽枢纽的公园化效果图
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西丽枢纽将有一定体量的商业文化设施
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深圳如此重视西丽高铁枢纽,还在于它对深圳王牌产业的作用。
高铁能够提升产业的聚集度,对于很多跨区域交流的公司来说,往往会将公司地址选在高铁站附近。而西丽高铁站,旁边有留仙洞总部基地,东北方向有大学城,南边有深圳科技园、高新区,它将大大提升深圳高科技企业人员出行的效率。这个作用是龙华深圳北站无法起到的。
西丽枢纽与深圳北站周边高科技企业分布热力图
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高铁新城与留仙洞总部基地紧密相连,未来,西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人,地区的开发总量在360万平方米左右。
留仙洞总部基地聚集了大疆等深圳新一代上市公司
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02.
重构深圳片区的发展逻辑
西丽高铁枢纽建成后,将对深圳特别是南山区产生巨大影响:
1.重构南山北区。南山区面积不小,187平方公里,是福田区的两倍多,但南北发展很不平衡。在南山十四五规划中,南山分为南中北三区,南部和中部特别是蛇口、深圳湾片区在过去得到充分发展,但北部虽然规划了西丽科教城,但在城市硬件建设,企业聚集程度等方面,比较落后。很多南山的工作岗位外溢,都优先选择宝安而不是西丽。西丽高铁枢纽扮演了北区发动机的角色,它不但服务全深圳,也能激活整个南山北区。
西丽高铁新城是南山北部组团重要组成部分
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2.前海西丽组建联合体。深圳在西部建超级交通枢纽,最开始扩建西丽站并不是首选,而是位于前海的深圳西站。但作为超大枢纽,西丽站恰好呈东西线路走向,北边离塘朗山不远,也为其提供了修建动车所的硬条件,最终西丽站脱颖而出,成为前海的交通基地。这就让西丽和前海产生了一体化的可能。深圳地铁五期规划已经表明了这一点,15号环线就是把西丽枢纽和前海连接起来。未来重要的深珠跨海通道,也是从西丽出发,经前海通往珠江对岸的。
3.打通了深圳最重要的科技中轴。作为一个集高铁、国铁、轨道交通和城市快线为一体的超级枢纽,西丽高铁站将串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区,形成了南山的一条最耀眼的南北中轴线。
西丽枢纽位于南山科技中轴的中心
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此外,今后的西丽将上演一部全新“双城记”,一个是科技资源最集中的大学城,一个是走向站城一体化时代的高铁新城,一动一静两大护法,谁也不敢说西丽还是过去那个默默无闻的老大哥了。
03.
重构深圳与周边城市的关系
深圳在变大,不但通过都市圈融合东莞、惠州,也将通过大桥纳入中山、珠海。而西丽站的4条高铁和2条城际铁路,将在深圳与周边城市关系中起到重要作用。按照官方说法,西丽枢纽承担的功能还包括“沿海高铁动车通过作业,兼顾办理部分深惠、深珠城际动车作业。”这意味着,西丽枢纽是深圳到赣州、茂名、惠州、珠海四个方向的超级枢纽。
西丽枢纽位于南山科技中轴的中心
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04.
高铁新城2公里圈的
城市运动
深圳最大的高铁站+西丽及南山科技区连为一体,这是深圳从未有过的城市现象,在这种叠加效应下,高铁新城附近的楼市能否走出不同寻常的行情?
目前西丽高铁新城只有一个公寓创智公馆在售,两个住宅丹华公馆和玖裕茗院因为配套宿舍性质,总让人对它们的期待稍稍打了个折扣。二手房楼龄比较新的项目就是西丽标杆项目之一万科云城,其余基本上都是老旧小区。
新盘戏不大,后市主要看旧改。西丽高铁新城周边的旧改近年来备受关注。南山区目前最大的棚改项目——龙辉花园、龙联花园棚户区改造搬迁安置补偿签约去年就已经启动,这是西丽高铁新城延展配套工程。体量大的松坪村旧改,被多个房企盯住。负债累累、岌岌可危的东部地产,因在松坪山有不少厂房等物业,引来多家重组方。
在西丽高铁新城南部,还有一个高新区北区升级在即,升级完成后将释放350万平方米扩容空间,形成一个多元化科创中心。
可以说,高铁新城传递到楼市效应,才刚刚开始。难度颇大的新城旧改,想必随着西丽高铁枢纽的建设,有望破局。
西丽高铁新城楼盘及房价
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