来源:朱罗纪
今天看到这些城市的宽松姿势,我实在是有点绷不住,怎么可以这么搞笑呢。
这两天有3个(不,4个)重点城市都纷纷出现了房地产政策的调整。刚刚从东莞传来消息,东莞也取消了指导价。
(资料图)
01
直辖市天津加入了宽松行列,天津的房地产政策变宽是系统性的,也是最有“水平”的。
外地人购房,社保/个税缩减为半年,除滨海新区不变。
有60+老人及二孩以上家庭,可多买一套房。
首套首付比例最低下调为3成,利率为LPR-20BP;二套首付比例最低下调为4成,利率为LPR+60BP。
青岛的房地产调控放宽,推文后“改稿子”。
9月15日,青岛住建部门公布宽松政策,二孩以上家庭可多买一套房,外地居住满半年可买一套房,二手房取消限购。随后,又在微信公众号上删除了“二手住房不再限购”(幸亏没有超过20个字啊)。
最令人啼笑皆非的是苏州。
9月14日,市场消息传出,苏州六区(相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区)对限购政策做出调整,外地人无需社保就可直接买房。这个消息后来被媒体证实属实。
但是到了今天,限购又恢复了——非苏州户籍居民家庭购房条件仍然恢复为:3年内在苏州连续缴纳6个月社保。
太搞笑了,这脑回路,苏州就是个老六,我今天笑了七八次(想想那些个打算趁这个机会去买个房的外地人,哎呦,我真是……)。
虽说政府怎么定政策咱们做也管不了,能做的只有坦然接受和淡然面对。但是看到这么搞笑的政策,我还是忍不住的多句嘴:政策代表着政府的公信力,也影响着市场预期,不适合太儿戏,还是要应该严肃一点。
02
下面正经点说。
从这些操作来看,和我先前对政策大方向的判断是一致的——实质放松、有限宽松。不过,因为这次实在太戏剧性、太有代表性了,咱们可以再把判断整理一二。
我认为有以下几点信号/看法,咱们探讨一下。
1)房地产调控宽松在向高能级城市深化。这个先前说过了,除了四大一线城市,其它所有城市都可以视为调控政策会实质性放松,所谓“实质性放松”,就是“五限令”必须松动。这次来看,天津是直辖市,青岛是计划单列市,苏州是万亿级制造业强市,这都是中国城市中的佼佼者(尤其是苏州,发展动能强劲,是这三个里面我最看好的城市)。本次的松动无论是如何的有戏剧性,大方向都是松动,这是主线特征。
2)调控可以松动但是不能取消。介乎一线城市之下的城市,似乎还是要考虑脸面,一方面是必须要放松,但另一方面又不能一步到位直接取消。我先判断过,什么叫“长效机制”,“五限令”就是长效机制,这是“fzbc”的保障。所以,围绕着这五项政策做组合搭配,可以有10倍于孙猴子的千变万化。但是断不可以直接取消,以示“防范市场失灵”的姿态仍在。细看这三个城市,天津是最有“觉悟”的,所以它的政策不会收回。但像苏州、青岛直接把外地人购房变成零门槛了,那不行,这个社保的缴交时间可以像深圳是5年、可以为3年、可以变短为半年,但是,一定得大于等于1个月。
3)非经济因素主导会闹出许多洋相来。其实像苏州这样的“一日游”政策、青岛这样的“阅后即改”的政策,早年也都有,但是从来不像现今这般儿戏,令人啼笑皆非。仿佛那个政策出来,都是“临时工”干的一样。究其原因,背后实质是以ZZ头脑来解决经济问题所致。按理来说,出台政策的部门是知道怎么做是“正确”的,但是随后发生的调整往往是出于其它非经济的考量。这就让事情变得极为复杂化,上下莫衷一是,动作混乱不堪,在观众看来,都在出洋相。
我想下面,整体上的调控特征大概还是会沿着这个表现走,当然,肯定也少不了有更多笑哈哈的场面出现。这个咱们都不要太认真了,要很开心很开心的看新闻(不然你想让我怎么办?)。
03
下面是关系到我们买房子,政策一松,肯定这个问题就来了:要不要杀过去?
容我先讲一下我对政策逻辑的理解。
所有的政策调整,都是为了改变市场预期的,市场火热的时候压一压,凉凉的时候振一振。这都是很正常的操作,当这些政策出来之后,市场的预期会累积一些改变,直到表现在成交上,改变市场运行的方向。
在我们的房地产市场,大家自然都很清楚,这是一个政策市。买房人们高度关注政策的变化,甚至将政策变动视为是否跑步入市的最大指挥棒。以深圳为例,渴望放宽“五限令”、取消指导价的心声和传闻,从年初已经一路传到了现在。虽然毛也没捞着,但是不影响咱很热情啊。我每每看到这些新闻,大家的讨论,都会忍不住很开心(反正谁说的都不对,图个乐呵呗)。
不过具体到买房子,那可是严肃的事儿。大家知道我从来不建议去看政策来调整动作,因为在我看来,政策这个东西实在是没有什么逻辑可循。
我举个非常有力的例子:比方说,深圳2021年出台了指导价,然后成交量一落千丈,从之前的过万套跌落到现在的2000套,现在深圳多数区域的二手房真实价格都下调了3成以上——烈度已经超过了2008。那么,按照经济学的逻辑,这个住房指导价早该取消了。
但是!何时取消是正确的呢?
这个艺术性就来了,如果以量价看,今年2月就应该取消了,但是可否再观察半年呢?不然政策出台1年就取消,怪不好看的,显得当初判断不够有水平,再撑半年取消,好歹也能交代过去不是。过了半年,又会想,再撑3个月怎么样?是不是会显得政策效果更好?总之,一个干预政策坚持的时间越长,就会越显示出当初的“正确性”,而坚持的越短,就会越显得有关部门当初很没水平。这就是政策的艺术性所在。
所以,我的观点是:调控政策的改变与否,不一定是一个市场逻辑。这是我们需要注意的。
那眼下面临很多的城市政策都在宽松,会给我们提供很多参与机会,尤其是那些在一个城市辛勤打拼的外地人。那么,落地到我们买房的操作上来说,该怎么看?怎么做?
我认为这其中最重要、最重要的一个逻辑应该是:不要看政策,而要看城市。政策是辅助,城市才是根本。现在这个情势,非常容易看清楚,除了四大一线城市(广州其实也可以局部撇除掉),其它所有的城市都会放宽。但是没有放宽的城市,才是我们最想参与的城市。这个大家都知道。但是对于现在已经放宽的那些城市而言,里面有些是好城市有些是看起来很好的城市,这个选择就很有挑战性,需要你去认真的研究。
比如这次放宽的城市,苏州、东莞是我非常看好的城市,也是一类城市。有宽松的机会、有优惠的补贴,我认为不应该放过,如果自己有自住的需要,有能力支付,市场又跌得很惨(有一个好价格),再寻到一个适合的好楼盘,那就大概率是不错的选择。过于等等等,不知道又等到猴年马月去,谁也不知道那个底部什么时候来,没必要。
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