01.

(相关资料图)

近期，楼书出现新动向。

二手房成交回升。根据诸葛找房的数据，6-8月份，10个重点城市的二手住房交易同比已连续3个月“正增长”，8月份同比上涨21.27%，其中成都、青岛、苏州同比分布增长330%、81.87%、18.92%。这其中，既有去年同期“低基数”的影响，也有对期房“不信任”的因素，更有政策积极纾困楼市的效应。但是，二手房交易回升，并未带来新房交易的回升。

7-8月份，新房市场高位回落，10大城市新房交易同比分别下降23.9%和21.7%。

对于热点城市而言，二手房是一个重要的领先指标。从过去的经验来看，二手房市场回升，一方面驱动换房需求，带动新房市场销售，促进整个楼市良性循环；另一方面，二手房交易也带动“刚需”入市。因为，二手房总价较低、面积较小、分布范围广，有的还有学wei优势。

但这一次，二手房成交回升，并未驱动新房市场好转，需要引起关注。我们认为，二手房市场回升，一个原因是对未来楼市信心不足，导致“套现式交易”增长。8月份，10个重点城市二手房挂牌119.29万套，同比增长14.43%，挂牌量连续4月呈上升趋势，并创历史新高。

贝壳数据显示，截止8月10日，广州二手房挂牌已高达115196套，创历史新高，比去年8月初猛增了3.3万套，同比增长接近30%；链家数据显示，截至8月30日，广州在售二手房源达到118179套，7月21日，这个数据为113152套，一个多月的时间，就激增了5000套。

02.

这种“套现式交易”增长，一方面驱动因素，就是对未来楼市前景的信心不足，简单说就是，不看好楼市了，套现走人；另一方面，别人抛售，引发示范效应。8月，重点10城调价房源中，涨价房源占比仅为11.6%，占比较上月回落0.9个百分点，涨价房源量占比连续3月下滑。

目前来看，“套现式交易”有“三波降价”：首先，挂牌了一段时间，但无人问津，在中介小哥的建议下降价；其次，有诚意的买家房看时，第二次降价；最后，最终交易时再降一次价。

最先降价的，就是有多套房的投资客。以广州为例，2020年8月份，深圳和东莞楼市被严厉调控。于是，来自深圳及全国各地的投资客一路向西，杀到了被称为价格洼地的广州。在外围区域增城（不限购）、南沙、黄埔（限购很松），利欲熏心的投资客在房价最高位接了盘。

类似广州增城、南沙等。过去10年，大城市的新房供应有一个简单的规律，距离主城区每增加10公里，新房供应翻一倍。但同时，距离主城区每增10公里，优质教育、医疗和轨道等公共设施，就会减少一半。于是，就形成了大量的新房无效供应，能驱动销售的就是规划图景。

在广州增城、南沙等地买房的投资客，就是相信了这种规划图景，比如南沙是广州的副中心，增城是广州的东部中心，二者都有地铁通往主城区珠江新城，时间在1个小时左右。广州，则是一线城市，你买了这里的房子，就相当于扎根一线城市，而它的房价只有深圳的1/3。

图：广州东部组成示意图

在城市“摊大饼”的外围区域，这种规划前景往往无法落地。没有产业、就业和本地人群内生的需求，仅仅靠规划前景吸引投资客的楼市，就像是沙滩上的城堡。当投资客无法接续，购房需求立马断层，前期供地形成的海量新房开始打折促销，投资房产的逻辑被颠覆了。

03.

就会有人撑不住了！

近期，广州东部某小区二手房“砸盘式”急售。某房东挂牌价仅1.2万，比其他房东挂牌价2万左右打了6折，比高峰期的3万更打四折。此举引发小区其他业主不满，联合起来去这位4折甩卖的业主家堵门讨要说法，开创了楼市维权的新境界和新高度，就是——向邻居维权。

这些维权的所谓业主，与其说是业主，更准确地说应该是投资者或炒房客。因为，自住客不太关注房价涨跌，即便跌了也自认倒霉，然后以“反正也不卖”聊以自慰。唯有投资者或炒房客，才会如此在意房价的涨跌。因为，他手上有多套房，买房钱是借的，月供压力喘不过气。

广州的增城和南沙，这几年一直是广州新房交易最大的2个区。近几年，二者每年新房成交量合起来高达4-5万套，占广州市新房交易的一半左右，但两个区常住人口占全市的比例只有13%。本地购房者去这两个区域买房的比较少，大部分新房都被外地投资客买走了。

千里之外的河北燕郊也一样。不久前，廊坊全面取消限购、限售，北三县（三河、香河和大厂）多数银行将个人首套房贷款，下调至4.25%的最低水平。尽管这样，仍挡不住环京房价下跌。燕郊房价从2017年的高点3.5万元跌至1.5万元，固安从3万元跌至1万元左右。

当驱动房价上涨的故事讲不下去了，当新房和二手房“涨价循环”、“相互抬轿子”的涨价逻辑没有了，去年下半年以来，二手房市场就出现了一个新现象，即次新房（5年左右楼龄）挂牌量迅速攀升。根据贝壳统计，重点18城2020年新增挂牌房源中，5年以下楼龄的占14%，较2019年提高5.3个百分点。2021年和今年上半年的数据没有披露，但应该在20%以上。

但凡过去几年投资客流入多，“打新”比较火，房价上涨比较快的城市，都出现“次新房”挂牌量攀升的现象（见下图）。5年楼龄，抛开2年左右的交付期，实际使用期限只有3年左右。

表：2020年12月主要城市二手住房挂牌房源楼龄结构

次新房大规模挂牌，加上“双减”和教育均等化改革，学wei房热度明显下降，整个存量房市场循环受阻。最突出的就是，中心城区“老破小”二手房成交难度增加。广州越秀区二手热盘在贝壳的挂牌的78个小区， 55个小区的挂牌均价下跌，占比7成， 只有18个小区上涨。

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热点城市，二手房市场是一手房的重要参照物。如果二手房价明显下跌，购房者买房的预期会明显下降，因为买到以后可能会“跌价”。另外，二手房价明显下跌，甚至“套现式”降价甩卖，将会明显拉低片区房价预期，导致其他卖家不得不跟随的“降价卖房”模式。

由此，将会导致二手房挂牌量大面积增加。近期，热点一二线城市，二手房挂牌量明显攀升，并创下历史新高，主要原因就在于，市场弥漫着不看好“未来房价”，甚至看空房价的情绪。在热点城市外围区域，投资客密集的楼盘，这种情绪更加浓重，并由“套现式”离场触发。

它所带来的链式反应，就是悲观预期的传染，并进一步引发挂牌量上升。对于买家来说，挂牌量攀升、降价出售，明智的选择是继续等待。由此，合理交易受阻，交易周期拉长，新房和二手房循环的链条断裂。目前，热点城市以“换房交易”为主，新房供给以大户型为主，房价在高位的情况下，“卖一买一”是新房市场的主要动力，也是楼市循环是否健康的指标。

稳定资产价格，是稳定预期的前提，也是稳定楼市体量，推进“保交楼”，推动行业风险处置，促进行业上中下游良性循环的关键。由此，热点城市调控的下一步，建议关注二手房市场！