来源： 东莞淘房志

论卖地，城区今年有多拼？

(相关资料图)

有大V说：“城区把未来几年的压箱底靓地全都拿出来了。”

而城区压箱底地块尽出，只为换取一场激烈厮杀。

这不，继上批广发南、万江龙湾两宗地块以封顶价成交后，城区再次祭出两宗稀缺宝藏级地块。

南城一改绿地性质，抛出中心区靓地——稻花村地块，其地段优势，媲美广发南地块。

在寸土寸金的CBD，无论地段、周边配套都可挑剔，且由于体量较小，对房企的吸引力极强。

致力于旧改的东城，时隔5年也迎来新宅地，一出手就是传统豪宅区黄旗山板块靓地——东城体育公园TOD地块。

就凭这两宗地块的位置和配套，刚需与改善看了都得馋哭，更别说对房企的吸引力。

不过，与上批万江龙湾、广发南地块未拍先火，十几家房企同时盯上相比，此次城区的两宗地块却没有传出有哪家房企已经盯上的消息。

不得不让人反思，在新政满月后，面对又陷入不温不火状态的市场，城区两宗重量级靓地，能否再续土拍热度？

走，淘房君带你，用小飞机以上帝的视角，先探它一探。

南城稻花村地块——城区刚需的YYDS

稻花村地块，由此前的绿地改控而来，可谓是横空出世。

该地块占地不多，仅约1.6万平，预计还得配建一所幼儿园，所以容积率也稍显高了点，为3.5。

但别看这宗地块体量小，十分优质得很：地处行政中心，享受市政核心配套，还有地下隧道直通CBD......

当然，也有一些不足之处：像体量小没有什么规划，影响未来居住体验，且车位十分紧缺，虽是刚需盘，但价格大概率对刚需不友好等......

一、地段无可挑剔，毗邻地铁2号线。

区位、交通评级：★★★★★

该地位于元美东路与元美中路的西南侧，与第一国际仅一路之隔。

地块所处区域，是东莞的行政文化中心所在，为市中心的重点发展区域。

周边都是真正的市政规划，据说还规划有月570米长的地下通道，且作为城区首个下穿隧道项目，能够直接通达CBD。

当然，现成的市政配套也很香。1公里范围内就有着中心广场、图书馆、展览馆、元美公园、汇一城、国贸城、市民服务中心等等。

目前，城区最繁华最齐全的配套都在这附近了。

此外，还毗邻地铁2号线的鸿福站口，直线距离仅800米，再加上建设中地铁1号线，出行十分便利。

最新规划的蛤地高铁站，也离地块不算远，地段交通优势直接爆表。

二、小区众多，环境舒适。

环境、生活配套评级：★★★★☆

地块周边的整体面貌与居住氛围自然也没得说，像菊香苑、稻花村、第一国际都是十分成熟的社区。

绕着周边走一走，除了汇一城等大型商圈，周边街道也分布着许多网红店，以及休闲配套。

饭后，可以到小区转转，也可以到商场逛逛，也能到旁边的公园里散散步，生活气息扑面而来。

最重要的是，参照旁边的小区，未来的学区大概率也是划分到南城阳光中心小学。

城区刚需新盘不多，相较于还未入市的几个刚需盘，这地块可谓是刚需的YYDS。

当然，一个比较明显的缺点是：停车位太少了。

淘房君逛了一圈，发现周边私家车很多，街道到处都是，周边小区停车位基本上不够用。

这点只能看后期开发商怎么规划了，不过，体量小感觉也很难规划。

三、周边二手房最高挂牌价近6万元/平，刚需盘难倒刚需。

价格评级：★★★☆☆

南城新房比较稀缺，像南城豪宅鹏瑞天玥，在售均价大概在46500元/平左右。

而参照最新入市的华润润府，价格已到5万+，两者都为刚需盘，当然区域优势来看，稻花村地块弱些。

而据贝壳显示，周边中信凯旋城的二手挂牌价中，也普遍在4-5万的区间，最高挂牌价更是达6万元/平。

当然，周边楼龄较高的老旧小区，房价会相对低点，像菊香苑、稻花村、石竹花园等，挂牌价普遍在3万+/平。

值得一提的是，该地块最高楼面价25900元/平，参照广发南地块的楼面价，如若同样封顶成交，那么两者楼面价一样高。

淘房君认为，稻花村这个地块除了面积小点，各方面很能打，后续单价上4万+绰绰有余，甚至5万也没啥问题。

毕竟核心地块的价值就在那里，不过单价虽然可能高，但好在户型不大，总价也不会让人绝望，挤一挤还是能够上车的。

东城体育公园地块——超级TOD豪宅靓地

早在今年土拍的地块中，东城体育公园地块就是与万江龙湾地块、广发南地块并列的城区土拍香饽饽之一。

而龙湾地块、广发南地块相继被保利、万科以封顶价拿下。

这也给了东城这宗地块很大的底气，同样被封顶价成交的概率极高，也显得这宗地块越发珍贵。

那么，时隔5年，东城终于再次挂牌出让土地，这宗地有何亮眼之处？

先说结论：

该地块的优势也很明显：豪宅区、交通给力、生态环境十分优越......

缺点是区域规划稍逊一筹，周边多旧改，车流量大噪音影响等......

一、黄旗山传统富豪区，顶级配套加持

区位、配套评级：★★★★☆

该地块能与广发南、龙湾两宗相提并论，不是没有道理的。

首先，在区域优势上就不输给任何一方：地处黄旗山，坐拥南城CBD，紧靠火炼树旧改。

黄旗山是东莞传统豪宅区，上千万的豪宅随处可见，据悉大约50%以上的东莞富豪都居住在此。

地块旁边就是东城体育公园，加上所处的黄旗山，拥有着占地16万平的生态资源，有山有公园，这也是该地块最大的依仗。

不仅如此，该地块周边的生活配套也很丰富。

从地块位置一眼就能看到国贸，十分钟左右的车程，就能到达汇一城、民盈国贸、星河城等商圈。

教育资源方面，周边有着东华高级中学、光明中学等等优质学校。

不过，值得一提的是，该黄旗南片区比起黄旗北片区，目前整体区域规划及面貌还是稍显一般。

周边还是有一大片农民房，也因此周边汇聚了多处旧改，而与地块比较息息相关的还是黄旗南片区城市综合体旧改项目。

估计区域整体换新还有很长一段时间。

此外，据淘房君现场感受，该地块毗邻两大主干道，车流量多噪音很大，说话都听不清，后续靠公路的楼栋会受影响。

还有一个就是，不远处有个很大的变电站，地块旁也有多个高压电塔，多少会影响居住体验。

总结：地处黄旗山板块，生态环境优势突出，豪宅气息扑面而来，且离南城国贸等商圈很近，享受顶级配套，但周边多处区域规划还有待改善。

二、新源路站TOD，出行十分便利。

交通配套评级：★★★★★

交通也是该地块的一大优势。

作为TOD地块，旁边就是在建中的东莞1号线新源路站，预计2024年开通，即两年后家门口就能坐上地铁了。

且随着1号线的开通，通过此战前往南城就更近更快了，还可通过鸿福路站换乘2号线，出行极其便利。

此外，还有广州地铁28号线、深莞快轨以及地铁12号线都经过此处。

其中，广州地铁28号线，将有望成为最早施工项目，今年来其动静频频，被外界誉为“超级地铁”。

该28号线连接佛广莞三地，在东莞内途径中堂、万江、莞城、黄旗南、寮步，松山湖等地。

未来，无论是市内出行还是前往周边城市都很方便。

当然，目前主要还是依靠莞长路以及八一路两大主干道，周边也设有多个公交站，基本出行不成问题。

总结：交通优势十分明显，等到地块出让，再到项目建成入住，1号线也基本开通了。

三、二手均价破4万+，最高挂牌均价破6万/平

价格评级：★★★★☆

东城几乎没有新房在售，比南城的新房还稀缺。

而作为传统富豪区，黄旗山片区的房价也是处于东莞天花板级别。

地块周边聚集着万科皇马郦宫、中海莞府、天骄御峰、新世纪豪园、中信凯旋城等等二手豪宅小区。

其中多数都在4万+的价格水平，像中信凯旋城挂牌均价就在4.9万/平左右，而仅一路之隔的中海莞府，挂牌均价在4.5万/平左右。

最高的要属天骄御峰这一千万级豪宅，其挂牌均价为6.3万/平，已经破6万了。

据官方消息，东城体育公园地块占地约4.98万平，容积率仅为2.7。其体量大容积率低，势必是要打造成黄旗山又一高端豪宅项目。

淘房君认为：该地块无论地段还是交通、生活等配套，都十分难得，5万+/平还是可以的。

但估计还得参考下明年的广发南项目。

城区供地大井喷，明年城区热预定

综上，可以看到，稻花村地块与东城体育公园地块，无疑是第三批供地中的必争之地。

虽然目前没有任何房企的动静，不过相信城区两宗地还是能再掀起热潮来。

毕竟，城区苦新房断供久矣。

谁有地，谁就掌握了话语权，开发商不可能放弃的。

今年土拍大井喷，叠加已有项目，如果进度顺利的话，明年将迎来城区新房热潮。

淘房志认为：近几年核心区的行情，大概率处于震荡横盘期，不会出现大涨。而目前来看，多数二手房的房价还是太高了，笋盘买不到还容易追高。

因此，接下来城区打新的性价比反而更高点。

一则接下来的项目都十分优质；二则可选性更多，豪宅可以选广发南、东城体育公园项目、华润润府等；刚需也有稻花村项目可以抢一抢。