01. 

(相关资料图)

近期，“一人购房，全家帮忙”的政策受到多地热捧。6月初，珠海率先推出了“一人购房，全家公积金帮忙”的政策。随后，包含珠海在内，15个城市跟进此政策，直系亲属可提公积金支付购房款及偿还房贷。比如天津、河北沧州、广东潮州、湖南邵阳、福建泉州、湖北咸宁等。

没想到，一向以购买力强大自居的一线城市深圳，也加入了这一序列。7月6日，深圳住建局发布公告称，该局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订，调整了共同申请人的范围，拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确，申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

业内将此政策概括为“一人买房，全家公积金帮忙”。

唐山做得更彻底。单身职工贷款购房，父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对还贷能力不足的，加入共同还款人，提高贷款额度。

02. 

家庭六个钱包，帮衬子女买房，这不是什么新鲜事。毕竟，子女买房，这是家族的大事情，国人对“买房才能扎根”的情结特别重。但过去，这些都是老百姓私下的事情，拿到政策台面上，非常罕见。这说明了什么问题呢？直观来看，现在要买房，恐怕六个钱包不太够了。

所以，就要想想，哪里还能凑点儿钱。于是，就想到了公积金。因为，这笔钱如果不买房的话，只能躺在账户上，索性就鼓励居民拿出来帮子女、父母、兄弟姐妹买房吧！反正，都是自家的钱，拿手上积蓄、银行存款帮子女买房，与拿公积金帮子女买房，没有多大区别。

但是，导致的结果就是，公积金池子的水位急剧下降。很简单，本来只能贷30万，或者就不具备买房的能力，但现在可以贷到90万了。而且，首付和月供，都可以拿亲属的公积金来解决。过一段时间，等到其他缴存人要贷款买房了，但池子里没水了，监管层只好收紧公积金额度。

比如，排队、降低额度等，或者只能去申请利率要高出40%多的商贷了。这是最大的不公平，这是对住房合作金融的肢解，这是对普惠金融体系的伤害。背后反映的问题，是地方政府在刺激楼市上，只盯着眼下、没有政策底线，不惜以肢解公积金为代价，换得楼市短期的增长。

疑惑的是，为什么之前楼市下行时，没有这类“一人购房全家帮”的政策，现在却大行其道呢？一方面，居民真的支付不起房价；另一方面，当下大家的信心很差，表现在对未来工作和收入的信心不足，对未来楼市的信心不足。于是，就要无所不用其极，来提振居民的信心。

03. 

一人购房全家帮，首付能解决了，月供也能解决了，收入不足的问题就解决了。交易量上来了，楼市的信心就有了。这就是基本逻辑。但它背后反映了一个残酷的现实，楼市需求端的“断层”。

过去，之所以不需要出这类“一人购房全家帮”的政策，就是在于，需求端实在太强大了。不管是高收入人群住房消费升级、配置资产，还是中等收入人群（刚需、换房）买房，或者是投资客炒房（一般会“加杠杆”），需求端有不竭的动力。购买力在跑步进入楼市。即便是刚需、换房的人群，也被房价快速上涨的景象、轰轰烈烈的买房大军裹挟着进场了。

总之，过去消化高房价、高价盘，根本就不是事儿。

也就是说，房价再怎么上涨，不管有多少高价盘，购买力基本上都能承包。这也让业内和政府有一种错觉，民间真的很富裕。但现在今非昔比：高收入人群，总资产里房产配置满满的，从多数二线城市二手房挂牌量创新高来看，富裕阶层开始“高位套现、获利离场”。

富裕阶层的资金不再支撑楼市了，金融机构也不再给投资客提供多余的杠杆了，单单凭借中产换房、刚需上车，怎么能支撑得起高房价呢？于是，就有“一人购房全家帮”的政策设计。

在深圳，这个问题表现的更明显。深圳楼市的支撑力就是杠杆炒房和高收入人群资产配置。一旦这两个因素褪色了，不啻于楼市购买力釜底抽薪。2022年上半年，深圳新房成交1.6万套，同比下降38.3%，二手房成交9965套，同比大跌近65%，也是2007年以来最差表现。

上半年，深圳新房交易近乎二手房的2倍，这是过去十几年从未有过的现象（过去二手房交易一般是新房的2倍），为何出现这种现象呢？当下，二手房价格还处在历史最高位上，这是过去加杠杆推上来的。问题是，现在富人“做多”的意愿下降，参考价制约投资客“加杠杆”。

结论是什么？无人托得起那么高的房价！

但新房市场不一样了。2020年集中供地以后，深圳就开始限制新房价格。同时，批量供地开启了。大家要注意，当“新房限价”遇上“批量供地”，会出现什么现象呢？就是既便宜、供应又多、成本又低的新房大量涌现。同时，“学校均等化”开始落地，新房项目一般都有学校。

于是，二手房的优势迅速褪去或弱化，更多的刚需人群就去买新房了。再加上，开发商资金链普遍紧张，新房又有各种优惠、又没有那么多税费，新房优势突出，交易量就比二手房好很多。

04. 

近期，各地的二手房挂牌量迅速增加，前期获利的都想“抛盘落袋”。如果套现离场的人多了，但房价还高高地悬在那里，无人能接得起，二手房价就会下跌。这还不是深圳一家的现象。

近期，我在很多地方调研，包括深圳在内，都发现了“二手房持续跌价”的现象。这个很重要，它给市场传达的信号就是，房价真的跌了，而且很可能再也涨不回来了。房价信仰在坍塌。在此之前，“房价只涨不跌”“买房一定保值增值”“买房就能抗通胀”等观念可谓深入人心。

目前，全国百城中，二手房价格连续3年下降的城市，至少超过了1/3，其中就包括郑州这样的中心城市。趋势越来越明显，房价持续下跌的城市越来越多，而上涨的城市越来越少，就连深圳这样的城市，房价也已经阴跌了一年了。所以，房价信仰的坍塌，是影响楼市的主要指标。

既然房价不再涨了，甚至要持续阴跌下去，怎么还会去买房呢？二手住房价格持续下跌，必然冲击新房。对于换房的人来说，房价不涨就不想换。即便想改善住房条件，但手上的房子卖不掉，也影响换房。这就导致，即便是深圳这样的城市，整体的住房需求也非常低迷。

所以，就不奇怪了，为啥就连深圳也会抛出“一人购房全家帮”的政策。近期，据说深圳还搞出一个“以房换房”的案例。本质上都是一样的，购买力不足、信心不足，想着法子激活购买、激活信心。

目前，楼市的主要矛盾有3个。

一是，被杠杆、全民买房、炒房托起来的房价，悬在历史最高位上。在“稳地价、稳房价”的楼市主题下，房价还不能快速下跌。所以，就形成了高房价与居民支付能力不足的矛盾；

二是，稳增长、稳就业、稳财政，必须要保持楼市销售体量在高位。但是，房价不涨了，甚至预期房价下跌，就会制约大家去买房，甚至刚需也不去买房，预期房价下跌与稳定楼市存在矛盾。

三是，要保持楼市体量稳定，就必须要恢复购买力。在高房价背景下，这需要两个先决条件，一是恢复房价上涨预期，二是恢复杠杆。显然，这是不可能的，因为大的战略已经恒定，不可能再次对楼市妥协。习惯性地靠旧模式救楼市，与管理层要求探索新模式之间存在矛盾。

在这“三个主要矛盾”的框架下，所有的政策只能是腾挪，希望实现的场景是：不会指望楼市支撑稳增长，但楼市也不能下滑的太快，不要对经济形成明显的拖累，这就是当下的任务与目标。在这一框架下，我们再来看待“一人购房全家帮”，就再清楚不过了。