1
前天,深圳公布了今年第二轮土拍地块,一共16块,有4块位置优越,分别位于前海、宝中和碧海,龙华、光明的位置也不差,配建和自持等限制条件也比以前宽松,明显为了刺激开发商踊跃拍地。
我认真研究了这16块地,1块前海自贸区,2块宝中,1块西乡,1块沙井,3块龙华,2块光明,4块龙岗加2块坪山。
(相关资料图)
限价仍然限的很刚,前海10.71万,宝中8.86万,沙井和光明还是4万多,说明政府打压房价的决心依然坚决。
但是这次我关注的重点是:政府把碧海和龙华的限价拉平了!
2
西乡街道的这个地块,实际位于碧海。
该地块紧邻广深沿江高速,正好夹在华丰前海湾和玉湖湾之间。
华丰前海湾是碧海的次新领涨盘,最高成交价12万+,现在成交价10.5万,该地块限价74330,对标华丰相当于打了7折,限价力度相当之大。
该地块面积不大,16824平米,建筑面积67927平米,去掉公共租赁住宅6070平米,开发商自持保障租赁住房12120平米,剩余的建筑面积可提供商品房约500套。
这个数量影响不了整个碧海的房价,但会严重影响人们对碧海的信心和预期。
有了7万4的碧海新房在招手,为什么还要买10万+的二手呢?
碧海是7万+,龙华也是7万+。
这次土拍龙华有三个地块,两个位于白石龙附近,限价72450,周边可对标的次新有龙光玖龙玺和万科金域华府,成交价9-10万。
但是这两个盘都有高赠,如果去掉高赠溢价成交最多9万,限价相当于打8折。
还有一个地块位于上塘,限价73300,紧邻金地上塘道和中央原著,这两个盘成交价8万,限价地块相当于9折。
这样一对比问题就来了,同样是7万多的限价盘,为什么一个7折,一个8折,一个9折?
龙华限7万多,中规中矩,大家认可并接受,碧海为什么也限到7万多?
3
我们先简单回顾一下历史。
宝中和红山都是原关外,一个紧邻南山,一个紧邻福田。
这两个关外的板块,原本养在深闺人未识,2015年深圳大涨,它们靠着毗邻南山福田,还有全新的界面一飞冲天,各自涨到了7万多,一朝成名天下知。
这两个大哥各有一个小弟,宝中的小弟是碧海,红山的小弟是上塘,小弟嘛,自然要低大哥一级,19年之前,宝中和红山7万,碧海和上塘6万。
这次大涨,大家都知道,西部被封神,宝中碧海把红山上塘远远甩到了身后。
去年1月,调控之前的高峰价格,宝中13万,碧海11万,红山9万,上塘8万。涨完之后,红山已不配类比宝中,沦为了没落福田的后花园。
宝中>碧海>红山>上塘,这个排序已经成为共识。
没想到,政府不认这个共识,直接出手就打破了。
去年11月,碧海的榕江壹号院开盘价7万8,这次又推出了限价7万4的地块。
政府现在给出的定价体系是:福田11万+,前海10万+,宝中8万+,碧海=红山=上塘=7万+,龙岗=光明=沙井=4万+。
从这个限价体系,很清晰地看出,西部正在被暴打,投资需求正在被暴打,让你不知天高地厚,让你瞎涨价!
对这个价格体系不服是吧,继续供地,打到服为止。
4
我前几篇文章写过,投资热浪过后的横盘期,投资需求会降低,自住需求会提高。
哪怕没有政府的调控之手,炒作过盛的板块也会价格回落,结果现在双管齐下,政府用指导价和限价两只大手,狠狠地掐住投资的脖子,让它喘不了气无法呼吸。
这样掐下去,只会逐渐拉近西部和中部的差距,光明和龙岗的差距。
深圳的房产投资已变得很复杂,不光要看产品自身的价值和预期,还有综合考虑限购的影响,限售的影响,调控的影响,政策的变化等等。
在深圳,如果你只想买一套房自住,不考虑投资和升值,那就根据自己的偏好,通勤,资金,需求,随性去买。
如果你还想考虑投资和升值,实话实说,现在的深圳楼市,普通人已经很难看懂了。
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