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上一篇文章之后，我想继续一个话题：光明四万多都卖不动了，隔壁黄江的房子该卖多少钱?

与光明接壤的东莞黄江，新盘科学城时区上个月开售，备案价将黄江的天花板直接捅破了4。

(相关资料图)

科学城时区备案均价3.69万，最高单价40554，黄江最高价和光明最低限价盘的价差不到2000。

深圳最被看好的光明，房价4万出头；东莞普通镇区黄江，房价破了4万，这个事情就有点魔幻了。

是不是黄江和东莞的长安、虎门、厚街类似，属于经济强镇，本地购买力对房价有强支撑?

并不是，2021年东莞32镇街的GDP排名，黄江排名第14，GDP总量256.4亿。

对比第一名的长安880.7亿，第二名虎门720.1亿，第三名南城城701.8亿，第四名东城670亿，相差甚远，经济体量只有长安的29%。

比城市界面，黄江和东莞普通镇街差别不大，不但和松山湖没法比，也远不如南城、东城、寮步、虎门、长安。

与黄江GDP和界面接近的镇区，麻涌新盘封顶价25000，沙田26000，东坑23000，黄江直接顶到40000，和莞城、东城、万江齐平，这勇气肯定不是梁静茹给的。

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科学城时区的勇气来自于：

1、地铁物业

科学城时区距离东莞在建的1号线地铁口黄江北很近，属于地铁盘。

2、炫酷的TID概念

所谓TID，是由TOD衍生而来的。

所谓TOD，指的是以交通枢纽为核心，5-10分钟的步行距离为半径，融入产业、居住、教育、商业等复合业态，打造一个微型城市。

TOD还没炒热乎，加了一层马甲的TID又来了。TID又是什么高端概念，咱没文化，咱也不懂。

3、临深临光明

距离光明只有4站地铁，如果未来东莞1号线能和深圳6号线支线实现接驳，可以直抵光明腹地凤凰城。

有这么多优势的科学城时区，值不值4万?

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先说地铁，东莞目前开通的地铁线只有一条，就是2号线。贯穿东莞南北。

地铁1号线在建，横贯东莞东西。预计2024年开通。

科学城时区位于1号线东部的倒数第三站，黄江北站。

地铁能给科学城时区带来多少溢价?

我对比了1号线地铁口的房价，大朗和寮步地铁口次新挂价3万5，成交3万出头；东城南城地铁口次新挂盘4万多，成交4万左右；道滘镇地铁口次新挂盘2万8，成交2万5。

对比这个价格体系就很清晰了，黄江的科学城时区把自己卖到了接近南城东城的价格，高于大朗和寮步，远高于道滘。

同样是地铁站，黄江北站对比1号线大部分站点，位置偏远，配套低端，周边全是厂区，还有大型垃圾中转站，数年内看不到环境改善的迹象，为什么敢标这么高的价?

是TID吗?这种高端概念已经很难忽悠到人了。

是临光明吗?

可是大哥，光明现在4万多都卖不动了，你怎么还敢卖4万呢！

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楼市是一片汪洋大海，远看海面风平浪静，等你走近就会发现，海浪此起彼伏，有波峰有低谷。

不论是城市内部，还是城市与城市之间，都是如此。所谓的价格体现价值，不存在的。因为多重外因和内力的影响，有的区域被高估，有的区域被低估，然后不断调整，永不停息。

何况现在不同城市还设置了多重壁垒，有的敞开大门，有的禁止入内；有的给钱给政策尽情买，有的绑住手脚不准买。价格扭曲只会更严重。

在分城施策的极端调控下，才会出现光明和黄江价格接近的怪现状。

大家都知道黄江和光明都是4万肯定要选光明，所以科学城时区6月初开盘，高举高打，入市即遇冷，不得不启动两大法宝，打折加转中介。

最低32500的房源打完折29500，打了9折，最高40500的房源打完折35000，打86折，力度大的吓人。

现场成交还有10万元的车位券和家电大礼包赠送，相当于又让利3个点。

不仅如此，还给出了渠道2.55的高佣，卖一套房中介拿走十几万。

重赏之下必有勇夫，启动联动销售的当天，几乎全东莞的中介都去项目踩盘学习了，单日到访800多组，学习之后再把TID和临光明等概念传达给客户。

全方位立体轰炸之下，首期推出的200多套房源终于去化了八九成。

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买到这个盘，除了2号线地铁是确定要开通的，其他概念都停留在PPT上。对了，这个盘还有一个主打概念，就是东莞的1号线即将和深圳6号线支线实现对接，等对接了房价必然上天。

我又要开始讲真话了。

东莞1号线的终点站黄江中心，和深圳6号线支线的终点站科学城东，有5公里的直线距离。

两城地铁线对接的消息，一直是东莞单方面放出，都是东莞在研究，在规划，深圳方面从来没有承认过。

不出意外，这5公里想要连接，会比惠阳14号延长线还困难，原因很简单，这几个地方靠临深已蹭了多少好处，想让深圳再拉一条地铁线过去，把房价炒到5万，凭什么呢?

即使若干年后真的梦想实现了，地铁连接了，黄江北站需要14站才能到达光明核心凤凰城，还要转地铁，耗时超过1小时，现在凤凰城的房价不过5万多。

黄江已经把未来若干年有的没的预期全部透支进来了，不出意外的话，买入即横盘，然后一直横下去。

今早东莞又一次发布新政，我就不专门解读了，财富圈发了一条随笔，偷个懒放在这里吧。